加速并購 放下杠桿 民企優(yōu)等生誕生的底層邏輯

2022年并購大戲中，美的置業(yè)扮演了重要角色。

3月13日，美的置業(yè)發(fā)布公告，擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸53%股權、南京山河宸園50%股權，收購代價為9.07億元。收購前，美的置業(yè)擁有南京科宸37%股權、南京山河宸園50%股權，收購事項完成后，這兩家公司將成為美的置業(yè)的全資附屬公司。從去年下半年開始，這家民營房企已經(jīng)接盤了包括花樣年、雅居樂、正榮等一些項目的股權。

在行業(yè)流動性緊張、債務危機頻發(fā)的背景下，一家民企房企頻繁進行收并購，實屬罕見，卻也有跡可循，背靠大股東美的集團，加上多年來穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略，成就了如今頗有底氣的美的置業(yè)。

收并購版圖中的生意經(jīng)

這是今年以來，美的置業(yè)與金科達成的二次合作。2月8日，美的置業(yè)買下金科股份(000656)旗下重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權，交易達成后，美的置業(yè)持有重慶的“美的金科郡”項目100%股權。

在收購金科項目的同時，美的置業(yè)在預計錄得虧損情況下將柳州、岳陽的項目股權轉讓給金科股份。這一動作提高了其在高能級城市項目的權益占比。

2月23日至2月24日，美的置業(yè)先后從正榮地產(chǎn)接手長沙“美的正榮濱河苑”項目的50%股權、無錫“正榮美的云樾”的51%股權、天津“和筑梅江”項目的51%股權。

美的置業(yè)收并購的步伐從去年10月開始邁進，2021年10月，開發(fā)“美的·花樣年·云璟”的佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為佛山市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有100%股權。2021年12月22日，美的置業(yè)從雅居樂手中收購“美的雅居樂云筑”項目股份，這一項目土地是美的置業(yè)于2019年4月于武漢拍下，同年7月底，雅居樂加入進來，持有49%的股份，兩年后，雅居樂還是選擇把所持股份悉數(shù)轉讓于美的置業(yè)，在100%持有該項目后，美的置業(yè)將其更名為“美的·云筑”。

從上述案例中不難看出，美的置業(yè)在有計劃的進行調倉，交易對手多為合作開發(fā)企業(yè)，且收購項目所在城市以一二線及強三線城市為主。美的置業(yè)也表示，之所以接連收購此類項目，一方面是配合其城市升級戰(zhàn)略，此外收并購的項目合作方多為風險合作方、及面臨剛性兌付的企業(yè)，此舉目的是紓困同業(yè)，同時也可逐步提升操盤項目比例，提升品牌認可度，保障業(yè)主權益。

收斂聚焦做減法

在別的民營房企都在曬家底，東奔西跑補虧空之際，美的置業(yè)卻在逆勢儲糧，很大程度上取決于其穩(wěn)健的財務管理策略。實際上，很早之前，美的置業(yè)就反行業(yè)而行之，為其后續(xù)開疆布局奠定堅實的發(fā)展基調。

美的置業(yè)在2019年達成千億規(guī)模后，就做起了“減法”，逐漸退出三四線城市，圍繞長三角、大灣區(qū)、重點省會城市和區(qū)域中心城市深耕布局，往更高能級城市居中，并嚴格控制新近城市，并強調“堅持不拿高價地”。

同行還在加大杠杠粗放式擴張時，美的置業(yè)卻悄悄的開始降速。2019年，美的置業(yè)管理層提出要把增速控制在25%-30%之間，到了2020年，又將未來3到5年平均增速定在15%-20%區(qū)間。2021年下半年，美的置業(yè)發(fā)展步伐更加保守，再次調整未來增長預期為10%-15%。

目前看來，美的置業(yè)投資轉型戰(zhàn)略無疑是成功的。截至2021年上半年，美的置業(yè)為“黃檔”企業(yè)，凈負債率從2020年末的79.2%下降到58.2%，現(xiàn)金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率下降至74.7%。

另一方面，背靠美的集團這顆大樹，美的置業(yè)可以直接從美的集團既有業(yè)務網(wǎng)絡中受益。浙商證券認為，公司借助大股東為優(yōu)質制造業(yè)龍頭的信用背書，能夠選擇性使用成本低且多元的融資工具，債務負擔降低的同時也能保證公司現(xiàn)金流充裕，數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，美的置業(yè)加權平均融資成本為4.92%,新增有息負債融資成本低至4.74%。

2021年中期業(yè)績會上，管理層提出繼續(xù)“收斂聚焦”打造百億銷售城市，鞏固根據(jù)地城市，把規(guī)模做深、做大、做透，未來2至3年再培育及鞏固5個超過100億的根據(jù)地城市，同時強化培育15-20個50億元規(guī)模的高能級城市，以及10-20個30億元規(guī)模的高潛力城市。

龍湖式行業(yè)風向標

在為數(shù)不多的民企優(yōu)等生中，如果說美的置業(yè)是背靠大樹好乘涼的“富二代”，那么龍湖則是笑傲江湖的典型“創(chuàng)一代”代表。早年間，掌舵人吳亞軍就定下規(guī)矩“不借貴錢”，如今外界對龍湖的評價是穩(wěn)健，甚至到了保守的程度。

穩(wěn)健優(yōu)先，深耕一二線，堅持做商業(yè)是龍湖在過去十年間的戰(zhàn)略選擇，龍湖舍棄了高周轉使發(fā)展勢頭落后的同時，卻收獲了十足的后勁。

2020年8月20日，三道紅線橫空出世，彼時正值中報發(fā)布期，在一眾綠檔好學生中，龍湖是在30強排行榜中唯一一家綠檔民營房地產(chǎn)公司。值得一提的是，在之后融資環(huán)境進一步收緊的大背景下，龍湖的授信額度不降反升，2020年，龍湖綜合融資成本僅為4.39%，比萬科和保利還低。

2月28日，即將“而立”之年的龍湖迎來了一位新的管理者陳序平，在行業(yè)不斷調整洗牌的當下，如何延續(xù)龍湖過往穩(wěn)健增長的成績，是擺在陳序平面前一大挑戰(zhàn)。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為美的置業(yè)和龍湖的負債率都比較低，財務相對穩(wěn)健，這是目前房企保持財務健康和平穩(wěn)運行的必要條件。此外，龍湖正在實現(xiàn)從以開發(fā)業(yè)務為主向開發(fā)與運營并重的方向轉型，這是適應房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢變化的自我調整，代表了行業(yè)發(fā)展方向，因此會比較有后勁。