超80城樓市松綁，降首付利率能刺激買房欲望嗎？購房者最需要啥？

現(xiàn)在樓市有點(diǎn)僵持，原因很簡(jiǎn)單，雙方還沒有找到平衡點(diǎn)。盡管全國從上到下，政策利好不斷，但是似乎還未達(dá)到預(yù)期。是政策沒用嗎？當(dāng)然不是。是力度還不夠嗎？也不全是。

01

并不是說真的沒有購房需求了，需求仍然大量存在，而且說實(shí)話，只是過去的市場(chǎng)太泛濫，沒有今天這么純粹。所以，當(dāng)房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位深入人心后，房地產(chǎn)回歸居住屬性的趨勢(shì)也形成共識(shí)。其實(shí)，可炒作的環(huán)境大勢(shì)已去。

那么就靠剩下的剛需和改善購房者能撐起來樓市嗎？畢竟，當(dāng)前房地產(chǎn)的地位再次被重新提起，因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)聯(lián)多、涉及廣、影響大，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定有重要作用。可見，房地產(chǎn)穩(wěn)定的重要性不言而喻。

此前，有北師大教授說過，剛需撐不起樓市恢復(fù)的責(zé)任，因?yàn)閯傂栌肋h(yuǎn)不會(huì)帶頭沖進(jìn)市場(chǎng)，只能跟在別人后面。當(dāng)時(shí)我也評(píng)價(jià)這句話不能說沒有道理，因?yàn)閯傂璐_實(shí)是這樣的，畢竟手里的錢可能是一輩子的積蓄，當(dāng)然要謹(jǐn)慎，他們從來不充當(dāng)樓市大漲的帶頭人。

帶頭的大多數(shù)是炒房的，即使他們不出手，他們也要虛張聲勢(shì)。

其實(shí)如今的樓市環(huán)境發(fā)生變化了，帶頭不帶頭剩下的基本上就是剛需和改善購房者了，確實(shí)對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用不會(huì)像以前那樣猛，但我認(rèn)為這是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)最健康最平穩(wěn)的基礎(chǔ)。哪怕沒有以前帶動(dòng)作用強(qiáng)，其實(shí)也無可厚非，因?yàn)楫?dāng)前追求的不再只是高速，而是更加注重高質(zhì)量發(fā)展。

可是如何保證高質(zhì)量的發(fā)展呢？穩(wěn)定是第一要義。但由于多種因素影響，現(xiàn)在全國市場(chǎng)分化狀態(tài)下，穩(wěn)定也成為一大重要目標(biāo)。房?jī)r(jià)上漲過快要穩(wěn)，房?jī)r(jià)有快速下跌跡象也要穩(wěn)。

02

從近期各地政策松綁來看，還主要集中在二三線城市，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已經(jīng)有超過80個(gè)城市對(duì)樓市進(jìn)行政策松綁，其中不乏對(duì)限購限貸限售取消或放松，降首付比例，降房貸利率，上調(diào)公積金額度，甚至更直接的還有買房補(bǔ)貼等。

利好是一波接一波，相比往常，此次政策調(diào)整是與國家政策保持一致性的，幾乎沒有看到被叫停的。

去年四季度就不說了，那是國家從宏觀調(diào)控上給定新方向的一段時(shí)間，過了年，尤其是4月份，對(duì)于政策松綁可謂緊鑼密鼓，國家各部門也都相繼發(fā)聲表態(tài)。至于原因不多說，有很多個(gè)想不到，比如最明顯的，誰能想到都快到5月了，各城市防控工作還在繼續(xù)。房地產(chǎn)大受影響，經(jīng)濟(jì)自然也會(huì)受影響。

雖然總體保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但是與預(yù)期還有距離。官方連續(xù)密集表態(tài)，重申房地產(chǎn)的重要地位。

4月18日，央行、外匯局出臺(tái)23條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，其中提到，完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月19日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房住不炒定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房企問題處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。

4月19日，新華社發(fā)表文章《當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)十問》提到，“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用。應(yīng)對(duì)新情況新挑戰(zhàn)，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點(diǎn)因城施策。”

4月20日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中作用》提到，“應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮好穩(wěn)樓市在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤中的作用。滿足剛需和合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

形勢(shì)的急迫性可見一斑。目前政策從國家到地方應(yīng)該說保持了高度一致性，都把穩(wěn)樓市放在第一位置，同時(shí)把對(duì)剛需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置，也就是說需要?jiǎng)傂韬透纳瀑彿空叩臅r(shí)候到了，當(dāng)然反過來，或許也是他們最能獲得幫助的時(shí)候到了。

03

但事實(shí)證明，效果并沒有想象中那么明顯。從去年就開始了松綁，但一季度數(shù)據(jù)沒有體現(xiàn)出來，或者說有效果但不明顯，4月份政策更密集，那么未來會(huì)有效果嗎？肯定有，但尚需時(shí)日，不會(huì)那么快。

3月30日，央行調(diào)查報(bào)告顯示，未來三個(gè)月，17.9%的居民打算購房，這一比例與去年四季度的調(diào)查一致，仍是2016年三季度以來的新低（該季比例為16.3%）。也就是說，利好政策并沒有換來購房者的信心。

現(xiàn)在問題主要卡在哪里呢？

過去對(duì)未來的透支肯定是一方面，但這個(gè)問題太大，今天不討論。另外一個(gè)就是當(dāng)前購房者最需要什么。降低首付比例，降低房貸利率，甚至直接購房補(bǔ)貼，都有用。但有的購房者說了，我買房是差那一兩萬補(bǔ)貼嗎？

降首付可以說是給購房者降低了門檻，讓很多剛需可以及早買上房，降低房貸利率可以讓購房者降低購房成本，未來還貸時(shí)可以更輕松一點(diǎn)點(diǎn)。這些都有用，都對(duì)購房者有誘惑力。但現(xiàn)實(shí)是還不足以勾起他們買房的欲望。

很多購房者喊降價(jià)，不降價(jià)說什么都沒用。可是真的降價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)能讓購房者處在什么心理？購房者可能會(huì)想，肯定還會(huì)降。還不說老業(yè)主是否同意。

其實(shí)我也支持降價(jià)，國家也從來沒有說過不讓降價(jià)，只是在穩(wěn)定的背景下，不大起大落就可以。但話說回來，真降價(jià)購房者敢買嗎？

我不知道，或許大家的信心更不足了。在降價(jià)范圍允許的情況下，不妨試試，看看效果如何。

04

有人說那要不就讓房?jī)r(jià)上漲，反其道而行之，這樣購房者就知道著急了。或許這招過去好使，但現(xiàn)在剔除炒房投機(jī)者后，凈剩下干凈的剛需和改善客群了，他們必須以實(shí)力說話，而不是只靠沖動(dòng)。

降價(jià)也不是，漲價(jià)也不是，這就是矛盾。購房者買房時(shí)盼降價(jià)，買完后又怕降價(jià)，這就是普遍存在的心理狀態(tài)。我們不去評(píng)判對(duì)不對(duì)，但這是活生生的存在。

既然房?jī)r(jià)不可能大降，那么注定有一些人是無論如何都買不起房的，他們只能通過其他渠道解決住房問題，暫且不談，對(duì)于剛需和改善購房者來說，他們是一定要買的，只是早一點(diǎn)或晚一點(diǎn)。

之所以他們還沒有動(dòng)起來，總結(jié)一下其實(shí)無外乎兩點(diǎn)。一點(diǎn)是收入受影響，二是信心受影響。歸根到底還是信心受挫，不僅僅是收入信心，也包括開發(fā)商交付信心。

目前，國家已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)購房者合法權(quán)益，而且實(shí)實(shí)在在有政策落地。除了需求端利好外，還要在供給端做好布局，只有供給端穩(wěn)了，購房者的心才能穩(wěn)。

所以，央行和銀保監(jiān)會(huì)表示，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目問題與企業(yè)集團(tuán)問題，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)問題處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。

這就是為什么不會(huì)輕易讓房企輕易平著躺下去的原因，不只是房企自身問題，還影響到方方面面。

收入這個(gè)問題就不好說了，我們大多數(shù)受影響的同時(shí)，總會(huì)有人是收入增長(zhǎng)很多的，那怎么辦？節(jié)衣縮食、開源節(jié)流。

05

當(dāng)前最需要做的就是緊緊控制住房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，只要不大漲，大家也就放心了，只要不大跌，大家也就習(xí)慣了。房?jī)r(jià)穩(wěn)定成為常態(tài)后，大家的心態(tài)也就逐步平靜，也不用再糾結(jié)，就可以按部就班根據(jù)自己的實(shí)力和需要選擇買與不買了。

各地在利好政策出臺(tái)上也是卷得不行，一個(gè)賽一個(gè)，可以說各出奇招，希望對(duì)購房者拋出的橄欖枝能得到回應(yīng)。我想說，只要市場(chǎng)穩(wěn)住，不會(huì)走回原來的老路上，購房者一定會(huì)出手的。其實(shí)現(xiàn)在大家就是較量和觀望，看透了該買的就會(huì)買了。不能買的也買不起。

所以，各地也要借此機(jī)會(huì)好好反思，再也不能只看眼前，應(yīng)該著眼未來，要有大局意識(shí)。無論是地方，還是開發(fā)商，或者是購房者，都應(yīng)該明白，過去的老路走不通了，也回不去了，放棄幻想，也要為房地產(chǎn)尋求新的發(fā)展模式。

比如，東莞近日推出的“三限房”即限面積、限使用范圍、限處分權(quán)利，屬于共有產(chǎn)權(quán)住房的一個(gè)新品種。購房者只需要支付市價(jià)的50%就能買一套屬于自己的房子。

雖然實(shí)際上單價(jià)可能沒降，但卻讓購房者買得起房了。這或許是一個(gè)打破樓市僵局的突破口。可以多聽聽購房者的聲音，或許他們也有更好地解決合理住房需求的更好的思路。

有機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，購房者對(duì)于開發(fā)商的穩(wěn)健、安全、品質(zhì)則更關(guān)注，其中，穩(wěn)健成為購房者是否考慮買這家房企樓盤的第一要素。這一點(diǎn)是過去不曾有過的，這也體現(xiàn)了一個(gè)時(shí)代的特點(diǎn)。所以，也要從這個(gè)角度去考量，購房者的心結(jié)在哪里。打開心結(jié)，還要從對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管入手，讓購房者有一個(gè)踏實(shí)的心，他們才有信心。

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