專題 | 強(qiáng)省會加持&政策刺激城市“轉(zhuǎn)機(jī)”研究——福州樓市周期變化

導(dǎo)讀

2022年以來疊加新冠疫情等不確定影響使得本就低迷的樓市行情更加雪上加霜，究竟福州樓市的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前的市場熱度如何？

◎研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

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福州作為福建省省會，存在感一直較低，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；而人口吸附力來看，僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，常住戶籍人口比常年在1-1.2之間徘徊。近日，福州迎來新一輪政策紅利。在2022年房貸利率連續(xù)下降的基礎(chǔ)下，降低了長樂戶口和外地戶口在五城區(qū)內(nèi)購房門檻，同時支持提取公積金直接用于首付款。新政后一周五城區(qū)新房成交量與新政前相當(dāng)，樓市并未給予新政積極響應(yīng)。

事實上，自2021年下半年以來隨著全國行情轉(zhuǎn)淡，福州樓市也步入下行期，整體成交節(jié)節(jié)敗退，降價促銷、分銷帶客層出不窮，2022年以來疊加新冠疫情等不確定影響使得本就低迷的樓市行情更加雪上加霜，究竟福州樓市的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前的市場熱度如何？主城和周邊8縣、閩北3市之間有怎樣的聯(lián)動關(guān)系？影響樓市短期和中長期的因素有怎樣的差異？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

01

引子

福州2022年一季度樓市供需兩淡

限購?fù)耆山夒y挽成交頹勢

（本節(jié)有刪減）

（一）一季度末放寬非主城戶籍限購和公積金政策，限售、限貸政策仍持緊（略）

（二）新政反響平平，樓市下行壓力加劇，供求同比腰斬、項目去化不足4成

新政后一周，新政對福州五城區(qū)樓市并未如期產(chǎn)生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區(qū)成交5.06萬平方米，剔除熱盤萬科城市之光成交影響后2.91萬平方米（該樓盤蓄客時間長達(dá)一年，成交與本次新政無關(guān)），與新政前幾周規(guī)模相當(dāng)。從項目成交表現(xiàn)來看，3月17日聯(lián)發(fā)臻榕府首開，共計推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環(huán)比與新政前第12周持平。可見新房市場并未給予新政積極響應(yīng)。

而縱觀福州一季度市場變化，樓市下行壓力持續(xù)加劇。新房供應(yīng)方面已進(jìn)入“停供”階段。2022年一季度福州五城區(qū)僅供應(yīng)商品住宅21萬平方米。為2019年以來四年最低，甚至低于2020年疫情初發(fā)期間，同比降幅達(dá)66%。

新房成交方面，成交規(guī)模連連收縮至增速負(fù)增長。2022年一季度福州五城區(qū)僅成交商品住宅41萬平方米，為2019年以來四年次低。成交面積增速則自2021年二季度起規(guī)模連續(xù)四個季度下降，2021年四季度同比下降12%負(fù)增長，至2022年一季度降幅擴(kuò)大至同比下降46%。

項目去化層面，2021年二季度起項目銷售情況逐月下滑，單月開盤去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度開盤項目平均去化率不足40%，如首開香頌1月加推188套房源，去化率僅30%。

02

外部環(huán)境

落戶放開后閩北縣市購房者向福州主城聚集，樓市聯(lián)動性增強(qiáng)

閩北3市，寧德、三明和南平，以及福州8縣，長樂、閩侯、福清等購房情緒受福州五城區(qū)輻射，購房行為向五城區(qū)聚集。因此在樓市成交量價表現(xiàn)上存在必然的聯(lián)動性。

（一）市場聯(lián)動性：寧德、長樂和閩侯與福州主城高度相關(guān)，量價同漲同跌

對比閩北3市、福州8縣與福州五城區(qū)歷年成交量價變化，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市如寧德、地理相鄰縣鎮(zhèn)如閩侯和長樂與福州主城樓市正相關(guān)，量價同漲同跌。經(jīng)濟(jì)較弱城市如三明和南平、相隔較遠(yuǎn)縣鎮(zhèn)如福清和閩清樓市或負(fù)相關(guān)或獨立。

1、閩北3市與福州主城聯(lián)動性：寧德正相關(guān)、三明負(fù)相關(guān)，南平相對獨立

閩北三市與福州在人文和地理上同屬一脈，但由于寧德、三明和南平截然不同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客群情況，三市與福州房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)各不相同。概括而言即：寧德正相關(guān)、三明負(fù)相關(guān)以及南平相對獨立。

寧德是閩北三市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為突出的一個。2021年GDP增速高達(dá)13.3%，增幅連續(xù)3年位居福建省首位。年產(chǎn)能25萬噸、年預(yù)計營收300億元的正威集團(tuán)和總投資125億元、年產(chǎn)值500億元的寧德時代(300750)作為寧德兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱力量，支撐著寧德居民購買力快速增長，購房需求充沛。

寧德樓市波動與福州高度正相關(guān)。從近4年商品住宅成交面積走勢來看，尤其是2019年后隨著福州逐步放寬落戶和買房門檻，兩市樓市冷熱傳導(dǎo)一致。2020年與2021年兩市市場規(guī)模同步負(fù)增長和正增長。2021年福州“無門檻落戶”刺激成交規(guī)模接近400萬平方米，同時寧德全年成交面積突破100萬平方米創(chuàng)新高，整體開盤去化率達(dá)95%。

寧德購房者充沛的購買力使得城市購房需求不至于被福州完全虹吸。同時高端改善購買力入榕置業(yè)反推寧德樓市熱度向上。同時寧德新房市場連續(xù)5年供不應(yīng)求（2021年供求比0.9）使得寧德樓市能夠與福州正相關(guān)波動。

三明支柱產(chǎn)業(yè)為鋼鐵和礦業(yè)。市內(nèi)豐富的螢石、鐵礦石等礦產(chǎn)資源在為城市提供了如三鋼等經(jīng)濟(jì)支柱的同時，也使得三明難以提供易居的住房環(huán)境。因此雖然三明經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)人口多（2021年三明GDP2953億元，常住人口248萬人），但近3年商品住宅年均成交規(guī)模不足80萬平方米。

相對較高的民富基礎(chǔ)和較差的居住環(huán)節(jié)使得三明購房需求受福州虹吸影響嚴(yán)重。2021年三明商品住宅成交面積下降17%，呈負(fù)相關(guān)。

南平經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，2021年GDP增速僅6.5%，人均GDP為全福建省倒數(shù)第一。南平以山區(qū)為主，旅游業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支撐且工業(yè)薄弱。外加常住人口較少，至2021年末僅248萬人。因此南平房地產(chǎn)市場相當(dāng)初級，年成交商品住宅不足50萬平方米。

由于南平市場規(guī)模較低、民富基礎(chǔ)較差、人口較少，新房市場無論是內(nèi)生還是外溢購房需求均極為有限，樓市相對獨立。2019年至2021年福州新房市場幾經(jīng)漲跌波動，但南平商品住宅成交面積仍維持原有規(guī)模。

2、福州8縣與福州主城聯(lián)動性：閩侯、長樂正相關(guān)，福清等遠(yuǎn)郊相對獨立

福州八個下屬郊縣房地產(chǎn)走勢與五城區(qū)之間聯(lián)動性可分為兩類。閩侯縣和長樂區(qū)受五城區(qū)影響正相關(guān)，其他郊縣如福清、閩清等相對獨立。

閩侯縣和長樂區(qū)與五城區(qū)地理上接壤，同時“閩侯長樂并入福州主城區(qū)”的規(guī)劃下兩郊縣房地產(chǎn)市場受到主城五區(qū)較大輻射影響。

以新房房價為例，對比兩郊縣與中心兩區(qū)（鼓樓區(qū)和臺江區(qū)）2014年起近10年商品住宅成交面積走勢。

在絕對值上，兩郊縣房價與中心兩區(qū)高度一致，其中閩侯縣和中心兩區(qū)相關(guān)系數(shù)達(dá)0.96。在同比變化上，中心兩區(qū)2017年同比增27%到達(dá)歷史高點，后因限價政策影響波動下行。閩侯和長樂則隨后于2018年到達(dá)房價同比高點并進(jìn)入漲幅收窄通道。2021年下半年五城區(qū)樓市下行后，2022年一季度閩侯和長樂均維持量價雙跌的態(tài)勢。

閩清、永泰、福清、連江、羅源等縣市地理上與五城區(qū)有較遠(yuǎn)相隔，同時本地購房需求以內(nèi)生為主，由外地入閩和來自五城區(qū)購房客群落至上述郊縣的占比極小。因此上述郊縣房地產(chǎn)市場相對獨立，與五城區(qū)樓市關(guān)聯(lián)度有限。

（二）客群特征：落戶放開后外地購房者占比上升，新福州人購房需求有限

客群特征上，福州五城區(qū)購房客群可分為本市購房者、外地購房者和新福州人三類。

在占比和組成上，新福州人占五城區(qū)成交20%；本市改善購房者占比30%，由鼓樓和臺江區(qū)外溢和下屬8縣兩部分組成；外地購房者占比50%，其中外地剛需購房者占比40%。

具體來看，外地購房者、本市購房者和新福州人三類客群：

外地購房者主要指閩北三市，由上文可知由于南平樓市相對獨立，外地購房者以來自寧德為主，輔以部分三明人口。外地購房者占整體成交比重約40%，其中外地剛需購房者占比30%、外地改善購房者占比10%。

在購房選擇上，剛需購房者主要流向倉山區(qū)，如帝封江、三江口、城南等板塊。2021年下半年，以價換量的刺激下城南板塊超60%購房者來自外地，帝封江板塊恒大、世貿(mào)等大體量項目外地購房者占比更是超80%。改善購房者主要選擇晉安區(qū)和馬尾區(qū)，如東區(qū)、北區(qū)、快安板塊等。2021年下半年福州樓市下行后呈觀望態(tài)，由投資板塊撤離。如馬尾區(qū)快安板塊受購房客群銳減影響，房價由2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米。

本地購房者中剛需購房者以五城區(qū)的地緣客為主，占比20%。由于福州存在較強(qiáng)的地緣性觀念，因此下屬8縣普遍選擇在戶籍地以自建房或商品房形式完成剛需住房，如閩清、福清等。而五城區(qū)內(nèi)剛需購房者也多根據(jù)地緣性置業(yè)，如晉安區(qū)北區(qū)板塊主要以晉安區(qū)內(nèi)生購房者為主。

本地改善購房者由鼓樓臺江改善外溢和下屬8縣入城組成，二者占比分別為10%和20%。由于鼓樓區(qū)和臺江區(qū)可售住宅有限、房屋總價較高，部分改善購房者外溢至如晉安區(qū)北區(qū)板塊置業(yè)。下屬8縣購房者在完成剛需購房后，選擇前往晉安區(qū)或倉山區(qū)金山、倉山板塊等實現(xiàn)改善購房。

新福州人得益于福州已實現(xiàn)“零門檻”落戶，成交占比逐漸上升至10%。但由于福州產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限、就業(yè)收入較低的限制，新福州人整體數(shù)量有限且購買力不足，現(xiàn)階段主要以剛需購房為主。

03

樓市發(fā)展脈絡(luò)

2021年下半年慘淡行情延續(xù)至今

高房價倒逼戶型小型化

（本節(jié)有刪減）

（一）落戶放開刺激新房成交量創(chuàng)新高，限價調(diào)控房價波動收斂趨穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

福州樓市10年間在調(diào)控政策與市場供需磨合下，成交規(guī)模至2021年創(chuàng)歷史新高、成交均價階梯式上升后漲幅放緩。具有成交量“雙峰筑底”和成交均價波動幅度收斂的特點。

1、年度：10年樓市三段波動，2021年成交量達(dá)344萬方，房價降4%

近十年福州新房市場整體保持量穩(wěn)價增的總趨勢，具體來看成交規(guī)模經(jīng)歷2013年、2015年和2021年三次高峰，同時成交價格經(jīng)三次規(guī)模節(jié)點呈階梯式上升。

2013年福州五城區(qū)商品住宅成交首次突破250萬平方米，成交均價同比增15%至突破1.5萬元/平方米。2013年、2014年連續(xù)兩年新增供應(yīng)超300萬平方米，外加2014年取消限購，供需共同支撐下2015年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達(dá)298萬平方米。

2015年福州進(jìn)入“地王年”，地價推動房價快速上漲。2017年五城區(qū)全年商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，2017年和2018年房價同比增速均為23%。隨著限價政策出臺，五城區(qū)房價漲幅快速收窄至5%以內(nèi)。至2020年房價緩增至歷史高點，2。7萬元/平方米。

2017年限購成交規(guī)模腰斬，后落戶放寬推動成交規(guī)模再增，至2021年達(dá)到歷史最高。2015年“地王年”后房價激增脅迫恐慌性置業(yè)，2017年限購政策重啟五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。后人才政策以及落戶門檻不斷降低，新福州人以及外地投資客推動下成交規(guī)模快速回升。2021年“零門檻”落戶后外地客群需求集中消化，成交規(guī)模達(dá)344萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

2021年福州樓市走勢與全國同步“先揚(yáng)后抑”。上半年市場火爆價格穩(wěn)定，下半年成交量呈斷崖式下跌。成交均價同步走跌，2021年全年商品住宅成交均價同比下降4%。2022年正如文首所說市場下行加劇，成交量價雙跌。

2、月度：規(guī)模“雙峰筑底”、房價波動幅度收斂，當(dāng)前量價均低位盤整（略）

（二）2021年“先揚(yáng)后抑”，剛需投資板塊銷售遇阻，去化率低至21%（略）

（三）成交重心由主城向外圍轉(zhuǎn)移，高房價倒逼70-90平產(chǎn)品成主流

具體到成交結(jié)構(gòu)方面，新房成交重心由鼓樓區(qū)和臺江區(qū)向倉山區(qū)和晉安區(qū)轉(zhuǎn)移，臨近核心區(qū)的板塊成交占比上升尤其明顯。由于房價收入比較高，現(xiàn)階段雖單價段上移但成交主力仍以小面積戶型為主,70-90平方米成為主流。

區(qū)域變化上，由主城向外圍轉(zhuǎn)移。對比2020年和2021年（下同）各區(qū)域商品住宅成交套數(shù)，倉山區(qū)占比46%最高，晉安區(qū)28%次之；馬尾區(qū)占比上升2pcts，臺江區(qū)和鼓樓區(qū)市占比重下降。

這主要是由于臺江區(qū)和鼓樓區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模有限，隨著近郊城區(qū)的擴(kuò)展，購房需求自然隨新房供應(yīng)向倉山、晉安和馬尾3區(qū)轉(zhuǎn)移。

更進(jìn)一步的，毗鄰核心區(qū)的板塊成交占比上升顯著，而3區(qū)其他板塊尤其是老城區(qū)占比回落。毗鄰核心區(qū)的，如東區(qū)板塊、義序板塊、三江口板塊等占比上升尤為顯著，承接核心區(qū)外溢需求的同時也是近年主要宅地供應(yīng)板塊。

面積段和單價段上，高房價倒逼小戶型化。從單價段來看，五城區(qū)成交單價以2.5-3萬元/平方米為中樞，占比由2020年上升9pcts至33%。從面積段來看，成交面積中樞停留在70-90平方米，2021年占比較2020年上升5pcts至39%，且90-120平方米占比下降2%。

單價段高企但面積段停留在70-90平方米。除了90平方米以下首套契稅1%優(yōu)惠外，這主要是由于房價漲幅快于收入漲幅，居民購房需求被迫停在在70-90平方米小型化。

04

影響市場變動因素

短期政策、地王引導(dǎo)居民購房預(yù)期

中長期受限于購買力

（本節(jié)有刪減）

（一）短期：購房者政策敏感度高，房價回調(diào)、地王頻現(xiàn)均帶來銷售“拐點”

對短期樓市而言，福州政策導(dǎo)向明顯，自2017年開啟限購、限貸，直至2020年末全面放開落戶變相解綁“限購”，的確刺激了一波外圍客戶釋放，不過整體政策對樓市的提振左右呈現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減；客戶價格敏感度較高，以價換量初期往往也能達(dá)成不錯的結(jié)果；此外，地價引導(dǎo)房價上漲預(yù)期，地王通常也成為樓市拐點的信號。

1、從“四限”到全面放開落戶，“二輪”限購松綁對樓市提振效用邊際遞減

縱觀福州2016年以來調(diào)控變動情況，自2016年五區(qū)限購、限貸加碼以來，整體從嚴(yán)：2016-2018年處于政策“高壓期”；2019-2020年整體維穩(wěn)，2019年部分福州下轄縣市限價有局部松動，2020年因新冠疫情影響，年末福州全面放開落戶，但整體政策以穩(wěn)為主。2021年延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭主基調(diào)，有保有壓，調(diào)控日益精細(xì)化。

聯(lián)系福州主城五區(qū)樓市行情變化，可以看到，政策加碼初期的2016年，福州主城五區(qū)商品住宅成交面積達(dá)265萬平方米，2017年伴隨著緊縮性調(diào)控政策逐步加碼，成交“腰斬”，一度降至131萬平方米，而后伴隨調(diào)控常態(tài)化，2018-2020年年成交基本持穩(wěn)為210-260萬平方米之間。2021年成交量沖高至344萬平方米則與2020年末落戶放開密不可分。

具體來看，2020年12月福州發(fā)布通知，2021年起進(jìn)一步降低落戶條件，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請在我市落戶，六縣(市)、長樂區(qū)人員均可申請在五城區(qū)落戶。同時支持近親屬投靠落戶、租房落戶和集體戶落戶。落戶政策出臺后2021年3月福州五城區(qū)商品住宅成交面積激增至40萬平方米，同比增149%，創(chuàng)2010年后十年新高。

值得關(guān)注的是，3月30日，經(jīng)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心確認(rèn)，福州限購、限貸政策進(jìn)一步松綁：限購方面，一是長樂區(qū)視同原五城區(qū)，執(zhí)行相同限購政策，即限購兩套“144平方米以下”住宅的規(guī)定；二是外地戶口（非福州六城區(qū)：鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)和長樂區(qū)）購買首套房無需提供社保證明或個稅。限貸方面，4月福建省直單位住房公積金中心發(fā)布通知稱，可申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的住房公積金（含住房補(bǔ)貼），用于支付福州市行政區(qū)域內(nèi)購房首付款。

不過次輪松綁對樓市提振效果一般，新政后一周五區(qū)成交、項目去化尚無起色。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城區(qū)成交5.06萬平方米，剔除熱盤萬科城市之光成交影響后2.91萬平方米（該樓盤蓄客時間長達(dá)一年，成交與本次新政無關(guān)），與新政前幾周規(guī)模相當(dāng)。從項目成交表現(xiàn)來看，3月17日聯(lián)發(fā)臻榕府首開，共計推出126套房源，去化率僅28%。第13周銷售備案10套，環(huán)比與新政前第12周持平。可見新房市場并未給予新政積極響應(yīng)。

我們認(rèn)為，次輪限購松綁未達(dá)到如期效果主要與以下三方面原因有關(guān)：一是本次限購放寬屬于第N輪，在前幾輪需求已被大量消化后，市場對本次新政反饋自然一般。事實上，福州早在2017年便從特定產(chǎn)業(yè)人口出發(fā)，相繼放開了全產(chǎn)業(yè)人才和高校畢業(yè)生落戶限制；至2020年末已然全面放開落戶限制。限購松綁刺激需求釋放的前提是外地人口凈流入、購買力充裕，福州的潛在購房需求顯然已被嚴(yán)重透支。二是本次新政并未放寬限售和限貸管控，外地買房仍需較高成本。本次新政并非完全取消限購，而僅僅是降低了非本地和本地非主城區(qū)戶口購房者購房門檻。對于外地戶口購房者而言，限售2年、首套房首付40%下購房仍有較高的時間和資金成本。三是疫情反復(fù)也構(gòu)成市場反響不佳的部分影響。3月中旬起受疫情影響，倉山、閩侯等區(qū)縣街道全域范圍內(nèi)取消聚集性活動，各區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售活動接近停滯。

2、購房者剛需屬性顯著，短期大幅度“降價促銷”有助于成交持續(xù)放量

從福州2021年主城五區(qū)成交結(jié)構(gòu)來看，70-90平產(chǎn)品為主流，占比高達(dá)39%，較2020年增長5個百分點，90-120平次之，占比達(dá)31%，較2020年下降2個百分點，福州客戶置業(yè)存在戶型小型化趨勢，可見當(dāng)前樓市仍是以剛需購房為主導(dǎo)。因此受購買力制約影響，福州購房者對房價變動敏感。對短期房地產(chǎn)變化而言，鄭州房價回調(diào)均會顯著刺激成交規(guī)模放量。

結(jié)合福州商品住宅成交面積和成交均價同比變動來看，負(fù)相關(guān)關(guān)系更為顯著。2015年1月-2016年2月，2021年6月至2020年12月福州房價均迎來較長時間回落，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)最大降幅達(dá)15%，相對應(yīng)的，商品住宅月成交面積適時由底部快速回升，在房價同比負(fù)增長期間紛紛進(jìn)入規(guī)模上行期。與之形成鮮明對比的是，2017年6月-2008年9月，2010年5月-2012年1月，2016年8月-2018年9月福州房價同比大增，成交面積皆在低位徘徊，居民觀望情緒明顯加重。

值得關(guān)注的是，福州自2021年下半年行情轉(zhuǎn)淡之后，整體分銷依賴度顯著上升，成交占比高達(dá)60%以上，分銷提點也由年初的2-3個點升至3-5個點，個別外圍難去化項目甚至高達(dá)8-15個點。

3、地王是新房市場轉(zhuǎn)向風(fēng)向標(biāo)，住宅成交冷熱拐點與高價地王如影隨形

福州樓市短期另一顯著特征是地王出讓往往引發(fā)新房市場轉(zhuǎn)向，土地市場對新房市場傳導(dǎo)作用極快，每逢新房成交拐點，必有土地地王出現(xiàn)。

隨著城市價值提升，2016年開始，福州土拍市場高價地王密集出現(xiàn)，我們選取2016年以來福州年內(nèi)成交樓板價TOP5地塊出讓時間與商品住宅成交面積相印證，可得：

新房成交處于上升期時，地王出讓適逢新房成交向下拐點。新房市場處于上升期時，高價地王出讓引發(fā)市場過熱，政府為穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期，往往選擇調(diào)控從嚴(yán)，因此新房市場或?qū)⒂蓾q轉(zhuǎn)跌。如福州市三坊七巷保護(hù)開發(fā)有限公司于2019年1月22日拿下的榕土讓[2018]07號臺江區(qū)宗地2018-50號、2018-51號、2018-52號地塊，雖然均為底價成交，但成交樓面價分別達(dá)到了3.6萬元/平，2.7萬元/平，2.5萬元/平，本次出讓的三幅地塊均位于福州臺江區(qū)上下杭?xì)v史文化街區(qū)核心范圍內(nèi)，屬于市中心核心板塊，周邊醫(yī)療教育商業(yè)休閑等配套醇熟完善，且緊鄰地鐵1號線達(dá)道站。與此同時福州新房迎來下行拐點，因樓市調(diào)控嚴(yán)苛，主城五區(qū)“四限”未有松動，整體月度成交開始進(jìn)入波動下行期。

與之對應(yīng)，新房成交處于下行期時，地王出讓引發(fā)新房成交止跌回升。新房市場處于下行期時，高地價地王出讓給予區(qū)域板塊房價上漲預(yù)期，在二手地作用下將快速形成共識，可以撬動下行期購房者持幣觀望的心態(tài)，促使購房者調(diào)整預(yù)期入市置業(yè)，從而引發(fā)新房成交規(guī)模上行。如2020年上半年上海大名城(600094)、保利、綠城相繼競得榕宗地2020-11號地塊（大名城紫金九號）、榕宗地2020-13號地塊（保利首開天悅二期）、宗地2020-25號地塊（綠城美的桂語映月），樓面價均在2.2萬元/平，受疫情之后紓困政策預(yù)期引導(dǎo)和地王加持，新房成交規(guī)模結(jié)束下行期，進(jìn)入上行期。

值得關(guān)注的是，因福州分銷滲透率較高，無論是渠道導(dǎo)客還是售樓處自然來訪客戶都會被灌輸“地王”概念，即在售樓盤會將周邊“地王”作為賣點，向客戶傳導(dǎo)房價上漲預(yù)期，因而恐慌性購房現(xiàn)象在所難免。

（二）中長期：人口吸附力有限、居民購買力不足致3-5年成交規(guī)模難上臺階（本節(jié)有刪減）

1、土地依賴度高致2019-2021年供地跳增，成交轉(zhuǎn)淡，去化周期持續(xù)攀升

目前來看，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問題在于土地財政依賴度相對較高：2020年福州市本級國有土地使用權(quán)出讓收入已高達(dá)866億元，土地財政依賴度一度攀升至79%，2021年隨著拍地收入的減少而略有回落，但仍高達(dá)72%，屬2018年以來的次新高水平。

毋庸置疑，賣地收入可以提升公務(wù)員的福利待遇，從而對其工作積極性產(chǎn)生正向激勵，同時政府也有足夠資金投入到公共基建的建設(shè)之中，使得城市面貌煥然一新。不過土地財政的負(fù)面作用也是十分顯著的：

一方面，土地財政是房價上漲的“無形推手”，土地財政依賴度越大，房價上漲越快。這不僅關(guān)乎民生，更重要的是眾多投機(jī)者看中套利機(jī)會，以倒買倒賣的方式來賺取其中暴利，從而使得剛需自住需求難以釋放，與整體“房住不炒”的樓市主基調(diào)相悖。

另一方面，地方財政依賴度過高，從一個側(cè)面反映了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形勢。如果地方政府不對土地財政過度依賴，就會通過發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)培植稅源，實體經(jīng)濟(jì)就不會被邊緣化。反之，實體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也會對社會資源的有效利用產(chǎn)生積極而重要的作用。毋庸置疑，若南寧政府單純依托賣地收入，勢必會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，風(fēng)險過度集中，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險能力大大降低。

此外，值得引起高度關(guān)注的是，地方政府過于以來土地財政往往會帶來供地過量，進(jìn)而導(dǎo)致樓市供求關(guān)系失衡，庫存高企等一系列問題。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，福州主城五區(qū)自2019年以來涉宅用地供地規(guī)模呈現(xiàn)“翻番”態(tài)勢，由2018年的565萬平方米上漲至955萬平方米，以此帶動整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增，2019年之后雖然逐年回落，但2021年涉宅用地成交規(guī)模依舊達(dá)到了450萬平方米，遠(yuǎn)高于2018年水平。

而判斷供地是否過量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)便是該城市的庫存變動情況，據(jù)CRIC監(jiān)測，雖然自2020年以來福州的廣狹義庫存均呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，但是因2021年下半年整體成交熱度回落，導(dǎo)致廣狹義去化周期開啟上行模式，至2022年3月末分別達(dá)到39個月和23個月，庫存積壓問題開始顯現(xiàn)。

2、省會存在感低，僅能吸附閩北客戶，常住人口增長主要集中在倉山、閩侯

目前來看，福州樓市在2021年創(chuàng)成交新高，整體走勢呈現(xiàn)出“先熱后冷”，與全國整體行情匹配，上半年放量主要與2020年末全面放開落戶密切相關(guān)，外圍郊縣部分此前受限于政策、購買力尚可的剛需和改善的客戶購房需求得以穩(wěn)步釋放，從常住人口和戶籍人口變動情況我們也不難看出端倪，2020年之前常住人口和戶籍人口年增量基本不超過10萬人，二者差額也相對恒定，保持在70萬人左右，而2020年末伴隨著福州全面放開落戶，常住人口也出現(xiàn)了顯著攀升，2020年-2021年年增量均值達(dá)到31萬人，常住戶籍人口比也增至1.16。

事實上，福州雖貴為省會，但其尷尬處境在于，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；省會存在感較低，使得其僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，這也會對樓市成交規(guī)模增長造成不利影響。

而從福州統(tǒng)計局發(fā)布的2020年人口普查數(shù)據(jù)來看，主城五區(qū)人口絕對量雖有增長，但整體占比下降1.21個百分點卻是不爭的事實：五區(qū)中僅倉山區(qū)上升了3.07個百分點，常住人口增量在各區(qū)域中居首，馬尾區(qū)2020年占比基本與2010年持平，而晉安區(qū)、鼓樓區(qū)、臺江區(qū)占比均出現(xiàn)了不同程度的下降；值得關(guān)注的是，另一常住人口占比增長顯著的區(qū)域為閩侯，2020年較2010年占比上升2.61個百分點，僅次于倉山，事實上，閩侯雖地處福州中心城區(qū)外圍，但因大學(xué)城教育配套、地鐵交通配套日趨完善，加之房價相對“親民”，也吸引了很多年輕人到閩侯買房居住。

3、居民收入增長持續(xù)放緩，與“高房價”難匹配，制約樓市成交持續(xù)放量（略）

05

前景判斷

2022年預(yù)期量跌價平

3-5年成交規(guī)模難破2021年高點

（本節(jié)有刪減）

（一）短期（1年）預(yù)判：2022年4月止跌轉(zhuǎn)增小幅回溫，全年預(yù)期量跌價穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：2022年二季度或?qū)⑿》鶑?fù)蘇，全年供應(yīng)持穩(wěn)，成交高位回落

為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，依據(jù)福州一季度樓市熱度：2月成交慘淡，3月樓市成交無好轉(zhuǎn)，無論是客戶來訪量還是轉(zhuǎn)化率均無太大好轉(zhuǎn)。具體來看，3月兩項目開盤，萬科城市之光推456套，去化230套，屬于優(yōu)秀個案，蓄客半年，無競品，地緣性客戶居多，靠近閩侯，剛需支撐。聯(lián)發(fā)推126套，去化35套，屬于正常水平。3月整體認(rèn)購1300-1400套，較2月增加300-400套，如扣除萬科城市之光集中開盤個例之后，整體認(rèn)購量無明顯提升。

結(jié)合上文提及的影響福州樓市短期變化因素綜合分析：

一方面政策面，福州3月末已經(jīng)全面放開限購，余下限貸、限售、限價等都存在局部松動，但從市場反映來看效果平平，除了受新冠疫情影響之外，更主要的市場面客戶基數(shù)不夠，前期需求透支嚴(yán)重所致，后期利好政策有限，福州政府目前已經(jīng)受到周邊城市投訴，分流客戶，后期大概率會效仿其他城市出臺降首付等擴(kuò)充居民購買力的試探性政策。

另一方面土地市場來看，尚未釋放積極回暖的信號。一季度主城五區(qū)第一次土拍出讓18宗地塊，5幅流拍，成交13幅，整體延續(xù)慘淡行情，表現(xiàn)在以下幾方面：一是第一次集中土拍總起始出讓總價是175億，但是實際成交只有77億；二是拿地企業(yè)除了華潤、保利、建發(fā)等三家外部國企之外，就是福州各區(qū)域城投企業(yè)，還有小的私人企業(yè)，占比相對較小，無福州本土房企拿地。值得關(guān)注的是，成交平均樓面價穩(wěn)步抬升，雖然限價也有抬升趨勢，但是基本有價無市，限價放松意義不大，企業(yè)拿地算不過賬，利潤空間收窄，虧本概率較大，房企更傾向于選擇廈門而非福州。低迷的地市也難向購房者釋放積極信號。

目前福州待入市體量依舊較大，2022年預(yù)計新增供應(yīng)將達(dá)到582萬平方米，而成交量大概率走低，即便后續(xù)財政托市，4-5月預(yù)期小幅回升，但全面好轉(zhuǎn)依舊很難，同時外圍市場亦不樂觀，此前火爆的寧德今年也出現(xiàn)了分銷，預(yù)期后續(xù)下滑趨勢還將延續(xù)。

2、房價：2022年“降無可降”，房價“見底”預(yù)期2.5-2.6萬元/平持穩(wěn)（略）

（二）中長期（3-5年）預(yù)判：平穩(wěn)波動，年均成交250-280萬平，房價“見頂”（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：收入增速放緩，年成交預(yù)期250-280萬平，難破2021年高點

預(yù)判3-5年福州商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，很難跨越2021年344萬平方米的成交高點，大概率在250-280萬平方米之間波動。

依據(jù)上文對福州長周期影響因素的解析，可以看出福州土地財政依賴度較高，2019年整體土拍市場供求量均呈現(xiàn)翻番趨勢，雖然此后逐年回落，但2021年涉宅用地成交規(guī)模依舊達(dá)到了450萬平方米，遠(yuǎn)高于2018年水平。而聚焦其狹義和廣義庫存來看，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，但是因2021年下半年整體成交熱度回落，導(dǎo)致廣狹義去化周期開啟上行模式，至2022年3月末分別達(dá)到39個月和23個月，庫存積壓問題開始逐步顯現(xiàn)。

而究其根本，阻礙福州成交持續(xù)放量主要原因仍是人口基數(shù)不高，購房需求有限。事實上，福州雖貴為省會，但其尷尬處境在于，論名氣，不如海上花園城市廈門；論經(jīng)濟(jì)，也一直受到泉州的挑戰(zhàn)；省會存在感較低，使得其僅能吸引閩北（三明、南平、寧德）和外圍6縣1市客戶，2021年常住人口也僅為842萬人，常住戶籍人口比為1.16。從2020年人口普查數(shù)據(jù)來看，整體人口增長較快的區(qū)域也主要集中在倉山區(qū)和外圍閩侯縣，主城核心的臺江區(qū)和鼓樓區(qū)，人口占比持續(xù)回落。這也為其樓市后續(xù)增長乏力埋下了伏筆。

2、房價：購買力“見頂”，戶型小型化加劇，房價預(yù)期年增幅保持3%（略）

排版丨鳥姐

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