陽(yáng)光城巧解表外債

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

在盤(pán)活資產(chǎn)的過(guò)程中，陽(yáng)光城(000671)化解了表外債。

5月6日晚間，陽(yáng)光城(SZ:000671)發(fā)布公告稱，擬將公司旗下的杭州高光置業(yè)有限公司（下稱“高光置業(yè)”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予濱江集團(tuán)(002244)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)不超過(guò)人民幣57億元。

根據(jù)公告，此次交易通過(guò)雙方的全資子公司來(lái)進(jìn)行，陽(yáng)光城簽署協(xié)議的子公司為陽(yáng)光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司（下稱“浙江陽(yáng)光城”），濱江集團(tuán)接手高光置業(yè)股權(quán)的子公司為司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司（下稱“繽慕公司”）。

這筆交易的微妙之處在于，賣(mài)方浙江陽(yáng)光城并不是杭州高光置業(yè)的股東，后者由中融信托持股100%。公告稱，中融信托持有高光置業(yè)債權(quán) 33.04 億元，而享有高光置業(yè)100%權(quán)益的卻是浙江陽(yáng)光城。

高光置業(yè)的唯一股東中融信托只是“債主”，而零持股的陽(yáng)光城持有其100%權(quán)益。

事實(shí)上，濱江集團(tuán)在大概一周前就已經(jīng)公告過(guò)這筆交易，同時(shí)也公告了其取得高光置業(yè)權(quán)益方法。先由浙江陽(yáng)光城將高光置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)從中融信托收回，然后再轉(zhuǎn)讓予繽慕公司，其中的轉(zhuǎn)讓款由繽慕公司支付，支付價(jià)款相當(dāng)于繽慕公司支付給浙江陽(yáng)光城的收購(gòu)價(jià)款。支付完成后，高光置業(yè)的股東直接變更為繽慕公司。

換言之，本次交易的所得款項(xiàng)并沒(méi)有流入陽(yáng)光城的口袋，而是直接用于抵償其與中融信托之間的債務(wù)。

一筆交易，兩個(gè)“債主”

高光置業(yè)之所以能賣(mài)出57億元的高價(jià)，是因?yàn)槠淙Y子公司金華虹光置業(yè)有限公司（下稱“金華虹光”）手握位于浙江省永康市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6宗地塊，而這6幅地塊是陽(yáng)光城去年7月收購(gòu)而來(lái)。

2021年7月21日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，稱其全資子公司杭州高光置業(yè)擬以61.45億元收購(gòu)永康市智信企業(yè)管理有限公司持有的金華虹光有限公司100%股權(quán)以及應(yīng)收債權(quán)。

彼時(shí)公告顯示，金華虹光旗下共持有位于浙江省永康市的六宗土地及一個(gè)已開(kāi)發(fā)地塊，6宗地塊總面積35.23萬(wàn)平方米，計(jì)容建面85.64萬(wàn)平方米；已開(kāi)發(fā)地塊的約300套商品房住宅已經(jīng)全部銷售完畢，正式協(xié)議簽署后，陽(yáng)光城浙江置業(yè)將承接該地塊的代建義務(wù)。

據(jù)了解，該系列地塊為原浙江卓誠(chéng)兆業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“卓誠(chéng)公司”)所屬的眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目。由于卓誠(chéng)公司已進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，以出售所屬眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式進(jìn)行重整。

2021年8月9日，高光置業(yè)股權(quán)發(fā)生變更，浙江陽(yáng)光城退出持股，將100%股權(quán)轉(zhuǎn)給了中融信托。

然而，陽(yáng)光城出售高光置業(yè)，不止向中融信托抵償33.04億元債務(wù)。濱江集團(tuán)發(fā)布的公告顯示，繽慕公司還將代替高光置業(yè)向杭州濱祁企業(yè)管理有限公司（下稱“濱祁企管”）清償借款合計(jì)23.27億元。而濱祁企管同樣是濱江集團(tuán)子公司。

也就是說(shuō)，陽(yáng)光城賣(mài)掉高光置業(yè)是同時(shí)向中融信托、濱江集團(tuán)償債。

陽(yáng)光城賣(mài)項(xiàng)目抵債，或是迫不得已之舉。5月5日，陽(yáng)光城公告稱，公司已到期未支付的債務(wù)(包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開(kāi)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等)本金合計(jì)金額301.91億元，正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判。

據(jù)陽(yáng)光城2021年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入425.26億元，同比下降48.25%；歸母凈利潤(rùn)虧損69.52億元，同比下降233.17%；扣非凈利潤(rùn)虧損96.01億元，同比下降284.96%。

而陽(yáng)光城的重大虧損，與資產(chǎn)減值有著很大關(guān)系。截至2021年12月31日，陽(yáng)光城對(duì)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行減值測(cè)試后，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備69.16億元。

截至2021年末陽(yáng)光城總土儲(chǔ)可售建面3156萬(wàn)平方米，同比下降25.8%。

濱江撿漏

收購(gòu)金華虹光時(shí)，陽(yáng)光城花了61.45億元，如今就算按最高價(jià)57億元出售，合樓面單價(jià)不到七千元，而當(dāng)?shù)氐男路烤鶅r(jià)早已超過(guò)2萬(wàn)，濱江集團(tuán)算是撿了個(gè)大漏。濱江集團(tuán)在收購(gòu)公告中表示，將推進(jìn)眾泰小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

同樣在房地產(chǎn)風(fēng)云變化的2021年，濱江集團(tuán)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。2021年實(shí)現(xiàn)銷售額1691億元，同比增長(zhǎng)24%，對(duì)比1500億元的目標(biāo)，完成率達(dá)112.8%。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.76億元，歸母凈利潤(rùn)30.27億元，分別較上年同期增長(zhǎng)32.80%和30.06%。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)給了濱江十足的底氣。除了援手陽(yáng)光城之外，其在今年的杭州土拍上，也表現(xiàn)得十分兇猛。4月25日，杭州市開(kāi)啟2022年首批集中供地，濱江集團(tuán)一上午豪擲171.2億元斬獲十幅地塊，4月26日杭州土拍最終結(jié)果顯示，濱江集團(tuán)以總價(jià)184.35億元，將11宗地塊收入囊中，成為杭州2022年首批土拍收獲最大的開(kāi)發(fā)商。

事實(shí)上，濱江在去年就接手過(guò)有流動(dòng)性壓力的房企項(xiàng)目。2021年11月1日，濱江集團(tuán)曾發(fā)布公告稱，以6.38億元分別收回濱泰投資50%股權(quán)以及杭州濱科49%股權(quán)。這兩家公司分別對(duì)應(yīng)杭政儲(chǔ)出（2019）12號(hào)住宅地塊及杭政儲(chǔ)出（2020）35號(hào)商住地。據(jù)了解，這兩家公司股權(quán)從融創(chuàng)手里回收而來(lái)，收回之后由濱江集團(tuán)100%持有。

2021年全年，濱江新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目38個(gè)，累計(jì)新增土地面積200.29萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積469.4萬(wàn)平方米，土地款總額710億元。

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