下調(diào)利率、取消限購 多地出招穩(wěn)樓市

房地產(chǎn)信貸等政策寬松，成為當前樓市政策的大勢所趨。4月28日，北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期全國已有100多個城市的銀行機構(gòu)下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。同時，南京、廣東等多地也通過發(fā)放住房消費禮包、限售限購政策松綁等方式，花樣滿足購房者的合理住房需求。在業(yè)內(nèi)專家看來，隨著寬松政策的增多，未來幾個月樓市有望逐漸企穩(wěn)。

百城下調(diào)房貸利率

近日，南京地區(qū)多家銀行向媒體透露，近期房貸利率連續(xù)下調(diào)，首套房貸利率在5.1%-5.5%之間。與3月相比，房貸利率下降10-60個基點。南京地區(qū)房產(chǎn)中介透露，近期南京調(diào)整了首套房貸利率認定標準，即舊有房貸已結(jié)清，新購房產(chǎn)首付五成的，可按照首套房利率執(zhí)行。

不止南京，今年以來，廣東佛山、甘肅省蘭州市、四川、山東多地也不斷下調(diào)房貸利率。例如上海部分銀行首套房和二套房房貸利率已由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%；山東多地銀行下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度20-45個基點不等。

在4月14日舉行的2022年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，3月以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個基點不等。

政策也在進一步定調(diào)。4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》，其中提出要完善住房領域金融服務，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。

一系列下調(diào)房貸利率政策在全國遍地開花之后，降低首付比例也重磅出招。4月28日，廣東成為全國首個對首付比例調(diào)整進行明確的省份。廣東發(fā)布《廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟穩(wěn)增長行動方案》，明確因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。同時，鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理確定按揭標準，提升借款和還款便利度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“廣東是全國首個省級要求降低首付的省份，單純從這一點來看，廣東就具有積極性和主動性，其對于引導后續(xù)各地政府和銀行降低首付比例、積極降低購房成本等有積極的作用”。

限購限售花式松綁

房地產(chǎn)市場常見的限購、限售等政策也在悄然變化著。4月28日，廣東中山對于大專以上人員放松了購房限購政策。中山市人社局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化我市人才安居保障措施的通知》，提出“凡持有大專以上(含大專)學歷證書、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級證書的非中山戶籍人才，允許在本市范圍內(nèi)購買1套新建商品住房，房屋自網(wǎng)簽之日起兩年內(nèi)不得上市交易”。

此前，南京也于4月27日透露，非本市戶籍居民家庭申請購房條件有所調(diào)整，從此前的“三年內(nèi)在南京連續(xù)兩年及以上繳納社保或個稅”，調(diào)整為“一年內(nèi)在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保(補繳不算)”。截至4月24日，已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內(nèi)容。

嚴躍進指出，從南京2017年的政策內(nèi)容看，當時規(guī)定了外地人購房需要兩年社保的繳納情況。換言之，此次新政策下，對于只有6個月社保的購房者，也可以享受購房的資格。這也說明限購政策在放松。類似政策充分說明，當前南京市場的購房政策確實出現(xiàn)了松動，也體現(xiàn)了熱點二線城市政策松動的風向。

嚴躍進認為，通過此類放松，很大程度上有助于促進房地產(chǎn)市場的去庫存。當然類似的放松也不是無約束的放松，通過設定一定年限的限售，也有助于促進房屋的交易回歸自住需求，而不是投資投機需求。

此外，發(fā)放消費禮包仍然是鼓勵住房消費的重要舉措。廣東江門市就規(guī)定，從4月28日零時起，在江門市購買新建商品住房并辦理合同網(wǎng)簽手續(xù)的若干名購房人，按房屋建筑面積發(fā)放購房消費券禮包。其中，100平方米以上的住房將發(fā)放5000元的消費券禮包，100平方米以下的則發(fā)放3000元的消費券禮包，以刺激樓市回暖。

市場有望逐漸企穩(wěn)

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

3月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，房地產(chǎn)信貸寬松，是出現(xiàn)市場平穩(wěn)的主要原因。“整體看，3月全國房地產(chǎn)市場的主要特征是隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定，信貸供應的增加，政策底部出現(xiàn)后，市場逐漸率先在一二線城市出現(xiàn)底部特征，三四線城市也因為頻繁的寬松政策，房價下調(diào)幅度收窄。”他說。

4月政策放松力度不減。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，衢州、秦皇島、綿陽、蘭州、大連、麗水、蘇州、南寧等接近20城在4月發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)寬松政策，2022年一季度各種房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達157次，2021年同期是135次，也就是說，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)刷新歷史同期紀錄。

貝殼研究院4月28日發(fā)布的2022年4月二手房市場報告顯示，今年4月103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。預計后期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調(diào)整“認房認貸”標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利于降低購房成本，支持住房需求釋放。

“隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩(wěn)，央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌。對于市場來說，未來幾個月有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，寬松政策越來越多，2022年三季度市場底部有望加快出現(xiàn)，但需要警惕疫情影響。”張大偉表示。