劉水：發(fā)布2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告

2022年5月20日, 由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”在北京隆重召開(kāi)。

大家好！我代表研究組向大會(huì)發(fā)布2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告。

一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)

經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面：2021年滬深及大陸在港上市房企總資產(chǎn)均值分別同比增長(zhǎng)6.8%、10.5%，分別回落了6.7個(gè)百分點(diǎn)，11.8個(gè)百分點(diǎn)，總資產(chǎn)規(guī)模變化主要由于受到投資力度的減弱，存貨規(guī)模的快速下滑，以及銷售融資受限等這些因素的影響，不同企業(yè)表現(xiàn)出現(xiàn)顯著的分化，民企上半年高速發(fā)展，下半年步伐明顯放慢。

盈利能力方面：由于高地價(jià)以及限房?jī)r(jià)等雙重因素的擠壓，企業(yè)的盈利能力明顯減弱。滬深以及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收均值分別同比增長(zhǎng)了15.5%、17.7%，營(yíng)收增速略有增加。滬深及大陸在港上市的房企凈利潤(rùn)均值同比分別下降了41.6%，18%，增速較上年減少38.2個(gè)百分點(diǎn)和19.2個(gè)百分點(diǎn)，增速下降幅度很大。2021年在新冠疫情和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深入調(diào)整期的大背景下，房地產(chǎn)上市公司普遍嚴(yán)格管控三項(xiàng)費(fèi)用率，滬深以及大陸在港上市的房企三項(xiàng)費(fèi)用率均值分別為12.3%和12.4%，分別同比下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。從周轉(zhuǎn)速度來(lái)看，上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均有所提升。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面：行業(yè)均值全部達(dá)標(biāo)，具體來(lái)看，受融資監(jiān)管趨嚴(yán)和“三道紅線”影響，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債規(guī)模再度縮減，負(fù)債率下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為71.0%、76.7%，較上年均下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為64.4%、69.5%，較上年下降0.2、2.0個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值分別為76.5%、64.7%，同比下降4.6、0.3個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)下行疊加融資偏緊的情況下，現(xiàn)金流呈現(xiàn)出凈流出，由于去年全國(guó)商品房銷售額仍然保持了正增長(zhǎng)，上市房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流仍然是正增長(zhǎng)，滬深及大陸在港上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均值分別為40.1億元、21.2億元，較上年分別增加了2.3億元、8.8億元。

股東回報(bào)方面：上市房企受市場(chǎng)下行的影響，每股收益水平持續(xù)回落。具體來(lái)看，滬深上市房企每股收益水平均值為0.31元，較上年下降了45.2%，大陸在港上市房企均值則為0.68元，同比下降26.9%，受業(yè)績(jī)下滑的影響，上市房企經(jīng)濟(jì)增加值持續(xù)下行，2021年滬深以及大陸在港上市的公司EVA均值分別同比下降了44.1%和40.2%，下降幅度均超過(guò)了40%。

市值管理方面：由于市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，行業(yè)整體市值持續(xù)下降。在政策調(diào)控疊加市場(chǎng)下行，上市房企市值持續(xù)走低。滬深上市公司市值均值同比下降了10.8%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降32.9%。A股上市房企中將近七成、港股上市房企中接近九成的企業(yè)市值表現(xiàn)為下跌。

二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值展望

特點(diǎn)一：房地產(chǎn)板塊振蕩下行，估值仍有提升空間。具體來(lái)看，上市房企去年平均市盈率都有明顯的下降，進(jìn)入到2022年受房地產(chǎn)政策邊際調(diào)整放松的影響，未來(lái)房地產(chǎn)銷售有望回暖，上市房企的市值有望進(jìn)一步提升。具有永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，擁有融資優(yōu)勢(shì)企業(yè)，并且在多賽道具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)更受資本市場(chǎng)青睞，這類企業(yè)具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

特點(diǎn)二：產(chǎn)城融合，有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。這些企業(yè)聚焦區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，高效配置產(chǎn)業(yè)用地，著力打造專業(yè)化、特色化的項(xiàng)目，深耕產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)字化渠道賦能招商，具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

特點(diǎn)三：產(chǎn)城融合，有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力。這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)提升，盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，融資能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)健，負(fù)債率比較低，這類企業(yè)也具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

2021年，在疫情反復(fù)、房地產(chǎn)密集調(diào)控情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上半年高熱下半年轉(zhuǎn)冷的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了近年的最低點(diǎn)，行業(yè)出清和優(yōu)勝劣汰在市場(chǎng)下行周期更加顯著，優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司憑借卓越的投資開(kāi)發(fā)能力和良好的財(cái)務(wù)基本面，表現(xiàn)出更強(qiáng)的穩(wěn)健性。進(jìn)入到2022年，疫情多點(diǎn)散發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，房地產(chǎn)政策正在邊際調(diào)整改善，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部振蕩，上市房企要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，趨利避害，以高度的市場(chǎng)敏感性和前瞻性把握城市輪動(dòng)機(jī)遇，推動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，彰顯出高投資潛力。

以上就是成果匯報(bào)。謝謝大家！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：中指研究院。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。