環(huán)球速訊：調(diào)查|浙江瑞安一豪宅項(xiàng)目爛尾多年 業(yè)主無(wú)奈自籌逾8000萬(wàn)“自救”

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財(cái)聯(lián)社7月18日訊（記者 王海春）因樓盤(pán)爛尾時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，浙江省瑞安市一個(gè)豪宅項(xiàng)目的業(yè)主，不得不自籌逾8000萬(wàn)展開(kāi)續(xù)建，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工。

據(jù)悉，這個(gè)名為萬(wàn)川瑞園的項(xiàng)目在停工多年后，正推進(jìn)收尾工作，預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)交付。歷經(jīng)十年煎熬后，該項(xiàng)目業(yè)主有望收房。

除上述項(xiàng)目外，四川省南充市爛尾的五星現(xiàn)代城、中環(huán)島兩個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主，也通過(guò)籌資等多渠道展開(kāi)“自救”。

分析人士認(rèn)為，受限于項(xiàng)目自身?xiàng)l件等因素，上述幾個(gè)項(xiàng)目業(yè)主自籌資金實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)工僅為個(gè)例，對(duì)市場(chǎng)其他爛尾項(xiàng)目而言，并不具備推廣性。

“體量小、資金缺口小、即將完工的項(xiàng)目，也許還有自救的可能性。但體量稍大一些的項(xiàng)目，業(yè)主在資金上根本沒(méi)那么強(qiáng)的實(shí)力。最主要的問(wèn)題在于，項(xiàng)目爛尾往往會(huì)面臨相當(dāng)復(fù)雜的債權(quán)、法律糾紛，業(yè)主不具備相應(yīng)資金實(shí)力及專(zhuān)業(yè)能力，處理這些復(fù)雜的事務(wù)。業(yè)主籌資自救，只是極特殊的案例，不可能成為爛尾項(xiàng)目復(fù)工的主要解決方式。”中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

10年漫長(zhǎng)交付之路

萬(wàn)川瑞園的業(yè)主未曾想到，自己所購(gòu)的房子，要在10年之后才可能實(shí)現(xiàn)交付。

萬(wàn)川瑞園位于浙江瑞安濱江大道與巾子山路交匯處，開(kāi)發(fā)商為浙江萬(wàn)川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。項(xiàng)目由3幢33層高層組成，總占地面積約1.44萬(wàn)平方米，總建筑面積3.93萬(wàn)平方米。

由于臨近飛云江，在地段上具備天然景觀優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商將萬(wàn)川瑞園定位于“瑞安頂級(jí)全江景地標(biāo)豪宅”，吸引了不少有資金實(shí)力的購(gòu)房者。

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)川瑞園1幢于2011年12月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米。瑞安市一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬(wàn)川瑞園部分樓層、房型及景觀俱佳的房源，當(dāng)時(shí)售價(jià)可達(dá)3萬(wàn)元/平方米。

“這個(gè)價(jià)格放在一線(xiàn)城市也許不太起眼，但在我們這里，當(dāng)時(shí)算是比較貴的，該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)現(xiàn)在的售價(jià)也只有2萬(wàn)元/平方米左右。”上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。

然而，這一項(xiàng)目未能如期竣工，萬(wàn)川瑞園業(yè)主也因此經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待。因開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，該豪宅項(xiàng)目2013年出現(xiàn)時(shí)建時(shí)停情況，2014年后處于停工狀態(tài)，一直未能完工。

“這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了很長(zhǎng)時(shí)間，從開(kāi)始建設(shè)至今，前后有十年多了。萬(wàn)川瑞園位置不錯(cuò)、又是豪宅，成了瑞安市知名爛尾樓。”瑞安市住建局一位工作人員對(duì)記者表示。

天眼查信息顯示，萬(wàn)川瑞園的開(kāi)發(fā)商浙江萬(wàn)川房地產(chǎn)成立于1993年，林國(guó)林持有40.03%股份，為公司最終受益人，林恩勝、林恩仁、林建恩各持股19.99%。

“開(kāi)發(fā)商為什么停工，具體原因并不清楚。”上述瑞安市住建局工作人員說(shuō)。

記者從當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)浙江萬(wàn)川房地產(chǎn)大股東的限制消費(fèi)令中得知，該公司存在較多金融借款合同糾紛。

具體來(lái)看，2016年11月，信達(dá)資產(chǎn)浙江分公司向溫州市鹿城區(qū)法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求法院對(duì)浙江萬(wàn)川房地產(chǎn)及公司直接負(fù)責(zé)人林恩勝采取限制消費(fèi)措施。2018年7月，溫州市鹿城區(qū)法院發(fā)布了對(duì)林恩勝的限制消費(fèi)令。

據(jù)天眼查信息，自2018年至今年3月底，林恩勝被限制消費(fèi)次數(shù)達(dá)30次。提出申請(qǐng)的名單中，包括浦發(fā)銀行(600000)溫州毆海支行、工行溫州城西支行、建行溫州支行以及華融資產(chǎn)浙江省分公司、百盛聯(lián)合建設(shè)集團(tuán)在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)、建筑公司，以及十幾位自然人。

“溫州地區(qū)民間借貸較活躍，不排除開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題后，為彌補(bǔ)資金缺口，曾試圖通過(guò)民間借貸方式來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目的可能，這可能進(jìn)一步增加項(xiàng)目債務(wù)的復(fù)雜程度。”浙江一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為。

業(yè)主入場(chǎng)墊付資金

瑞安市這一爛尾多年的臨江豪宅項(xiàng)目，有望于今年結(jié)束馬拉松式交付。

據(jù)瑞安日?qǐng)?bào)消息，為完成“爛尾工程”掃尾工作，萬(wàn)川瑞園部分業(yè)主自去年7月與一家企業(yè)展開(kāi)協(xié)商后達(dá)成續(xù)建協(xié)議，由數(shù)名業(yè)主出資墊付部分資金，直至順利交付，截至目前，合計(jì)籌集了約八九千萬(wàn)元。

一位知情人士向記者表示，暫不知項(xiàng)目資金缺口有多大，但項(xiàng)目之所以能通過(guò)自籌資金方式實(shí)現(xiàn)續(xù)建，與項(xiàng)目本身及業(yè)主方面都有一定關(guān)系。

“項(xiàng)目體量不大，業(yè)主也有一些實(shí)力，經(jīng)過(guò)這么多年，業(yè)主實(shí)在不想再拖下去，才會(huì)籌資展開(kāi)項(xiàng)目收尾建設(shè)工作。”前述知情人士表示，如果進(jìn)展順利，該項(xiàng)目有望于今年年底前竣工交付。

八九千萬(wàn)元的資金，并非一筆小數(shù)目。是業(yè)主墊付了全部續(xù)建工程資金，還是業(yè)主聯(lián)合施工方或相關(guān)企業(yè)按一定比例出資，推動(dòng)了項(xiàng)目的收尾？

對(duì)此，瑞安市住建局工作人員向記者表示，“對(duì)工程建設(shè)方面的問(wèn)題比較清楚，但業(yè)主與合作方究竟達(dá)成怎樣的協(xié)議，這其中的細(xì)節(jié)并不掌握。”

據(jù)悉，由于該項(xiàng)目仍有部分存余資產(chǎn)，項(xiàng)目竣工后，這部分資產(chǎn)或可補(bǔ)償業(yè)主前期墊付資金。“項(xiàng)目仍有一些待售房源，樓盤(pán)竣工之后，這部分房源可銷(xiāo)售，如此可回籠部分資金。”前述知情人士告訴記者。

記者查閱溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至今年7月15日，萬(wàn)川瑞園共有45套待售住宅，面積從218平方米至453平方米不等。不過(guò)，據(jù)瑞安當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這部分未網(wǎng)簽房源為限制房產(chǎn)。

盧文曦指出，限制房源或與資產(chǎn)被凍結(jié)有關(guān)，即使這部分房源可以銷(xiāo)售，也可能會(huì)優(yōu)先償還債務(wù)，不一定能用于補(bǔ)償業(yè)主先前墊付的資金。

“業(yè)主自籌資金后期能否得到補(bǔ)償，涉及多方面因素，包括未來(lái)能否與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，理順債務(wù)關(guān)系等。”盧文曦說(shuō)。

自籌資金復(fù)工不具推廣性

除上述案例外，四川省南充市也曾出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主“自救”的零星個(gè)案。

其中，南充市五星現(xiàn)代城項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾后，資金缺口高達(dá)2000萬(wàn)元，業(yè)主于2021年10月展開(kāi)眾籌。該項(xiàng)目共有500多戶(hù)，每戶(hù)業(yè)主平均需出資約4萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商還通過(guò)“銷(xiāo)售車(chē)位”等方式，獲得了部分資金，項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)順利交付。

南充市另一項(xiàng)目中環(huán)島，業(yè)主也采取類(lèi)似方式展開(kāi)了“自救”。

公開(kāi)資料顯示，中環(huán)島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)僅半年便因資金問(wèn)題停工。此后，項(xiàng)目斷斷續(xù)續(xù)復(fù)工又停工。去年9月，部分樓棟開(kāi)始交房，但實(shí)際交付與此前規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)，難以達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)。

去年11月，中環(huán)島業(yè)主發(fā)布通知，擬自己展開(kāi)收尾工作。據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主發(fā)布的通告，項(xiàng)目如完成收尾工作，仍需800萬(wàn)元資金，平均下來(lái)每戶(hù)籌資約1.5萬(wàn)；這部分資金，相當(dāng)于借款。

就如何償還借款，業(yè)主在通告中提出多種建議。首先，可按市價(jià)出售抵押車(chē)位，優(yōu)先歸還業(yè)主借款；第二，以借款抵扣裝修費(fèi)用；第三，以物業(yè)管理費(fèi)沖抵業(yè)主所墊資金。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，中環(huán)島項(xiàng)目部分樓棟在未達(dá)交房驗(yàn)收條件的情況下，提前交了房。而該樓盤(pán)目前仍有不少樓棟處于停工狀態(tài)，何時(shí)交付仍未知。

在樓市深度調(diào)整期，因房企資金緊張，未能如期完工的項(xiàng)目有所增加。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，至2021年年末，全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市已停工、延期交付項(xiàng)目的總建筑面積約2468萬(wàn)平方米，約占2021年成交面積10%。

盧文曦認(rèn)為，無(wú)論是瑞安的豪宅項(xiàng)目還是南充的項(xiàng)目，業(yè)主自籌資金展開(kāi)“自救”，僅是特殊的案例，也是業(yè)主的無(wú)奈之舉，這種方式并不值得提倡。

“部分爛尾項(xiàng)目業(yè)主得以展開(kāi)自救，有一些先決條件。一方面，平均到每個(gè)人的支付資金不大，業(yè)主具有一定的可承受性；其次，項(xiàng)目基本處于收尾階段，周期不太長(zhǎng)。”盧文曦表示。

盧文曦進(jìn)一步指出，“真正適合自救的項(xiàng)目其實(shí)相當(dāng)少，可以說(shuō)絕大多數(shù)項(xiàng)目并不適合，也不建議這樣做，因?yàn)榻鉀Q爛尾問(wèn)題既耗時(shí)又費(fèi)力，絕非易事。對(duì)于停工的絕大多數(shù)項(xiàng)目，主流還應(yīng)依靠專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的力量來(lái)處理。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，部分爛尾樓盤(pán)如果有一定條件，可嘗試先展開(kāi)資產(chǎn)負(fù)債盤(pán)點(diǎn)，如項(xiàng)目仍有一定殘值，可考慮走項(xiàng)目破產(chǎn)重整之路。

“重整管理人在這些領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)資產(chǎn)、債務(wù)處理也較為專(zhuān)業(yè)。重整管理人還可通過(guò)引入投資人等方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收尾。”張波補(bǔ)充道。