世界資訊：紫金書院：神秘的“專利戶型”丨質(zhì)造·探盤筆記

(資料圖片)

最近，回天區(qū)域的買房人發(fā)現(xiàn)，自己關(guān)注已久的紫金書院，展示體驗(yàn)中心終于開放了。

那么，萬(wàn)千期待的紫金書院到底如何？值不值得買(300785)？網(wǎng)上熱議的專利戶型，特別在什么地方？為了解這些問題，和訊房產(chǎn)在第一時(shí)間，走訪了紫金書院所在的板塊，為大家總結(jié)了這個(gè)項(xiàng)目的幾個(gè)看點(diǎn)。

銷售人員展示可移動(dòng)隔墻裝置

01

學(xué)區(qū)、臨鐵、價(jià)格倒掛

對(duì)于工作在望京以及西二旗的年輕人來(lái)說(shuō)，紫金書院的所有標(biāo)簽里，最誘人的是：雙軌交匯真臨鐵。

項(xiàng)目在北五環(huán)外，位于昌平區(qū)回龍觀東側(cè)霍營(yíng)，距離地鐵13A支線回龍觀東站400米，步行五分鐘到地鐵。距離地鐵8號(hào)線回龍觀東大街站900米，距離地鐵8號(hào)線和13號(hào)線交匯站霍營(yíng)站1.2公里。前往碼農(nóng)聚集的望京、西二旗、后廠、中關(guān)村(000931)都很方便，是名副其實(shí)的“碼農(nóng)快樂盤”。

既然敢叫書院，學(xué)區(qū)肯定要拿得出手。本來(lái)紫金新干線小區(qū)業(yè)主孩子上小學(xué)都在霍營(yíng)中心半截塔小學(xué)，教學(xué)配套資源一般。不過，2020年批復(fù)建設(shè)的人大附中昌平學(xué)校就在項(xiàng)目南側(cè)，2021年直接將紫金書院劃到了單校劃片服務(wù)范圍。怪不得有媒體評(píng)價(jià)：從“零學(xué)區(qū)”到“牛學(xué)區(qū)”，紫金新干線“躺”迎名校。

或許是為了體現(xiàn)學(xué)院氣質(zhì)，紫金書院特意將外立面打造成名校氣質(zhì)的紅磚風(fēng)格，在樓盤品質(zhì)整體不夠光鮮的回天區(qū)域顯得格外“眉清目秀”。

紫金書院一共18棟，全部為6-10層的洋房產(chǎn)品，共有約1100套房源，主力戶型為111平與146平兩種戶型，得房率在77%-82%之間，整體偏改善，預(yù)計(jì)2025年底交房。

最令人心動(dòng)的是，紫金書院價(jià)格大約在6.3-6.5萬(wàn)/㎡，前期開盤的紫金新干線已經(jīng)從5萬(wàn)+/㎡漲到了6.2萬(wàn)/㎡左右，周邊次新房國(guó)風(fēng)美唐、公園悅府都7萬(wàn)+/㎡，價(jià)格倒掛近一萬(wàn)，在買房要靠搶的昌平來(lái)說(shuō)，價(jià)格非常有競(jìng)爭(zhēng)力。

02

傳說(shuō)中的專利戶型長(zhǎng)什么樣

除了周邊配套，紫金書院最大的宣傳點(diǎn)莫過于“專利戶型”。實(shí)際上，所謂專利戶型，并不是戶型整體申請(qǐng)專利，而是戶型配套了一個(gè)專利裝置——移動(dòng)隔墻。

紫金書院戶型只有兩個(gè)面積段，111平與146平。與其他項(xiàng)目不同的是，由于具備可移動(dòng)隔墻，業(yè)主通過調(diào)整隔墻的位置，來(lái)實(shí)現(xiàn)多種戶型的組合，盡量滿足各家對(duì)戶型面積大小的需求。

111平三室兩廳兩衛(wèi)，南向面寬約7.65米，明廚明衛(wèi)，進(jìn)門有玄關(guān)。南向空間可作打通大寬廳，也可以通過移動(dòng)隔墻變?yōu)樘追渴街髋P+面寬約4.25米客廳。北向空間可以打通，也可以隔斷為書房和臥室。美中不足的是，過道存在面積浪費(fèi)。

146平戶型，變化的可能性就更多了，拆掉兩個(gè)隔墻，南向打通就變成約10.5米的超大寬廳，拆掉一個(gè)隔墻，即為“7米橫廳+主臥套房”的四居組合，北向空間同樣可以自由組合，可以根據(jù)需求在五居、四居、三居、兩居、一居間自由切換。

如此“多變戶型”全部歸功于可移動(dòng)隔墻，據(jù)筆者所知，這是北京首個(gè)使用如此裝置的商品樓盤，實(shí)際使用體驗(yàn)如何，還需要實(shí)際的居住時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。不過后續(xù)隔墻的維護(hù)維修與儲(chǔ)存，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，可能是入住后亟待解決問題。

如圖所示，隔墻看上去并不厚重，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)隔音不好的問題？據(jù)銷售人員介紹，隔墻內(nèi)部有內(nèi)置隔音棉、整片隔音鋼板、基層木板，表面有裝飾面板，另有空氣腔等細(xì)節(jié)措施用于隔音，滿足國(guó)標(biāo)要求的隔音效果。此外，隔墻可以懸掛電視，墻體上設(shè)有插座，滿足墻壁電器的使用要求。

整體來(lái)看，紫金書院的戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性還是挺高的，對(duì)于即將結(jié)婚生子，或者面臨家庭成員變動(dòng)而需要改變房子格局的業(yè)主來(lái)說(shuō)，非常方便。

03

為何在剛需價(jià)格上配置“豪宅”裝修？

按北京的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目地段學(xué)區(qū)名氣都有，而且價(jià)格倒掛的時(shí)候，那這個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)與交付標(biāo)準(zhǔn)大概率會(huì)讓人“眼前一黑”。

不過，目前來(lái)看，這套理論在紫金書院身上并不成立。從外立面到物業(yè)配套再到裝修標(biāo)準(zhǔn)，紫金書院處處透露著“有錢任性”的氣質(zhì)，特別是在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，紫金書院的投入十分出乎市場(chǎng)意料。

五金和家具配件多是大品牌，室內(nèi)燈光，墻壁，材質(zhì)、配色運(yùn)用考究，室內(nèi)環(huán)境層次分明。可以明顯看出來(lái)，開發(fā)商在裝修上沒少花心思。

更不可思議的是，金茂均價(jià)10萬(wàn)+的樓盤才會(huì)采用的恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜的五恒智能科技住宅系統(tǒng)，這次紫金書院也運(yùn)用了。

紫金書院樣板間實(shí)景圖

從盈利空間來(lái)說(shuō)，似乎可以理解，項(xiàng)目是2004年拿的地，相比第一期8800元/平米的價(jià)格，當(dāng)下房?jī)r(jià)漲幅超過7倍，現(xiàn)在顯然有足夠的資金空間好好打造產(chǎn)品。

不過，賣房子畢竟不是做慈善，十三項(xiàng)科技系統(tǒng)+高品質(zhì)裝修，再加上金茂物業(yè)，看上去實(shí)在不太像6萬(wàn)+樓盤的普遍交付標(biāo)準(zhǔn)。

一套組合拳下來(lái)，把不少購(gòu)房者給“整不會(huì)了”，不少人犯嘀咕，這到底是餡餅還是陷阱？為什么要在剛需價(jià)格上配置堪稱豪宅的裝修？除了開發(fā)商良心爆棚之外，還有沒有別的原因？開發(fā)商新領(lǐng)域地產(chǎn)不夠知名，而且在前兩期的時(shí)候有負(fù)面新聞纏身，第三期會(huì)不會(huì)遇到質(zhì)量問題？

通常情況下，為了少繳土地增值稅，開發(fā)商往往會(huì)選擇提高裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做大成本，紫金書院也不能免俗。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，紫金書院曾因“土地閑置”在北京市住建委“掛過號(hào)”，想通過做大成本規(guī)避土增稅增清算，并不是件容易事。

總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目所處的地塊漲幅可觀，配套成熟，雙軌交匯，名校傍身，且新盤價(jià)格倒掛，擁有諸多優(yōu)勢(shì)。但項(xiàng)目質(zhì)量到底如何，能否按裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，還需交由時(shí)間檢驗(yàn)。

實(shí)際上，除了紫金書院外，今年昌平新盤供應(yīng)有小爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者選擇并不少，北清路生命科學(xué)園附近的建發(fā)·珺和府、即將開盤的華潤(rùn)平西府、三批次上新的生命科學(xué)園兩宗地，永豐F2三宗地都值得期待，不著急的購(gòu)房者可以多看看再做選擇。

END