快播：取消公攤面積治標(biāo)難治本

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近期，兩個(gè)有關(guān)公攤面積的話題引起了輿論和公眾的廣泛關(guān)注。一是山東省青島市一位市民購(gòu)買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%；一是針對(duì)政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

看到前一個(gè)話題，輿論和公眾的反應(yīng)一致，那就是應(yīng)當(dāng)盡快取消公攤面積，別讓公攤面積繼續(xù)傷害購(gòu)房者。至于公攤面積取消后，具體問題怎么處理，則是公說公有理、婆說婆有理，誰也拿不出一個(gè)比較有效的辦法來。而業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，公攤面積取消與否，與房?jī)r(jià)沒有關(guān)系，不會(huì)因此而使購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低。

對(duì)第二個(gè)話題，則反應(yīng)更積極一些，認(rèn)為終于有地方思考取消公攤面積的問題了。但是，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳對(duì)此的回應(yīng)是，住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌。也就是說，迄今為止，并沒有哪個(gè)地方正式就取消公攤面積進(jìn)行過認(rèn)真討論和研究，而只是有這樣的建議。從建議到正式啟動(dòng)研究，可能還需要很長(zhǎng)時(shí)間，甚至遙遙無期。

輿論和公眾要求取消公攤面積的心情是可以理解的，但是，取消了公攤面積，是否就意味著問題可以得到有效解決呢？顯然，這也是想當(dāng)然，是過度理想化的想法。因?yàn)椋珨偯娣e出現(xiàn)問題的關(guān)鍵，并不是公攤面積本身，而是開發(fā)商。因?yàn)椋珨偯娣e只是一種算法，購(gòu)房者專有的面積和公共面積到底如何分配，公攤面積到底應(yīng)當(dāng)多大，取決于買賣雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議。購(gòu)房協(xié)議上確定的公攤面積比例，就是法律認(rèn)可的。一旦超過這個(gè)比例，就是開發(fā)商違約，購(gòu)房者就能依法維權(quán)。山東省青島市那位購(gòu)房者遇到的問題，雙方是否在購(gòu)房協(xié)議上注明公攤面積標(biāo)準(zhǔn)，如果注明了，完全可以要求開發(fā)商按照協(xié)議履行。否則，就依法追究開發(fā)商的違約責(zé)任，如退還已交的購(gòu)房款、支付違約金、賠償?shù)确科陂g的損失等。如果協(xié)議中沒有明確，而只是銷售人員口頭承諾，這個(gè)官司就難打了。搞不好，還會(huì)被反訴。

這也意味著，在公攤面積問題上，關(guān)鍵在如何規(guī)范開發(fā)商的行為，如何把與公攤面積相關(guān)的、可能出現(xiàn)糾紛的問題，在購(gòu)房協(xié)議中寫清楚。如果開發(fā)商不愿寫清楚，就意味著他們有可能想在這方面搞名堂，就不要購(gòu)買這家開發(fā)商的商品房。尤其不能在購(gòu)房時(shí)，搞“君子協(xié)議”和“口頭承諾”，那都是靠不住的。

為了防止開發(fā)商利用公攤面積損害購(gòu)房者利益，有關(guān)方面也應(yīng)當(dāng)就公攤面積的問題，制定具體的管理辦法，要求開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，必須明明白白地把公攤面積比例寫清楚。一旦超過這一比例，就是開發(fā)商違約，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、司法機(jī)構(gòu)就都能以此作出處理和裁決。否則，就是無效協(xié)議，開發(fā)商必須承擔(dān)一切違約責(zé)任。

實(shí)際上，所謂的公攤面積，說到底，還是商品房預(yù)售制惹的禍。一旦取消預(yù)售制，公攤面積也就自然而然地失去了價(jià)值，就不大可能產(chǎn)生矛盾和問題。因?yàn)椋?gòu)房者可以實(shí)地測(cè)量房子的實(shí)際使用面積，也就是常說的套內(nèi)面積，合適的話，就買，不合適，就不買。同時(shí)，也更能滿足不同購(gòu)買者的不同需求。因?yàn)椋械馁?gòu)房者希望公攤面積大一點(diǎn)，公共設(shè)施多一點(diǎn)、公共空間寬一點(diǎn)、公共條件好一點(diǎn)。有的購(gòu)房者，則更加強(qiáng)調(diào)套內(nèi)面積大、使用方便、實(shí)用性強(qiáng)。自然，也就更能消除矛盾。否則，千篇一律，就無法滿足居民住房的個(gè)性化需求，無法做到因人建房。

所以，要想在公攤面積上不再出問題，一方面，要規(guī)范開發(fā)商的行為，確保開發(fā)商不能，也不敢利用公攤面積做文章。否則，依法處理并承擔(dān)購(gòu)房者損失；一方面，要逐步取消預(yù)售制，從根本上解決公攤面積的問題，也讓開發(fā)商能夠在建房時(shí)，更好地適應(yīng)不同需求的購(gòu)房者，建設(shè)更多個(gè)性化商品房。

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