天天微動(dòng)態(tài)丨調(diào)研紀(jì)要｜ 環(huán)滬三四線城市（九十一）：太倉(cāng)篇

存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人,市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)調(diào)整期。

(資料圖)

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

2021年太倉(cāng)樓市經(jīng)歷了“歷史最好一年”，環(huán)滬四個(gè)板塊“南郊板塊、科教新城、婁江新城、瀏河”（下稱環(huán)滬板塊）共計(jì)成交129萬(wàn)平方米、超萬(wàn)套商品住宅。彼時(shí)配套完善的科教新城吸引來(lái)自上海楊浦虹口改善客群、新規(guī)劃的婁江新城依仗“嘉閔線”利好成為投資熱土。

時(shí)隔一年后，進(jìn)入2022年太倉(cāng)樓市快速遇冷，4月起太倉(cāng)陸續(xù)調(diào)整了限購(gòu)和限貸政策，實(shí)操層面執(zhí)行了首套不限購(gòu)、貸款利率和比例史低的政策。但從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，調(diào)控政策的放寬并沒(méi)有改變當(dāng)前樓市“無(wú)人外溢、內(nèi)需無(wú)錢”的問(wèn)題。整體市場(chǎng)繼續(xù)保持極低的銷售規(guī)模和后市預(yù)期。

僅停留在“規(guī)劃上”的環(huán)滬概念不再能吸引上海外溢客群，分銷渠道不再能推動(dòng)成交；回歸太倉(cāng)本地置業(yè)后對(duì)標(biāo)剛需的在售項(xiàng)目普遍遭遇滯銷困境。

婁江、南郊不開盤樓市“0供應(yīng)”

掛地2宗一托底一撤拍

在數(shù)據(jù)層面,進(jìn)入2022年后太倉(cāng)房地產(chǎn)持續(xù)下行，新房市場(chǎng)在售項(xiàng)目不愿推盤入市、土地市場(chǎng)開發(fā)商放棄拿地。

新房市場(chǎng)，2022年前8月太倉(cāng)新房市場(chǎng)商品住宅成交面積累計(jì)同比下降16%，其中6月創(chuàng)年內(nèi)新高后成交規(guī)模連續(xù)2個(gè)月下降，7月和8月分別環(huán)比下降24%和7%。

更值得注意的是，客稀銷少下太倉(cāng)房企不再愿意推盤入市，以免新增供應(yīng)加大存量壓力。6月起太倉(cāng)環(huán)滬板塊商品住宅已連續(xù)兩個(gè)月“0供應(yīng)”。根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，2022年前8月婁江新城板塊在售項(xiàng)目均處于順銷狀態(tài)，不主動(dòng)加推；

南郊板塊自湖境天著項(xiàng)目進(jìn)入尾盤后，也無(wú)新開盤項(xiàng)目。

土地市場(chǎng)同樣慘淡，政府無(wú)心供應(yīng)同時(shí)房企無(wú)意拿地。與2021年多家國(guó)企、央企以及民企爭(zhēng)相在婁江新城拓儲(chǔ)不同，2022年太倉(cāng)土拍無(wú)人問(wèn)津。前8月環(huán)滬板塊僅掛牌2宗涉宅地，其中一宗瀏河鎮(zhèn)宅地由太倉(cāng)國(guó)有平臺(tái)公司托底，另一宗科教新城宅地則遭撤牌。

降價(jià)提傭不走量

多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)普降5%但月均銷售不足20套

根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，2022年第三季度太倉(cāng)環(huán)滬板塊在售項(xiàng)目普遍讓利5%。對(duì)比一季度，科教新城板塊降價(jià)幅度最大，120平方米三房產(chǎn)品在售普遍降價(jià)2000元/平方米。南郊板塊部分在售項(xiàng)目尾盤房源也有近千元降價(jià)走量動(dòng)作。

需要說(shuō)明的是，婁江新城和瀏河板塊在售房源均價(jià)沒(méi)有明顯回調(diào)，而是加大了分銷帶客提傭成本。婁江新城板塊在售項(xiàng)目普遍維持2021年下半年分銷力度，提成約為3%-5%。而主力客群為上海寶山剛需客的瀏河板塊當(dāng)前分銷提成已升至6%-8%。

降價(jià)提傭并沒(méi)有換得銷量上的提升。2022年前8月環(huán)滬板塊在售項(xiàng)目銷量TOP10中，無(wú)論是位于科教新城板塊套均面積140平方米以上的改善項(xiàng)目，如湖語(yǔ)頌、湖翠雅境花園，還是如向東島、云瀾天境等銷售情況均極為慘淡。前八月僅無(wú)在售項(xiàng)目月均銷售住宅過(guò)百套，絕大多數(shù)在售項(xiàng)目月均銷售套數(shù)不足20套。

結(jié)合實(shí)地調(diào)研情況，典型以瀏河板塊春江景苑為例，雖板塊內(nèi)無(wú)競(jìng)品并且憑借分銷渠道吸引了近9成來(lái)自上海寶山的外溢購(gòu)房者，但帶客質(zhì)量較差對(duì)銷售促進(jìn)相當(dāng)有限。不同于昆山花橋板塊購(gòu)房者普遍首訪成交，該項(xiàng)目購(gòu)房者轉(zhuǎn)化率僅1:12，普遍需要三訪成交。

“規(guī)劃中”利好再無(wú)吸引力

太倉(cāng)本地需求無(wú)力接盤

對(duì)比2021年和2022年兩輪實(shí)地調(diào)研，太倉(cāng)當(dāng)前樓市驟冷的原因在于上海外溢客撤場(chǎng)，本地需求不足。歸根結(jié)底是僅僅停留在規(guī)劃中的利好無(wú)法繼續(xù)吸引購(gòu)房者。

2021年太倉(cāng)環(huán)滬板塊全面對(duì)接上海外溢購(gòu)房需求。“進(jìn)滬線”G204國(guó)道兩側(cè)的南郊板塊和科教新城是接納上海外溢客的主力，其中發(fā)展成熟、房?jī)r(jià)較高、戶型較大的科教新城主要依靠來(lái)自上海嘉定的改善客去化。而“嘉閔線”貫穿的婁江新城板塊則被認(rèn)為是新規(guī)劃的投資熱土。

2022年上海外溢客快速撤離，太倉(cāng)本地購(gòu)房需求自然顯得“供過(guò)于求”。太倉(cāng)科教新城板塊主力購(gòu)房者變?yōu)楸镜馗纳瓶腿骸６鴬浣鲁侵腥缭叫阆驏|島項(xiàng)目，雖直接與上海嘉定接壤，但當(dāng)前拓客方向也已轉(zhuǎn)變?yōu)橐园l(fā)展太倉(cāng)本地投資客為主。

唯一還承接上海外溢客的，全無(wú)規(guī)劃利好的瀏河板塊憑借環(huán)滬諸多板塊中最低房?jī)r(jià)，成為了上海外溢客的“最后上車盤”。也正是由于這一客群極為剛需的屬性，造成上文提及的春江景苑到訪轉(zhuǎn)化率低下現(xiàn)狀。

太倉(cāng)“成也規(guī)劃敗也規(guī)劃”，當(dāng)前下行行情中購(gòu)房者更青睞于實(shí)際落地的配套，而此前被尚在規(guī)劃中的利好所吸引的購(gòu)房者已消耗殆盡。以太倉(cāng)環(huán)滬概念中的核心利好“嘉閔線”為例，上海段和北延伸太倉(cāng)段均已開工，這一利好在2021年支撐婁江新城板塊融創(chuàng)悅園項(xiàng)目售罄。而起到通航太倉(cāng)－上海的關(guān)鍵路段北延伸（上海段）仍處于規(guī)劃中，已無(wú)法繼續(xù)吸引購(gòu)房者為此買單。上海嘉定外溢購(gòu)房者轉(zhuǎn)向環(huán)滬投資概念更清晰、更具雙城生活可行性的昆山花橋板塊。

120平方米主力剛需房庫(kù)存積壓

“貨不對(duì)板”分銷導(dǎo)客無(wú)濟(jì)于事

上海外溢客群撤離后，原本針對(duì)這一群體的120平方米左右剛需住宅庫(kù)存積壓嚴(yán)重；而160平方米左右改善住宅存量低，尚可依靠太倉(cāng)本地客去化。

2022年8月末，科教新城120平方米左右?guī)齑娣e壓最為嚴(yán)重，100-120平方米房源存量消化周期超過(guò)10個(gè)月，120-140平方米房源存量也超過(guò)200套。主打小戶型投資的婁江新城和入門級(jí)剛需的瀏河板塊120平方米以下房源更是積壓嚴(yán)重。

從實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，當(dāng)前科教新城共有8個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，以碧桂園湖語(yǔ)頌為例120平方米房源占該項(xiàng)目2022年前8月新推貨量的六成。又以御湖上品為例，雖針對(duì)120平方米三房加大分銷力度，啟用了房江湖、微好房、嗨房、新房匯等渠道導(dǎo)客，但前8月上述面積段成交不足20套。

由上文可知，120平方米左右面積段銷售困難本質(zhì)上是與之匹配的上海外溢購(gòu)房客群的缺失，而本地改善客群更需要大面積房源，因此單純?cè)黾忧缹?dǎo)客力度無(wú)法改變“貨不對(duì)板”的現(xiàn)狀。

相反，市場(chǎng)上占比最大的面積段出現(xiàn)庫(kù)存積壓進(jìn)一步加深了在售項(xiàng)目的銷售壓力，各項(xiàng)目盲目加強(qiáng)分銷力度對(duì)市場(chǎng)信心更是沉重打擊。

宅地出讓長(zhǎng)期過(guò)量

造成新房存量積壓、競(jìng)品同質(zhì)化等市場(chǎng)隱患

造成當(dāng)前太倉(cāng)樓市現(xiàn)狀的不單單是“規(guī)劃遲遲不落地導(dǎo)致主力客群流失，造成市場(chǎng)主力供應(yīng)面積段庫(kù)存積壓”，更為深遠(yuǎn)的是近五年來(lái)環(huán)滬板塊宅地過(guò)量出讓。

一方面宅地出讓規(guī)模遠(yuǎn)高于新房成交規(guī)模，造成住宅廣義存量巨大。2018年-2021年“樓市越火供地越多”，環(huán)滬板塊累計(jì)出讓宅地超400萬(wàn)平方米。2022年雖宅地出讓大幅減少，但長(zhǎng)期的樓地市脫鉤仍為環(huán)滬板塊累積超過(guò)170萬(wàn)平方米商品住宅廣義存量。

另一方面地均總建面不足10萬(wàn)平方米，造成新房競(jìng)品過(guò)多。近五年環(huán)滬板塊出讓宅地平均總建面積不足10萬(wàn)平方米。其中科教新城板塊累計(jì)出讓18宗宅地，當(dāng)前在售項(xiàng)目如碧桂園湖語(yǔ)頌、建發(fā)天鏡灣等均為小規(guī)模樓盤。因此各板塊普遍存在。

正是“高規(guī)模、小建面”的宅地出讓使得太倉(cāng)環(huán)滬市場(chǎng)長(zhǎng)期處于新房供應(yīng)過(guò)量狀態(tài)，在售競(jìng)品過(guò)多和產(chǎn)品同質(zhì)化的問(wèn)題因此普遍存在，市場(chǎng)下行期中上述隱患難免集中爆發(fā)。

存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人

市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)調(diào)整期

上述提到的太倉(cāng)樓市面臨的幾個(gè)困境短期均難以緩解，整體樓市預(yù)計(jì)仍要經(jīng)歷較長(zhǎng)調(diào)整期。一方面宅地出讓過(guò)量是長(zhǎng)期存在的弊病，仍將影響較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)新房市場(chǎng)施加壓力。另一方面規(guī)劃利好難以落地，上海外溢客群的流失也難以扭轉(zhuǎn)。

太倉(cāng)當(dāng)前房地產(chǎn)低迷看似是規(guī)劃不落地導(dǎo)致，實(shí)際上病灶還是根源于自身的土地出讓失衡。因此婁江新城部分項(xiàng)目捂盤惜售以期新一輪規(guī)劃利好不切實(shí)際，科教新城加大分銷力度也不治病本。

最后值得一提的是，一味地放寬調(diào)控政策反而將起到反作用。如蘇州9月中旬出臺(tái)又撤回的“主城區(qū)限購(gòu)調(diào)整”后續(xù)若在實(shí)操層面落地，則將進(jìn)一步加速作為蘇州下轄太倉(cāng)潛在購(gòu)房客群流失。

典型調(diào)研項(xiàng)目一：保利·御湖上品

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

地理位置：科教新城文昌路和天如路交匯處

物業(yè)類型：高層、小高層

建筑面積：5.5萬(wàn)平方米

裝修：精裝

最近一次加推售價(jià)：備案均價(jià)25600元/平方米。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目主打改善，位于科教新城板塊，主力戶型是170平方米以上四房，120-140平方米三房產(chǎn)品當(dāng)前存在一定銷售難度。

本項(xiàng)目于2021年12月首開，蓄客3個(gè)月。前期主推板塊內(nèi)存量較低、需求較大的大戶型產(chǎn)品。2022年4月起陸續(xù)加推120-140平方米三房小面積產(chǎn)品。最近將進(jìn)行最后一次加推。

科教新城板塊內(nèi)170平方米以上四房產(chǎn)品當(dāng)前處于存量較低狀態(tài)，且本地改善購(gòu)房客群的需求與之相匹配，因此本項(xiàng)目大面積產(chǎn)品明顯暢銷。而120-140平方米小面積產(chǎn)品一方面在板塊內(nèi)存量超過(guò)千套，另一方面本地購(gòu)房者缺乏對(duì)應(yīng)的購(gòu)房需求。因此本項(xiàng)目一方面降價(jià)2%突出性價(jià)比，另一方面給予如鏈家等5%左右傭金提點(diǎn)以導(dǎo)入上海客群。但從結(jié)果來(lái)看收效不佳，7月和8月項(xiàng)目月均成交房源約30套。

近期一系列調(diào)控政策寬松中，限購(gòu)政策放寬對(duì)項(xiàng)目影響不大，因?yàn)橹髁?gòu)房客群已轉(zhuǎn)為太倉(cāng)本地客。限貸政策放寬則有一定作用，具體來(lái)說(shuō)230平方米以上房源購(gòu)房客戶普遍一次性付款，而170-180平方米購(gòu)房客戶首付比例由新政前50%降至30%。

典型調(diào)研項(xiàng)目二：越秀·向東島（五期）

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

地理位置：婁江新城富達(dá)路1號(hào)

物業(yè)類型：高層、小高層、別墅

建筑面積：12.5萬(wàn)平方米

裝修：精裝

銷售均價(jià)：備案均價(jià)21500元/平方米。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目原為金帝集團(tuán)開發(fā)，第四期、第五期為金帝和越秀合作開發(fā)。項(xiàng)目落址橫跨太倉(cāng)婁江新城和上海嘉定接壤線。

2021年10月第五期開盤，總推出房源約300套，當(dāng)前去化約30%。已銷售房源中超六成為2021年售出，購(gòu)房群體以上海嘉定外溢客群為主。2022年市場(chǎng)下行后，上海外溢客群顯著減少，購(gòu)房群體轉(zhuǎn)為太倉(cāng)主城區(qū)客群，但由于婁江新城板塊當(dāng)前配套均未落地、嘉閔線尚未開工，整體銷售情況較為艱難。

進(jìn)入2022年后項(xiàng)目選擇順銷，沒(méi)有集中開盤和新增加推。一方面第四期房源交付延期存在一定負(fù)面影響，另一方面欲等待2022年底嘉閔線北延申（上海段）開工后帶動(dòng)新一輪投資客源。

當(dāng)前項(xiàng)目促銷力度延續(xù)2021年，針對(duì)較難去化的127平方米三取降價(jià)8%。分銷占比接近八成，與2021年絕大多數(shù)分銷導(dǎo)客來(lái)自上海不同，2022年太倉(cāng)本地客源占比上升。

典型調(diào)研項(xiàng)目三：中南·春江云錦

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

地理位置：瀏河鎮(zhèn)閘北路與鄭和大街交匯處往北300

物業(yè)類型：高層、小高層

建筑面積：3.2萬(wàn)平方米

裝修：精裝

最近一次加推售價(jià)：備案均價(jià)15600元/平方米。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目主打純剛需，套均成交總價(jià)約150萬(wàn)。來(lái)自上海寶山北部的外溢客群占比可達(dá)整體成交的70%。2021年1月項(xiàng)目首開，2022年購(gòu)房者到訪轉(zhuǎn)化率約為1：12，月均銷量50套。

來(lái)自上海外溢的購(gòu)房者的購(gòu)房目的可分為三類。第一類是來(lái)自寶山北部的地緣性剛需購(gòu)房則，這一類占絕大多數(shù)；第二類是中產(chǎn)家庭利用公積金購(gòu)房以尋求資產(chǎn)保值；第三類是中老年群體購(gòu)置環(huán)滬房產(chǎn)養(yǎng)老。

本項(xiàng)目得以在2022年仍然熱銷主要有兩方面原因。首先是恒大文旅城停工后隨即被停止了預(yù)售，瀏河板塊內(nèi)當(dāng)前僅有兩個(gè)純新盤項(xiàng)目在售，本項(xiàng)目地理位置距離上海最近。因此，來(lái)自上海外溢的客群超過(guò)80%被引入本項(xiàng)目。其次是瀏河板塊為環(huán)滬諸多板塊中房?jī)r(jià)最低點(diǎn)，與純剛需客群的購(gòu)買力相契合。

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