房企融資全線松綁，樓市即將走出寒冬？

引爆市場(chǎng)的“房地產(chǎn)金融16條”，為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了信貸融資（即“第一支箭”）和債券融資（即“第二支箭”）的大門(mén)。如今，“第三支箭”也就是股權(quán)融資方面的措施終于上弦。

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，決定在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，并自即日起施行。這些措施包括，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。

(相關(guān)資料圖)

要知道，大約從2010年開(kāi)始，出于防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的考慮，房地產(chǎn)公司在A股的再融資包括增發(fā)、配股、借殼上市等都停止了。此番重新“開(kāi)閘”，意味著房企融資的全線松綁，全面回到了本輪調(diào)控之前的狀態(tài)。這對(duì)于化解當(dāng)前的房企債務(wù)危機(jī)無(wú)疑是重磅利好。

從調(diào)控的角度來(lái)講，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”措施都屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的管理措施，讓房企緊繃已久的資金鏈得以“回血”，從而做好保交樓等方面的市場(chǎng)供給。與此同時(shí)，人民銀行也于11月25日祭出了降準(zhǔn)大招，為穩(wěn)定房企融資提供充裕的市場(chǎng)流動(dòng)性。在需求側(cè)，降準(zhǔn)也可以推動(dòng)包括房貸利率在內(nèi)的市場(chǎng)利率進(jìn)一步下降，刺激出更多的住房消費(fèi)需求。

房企融資“三箭齊發(fā)”，是否意味著下行了一年之久的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于要見(jiàn)底企穩(wěn)、走出寒冬？當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控全面回到上一輪的狀態(tài)，那么樓市是否能夠重現(xiàn)昔日的紅火？

01

第一支箭：銀行貸款

去年房企出險(xiǎn)事件發(fā)生后，房企的信貸融資在去年底今年初就已經(jīng)出現(xiàn)邊際放松的跡象。不過(guò)彼時(shí)政策面更加支持的是樓盤(pán)項(xiàng)目層面的融資。時(shí)至今日，“救項(xiàng)目”的思路已經(jīng)不足以挽救目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的危局，全面向“救企業(yè)”轉(zhuǎn)向。

人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)11月11日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域，標(biāo)志著房企融資大門(mén)開(kāi)始全面敞開(kāi)。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。

11月23日起，國(guó)有大行陸續(xù)披露了與房企的戰(zhàn)略合作。中國(guó)銀行(601988)與萬(wàn)科集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國(guó)銀行將為萬(wàn)科集團(tuán)提供不超過(guò)1000億元的意向性授信額度。工商銀行(601398)與萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，六家國(guó)有大行共與18家房企開(kāi)展合作（其中民營(yíng)房企數(shù)量為10家），共計(jì)提供意向性融資總額16550億元。6家國(guó)有大行均表示，將為簽約房企提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券投資等。除了國(guó)有大行，股份制銀行也開(kāi)始行動(dòng)。興業(yè)銀行(601166)與綠城中國(guó)等10家房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供4400億元意向性融資。

在銀行的積極支持下，房企在普通商品住房、保障住房、租賃住房、城市更新等領(lǐng)域的融資需求將得到更好的保障。預(yù)計(jì)在政策支持下，后續(xù)也將有更多銀企合作達(dá)成。

“保交樓”一直是今年穩(wěn)樓市的重點(diǎn)工作之一。此前，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行已經(jīng)設(shè)立“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。近期，央行還放出消息，計(jì)劃推出保交樓貸款支持計(jì)劃：至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用。

02

第二支箭：債券融資

“第二支箭”指的是民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。這還要追溯到2018年，彼時(shí)一些民營(yíng)企業(yè)會(huì)遇到了“融資的高山”。2018年10月，人民銀行設(shè)立民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具——人民銀行運(yùn)用再貸款提供部分初始資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)出售信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具、擔(dān)保增信等多種方式，為經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性遇到暫時(shí)困難的民營(yíng)企業(yè)發(fā)展提供增信支持。

11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

與2018年政策相比，本次交易商協(xié)會(huì)重提“第二支箭”，主要在三方面進(jìn)行了“擴(kuò)容”：一是支持民企范圍上，強(qiáng)調(diào)了“包括房地產(chǎn)企業(yè)”，并提出將中債增擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債納入支持工具統(tǒng)籌推進(jìn)；二是在專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)支持民企發(fā)債融資的方式上增加了“直接購(gòu)買(mǎi)債券”；三是明確提出“預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資”的政策目標(biāo)。

11月23日，“第二支箭”擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地。中債信用增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

另?yè)?jù)了解，截至目前，中債信用增進(jìn)公司已通過(guò)公開(kāi)業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開(kāi)展。事實(shí)上，今年前幾個(gè)月債券市場(chǎng)也推出了示范類(lèi)房企擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具發(fā)債等方式。再加上近期“第二支箭”支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模明顯擴(kuò)大。一系列支持政策將引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，有效緩解民營(yíng)企業(yè)信用收縮問(wèn)題，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)。

03

第三支箭：股權(quán)融資

作為“第三支箭”的房企股權(quán)融資政策揭開(kāi)面紗。5條股權(quán)融資方面的調(diào)整優(yōu)化舉措包括：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；與境內(nèi)A股政策保持一致，允許以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

5條措施中有不少取得了近十年來(lái)政策上的較大突破。如第一條恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組。這是近10年來(lái)涉及房地產(chǎn)重組上市的明確放開(kāi)。此前，主板不受理上市已久，上交所的科創(chuàng)板、深交所創(chuàng)業(yè)板、北交所都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市。在新出臺(tái)的政策支持下，對(duì)于那些出險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)重組理清債務(wù)關(guān)系；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，則增加了收購(gòu)或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)出清。并購(gòu)重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來(lái)說(shuō)，借殼上市也成為可能。

同時(shí)，恢復(fù)房企再融資等措施也將為房地產(chǎn)行業(yè)注入較大規(guī)模的增量資金和資本，可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、降低杠桿，避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展。

近一個(gè)月內(nèi)，政策面“三箭齊發(fā)”強(qiáng)勢(shì)托底房地產(chǎn)，有著非常強(qiáng)的信號(hào)意義，大幅提振市場(chǎng)各方的信心。不過(guò)樓市能否見(jiàn)底企穩(wěn)，取決于購(gòu)房者的需求和信心能否恢復(fù)。在這方面，11月25日宣布的降準(zhǔn)消息正是著眼于此。很多市場(chǎng)分析人士均認(rèn)為降準(zhǔn)落地后，12月LPR尤其是5年期以上LPR大概率下降，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)，從而激發(fā)出更多的住房消費(fèi)需求。對(duì)于危局中的樓市來(lái)說(shuō)，這是一味不可或缺的良藥。

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