天天報(bào)道:土地周報(bào) | 土地成交量價(jià)環(huán)比齊漲，京杭四批次土拍熱度上升（11.28-12.4）

2022年第49周

11月28日-12月4日，迎來北京、杭州、武漢和無錫等多個(gè)城市的集中土拍。在此影響下，土地市場成交規(guī)模環(huán)比大漲，平均地價(jià)也因高價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地成交比例上升而環(huán)比上漲。重點(diǎn)城市集中供地方面，武漢、無錫的集中土拍熱度仍在低位，成交地塊基本均為零溢價(jià)，而北京和杭州則仍有較高的熱度，成交地塊中均有3幅地觸及地價(jià)上限，平均溢價(jià)率較上一輪進(jìn)一步上漲。

(相關(guān)資料圖)

土地政策

“第三支箭”落地進(jìn)一步改善房企融資

但地市回暖仍取決于銷售端表現(xiàn)

11月28日，據(jù)證監(jiān)會消息，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。市場稱其為“第三支箭”，在該舉措落地下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步放松，有助于穩(wěn)定市場進(jìn)一步平穩(wěn)發(fā)展。但值得注意的是，房企融資募集資金依舊不能用于拿地拍地，預(yù)計(jì)土地市場熱度仍將延續(xù)低位，未來能否回暖也仍取決于樓市銷售端的表現(xiàn)。

土地供應(yīng)

供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比均降

廈門、濟(jì)南四批次推地量銳減

供應(yīng)方面。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地供應(yīng)面積同環(huán)比均出現(xiàn)下滑趨勢。具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測城市本周新增掛牌規(guī)模達(dá)1410萬平方米，環(huán)比下降56%，同比也有17%的降幅。各能級城市中，除一線城市供應(yīng)規(guī)模小幅上漲外，二三線城市的供應(yīng)建面均較上一周出現(xiàn)了大幅回落。重點(diǎn)城市集中供地方面，廈門、濟(jì)南和長沙等城市于本周推出了下一批集中出讓地塊，其中廈門、濟(jì)南為四批次供應(yīng)，長沙則為今年的第五批次。從供應(yīng)規(guī)模來看，廈門和濟(jì)南供應(yīng)量相對較低，尤其是廈門，本輪僅推出4宗地，總建筑面積約20.66萬平方米，較上一輪供應(yīng)規(guī)模大幅減少。

土地成交

多城完成新一輪集土拍

成交量價(jià)環(huán)比上漲

成交方面。周內(nèi)，迎來北京、杭州、武漢和無錫等多個(gè)城市的集中土拍，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交量價(jià)環(huán)比上漲趨勢得以延續(xù)。具體來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1722萬平方米，環(huán)比上漲66%，同比也有2%的漲幅；土地成交總金額也隨即上漲，共收金1148億元；在北京、杭州等高地價(jià)城市有多宗優(yōu)質(zhì)用地出讓的拉動下，平均地價(jià)較上周進(jìn)一步走高至6667元/平方米，環(huán)比上漲19%，但同比仍不敵去年同期。

各能級城市方面，二線城市和三四線城市的成交規(guī)模均較上周環(huán)比大漲。具體來看，一線城市本周成交主力為完成第四批集中土拍的北京，成交建面為32萬平方米，6宗地共收金135.2億元。上海、廣州和深圳也各成交了一宗商辦用地。二線城市中，西安的成交規(guī)模最高，共成交14宗地，總建筑面積達(dá)144萬平方米；成交金額最高的城市是杭州，四批次出讓成功的8幅地為杭州帶來了近百億的土地收入。三四線城市中，柳州、無錫、常州、徐州等城市的成交規(guī)模都超過了100萬平方米，其中無錫于本月完成了年內(nèi)第五批集中供地，共成功出讓14宗地，總成交金額達(dá)224億元。

市場熱度

京杭四批次土拍熱度回升

拉動溢價(jià)率環(huán)比小幅走高

市場熱度方面。盡管企業(yè)融資側(cè)明顯寬松，但由于銷售端未有回暖，加之重點(diǎn)城市對房企購地資金審查要求也并未放松，土地市場熱度也依舊維持在低位運(yùn)行，多數(shù)城市的集中土拍也以底價(jià)成交為主。但在一片低熱之中，北京和杭州的第四輪集中土拍異常激烈，均出現(xiàn)多宗地觸頂搖號成交的火熱場面，兩城平均溢價(jià)率分別高達(dá)10%和8.4%。

在此帶動下，重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交溢價(jià)率環(huán)比微漲1.3個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。與此同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象也因本周出讓地塊優(yōu)質(zhì)用地比例上升而有所緩和，重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率下降至6.9%，降至年內(nèi)較低水平。

周度TOP5

供地結(jié)構(gòu)更加精準(zhǔn)下

北京、杭州多宗地觸頂成交

臨近年末，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，周內(nèi)迎來北京、杭州、武漢及無錫等四個(gè)城市的集中土拍。其中，位于無錫經(jīng)開區(qū)的XDG-2022-89號地塊成為本周成交總價(jià)最高的地塊，成交價(jià)格為40.33億元，由綠城和無錫新都置業(yè)競得；值得一提的是，該地塊也是無錫歷史成交地塊中地價(jià)水平最高的一宗地。

與前幾輪土拍相同，大部分城市的第四輪土拍多維持在低熱度，底價(jià)成交成為主流，但對于樓市安全系數(shù)較高的北京、杭州，在出讓地塊以熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)宅地為主的利好下，第四輪土拍熱度反而較上一輪有所上升，兩城均有多宗地塊觸頂成交。以北京為例，位于朝陽區(qū)的三宗地全部觸及地價(jià)及現(xiàn)房銷售面積上限最終搖號成交，競拍十分激烈。

重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

14家房企爭奪朝陽平房鄉(xiāng)45號地塊

地塊分析：

11月末，北京、杭州等重點(diǎn)城市也完成了第四輪集中土拍。其中，在供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化的影響下，北京四批次競拍熱度明顯上漲，7宗地中3宗觸及競地價(jià)及限售面積上限，平均溢價(jià)率上漲至10%以上，是已完成四批次土拍的城市中熱度最高的城市。

在3幅雙觸頂?shù)某山坏貕K中，位于朝陽平房鄉(xiāng)的45號地塊競爭最為激烈，吸引了14家房企及聯(lián)合體爭奪，最終由三元嘉業(yè)幸運(yùn)搖中，成交總價(jià)為24.38億元，平均樓板價(jià)達(dá)52202元/平方米。據(jù)地理位置來看，地塊位于五至六環(huán)間，與地鐵6號線黃渠站直線距離約300米，交通出行非常便利。與此同時(shí)，地塊周邊的生活配套也比較完善，3公里范圍內(nèi)有物美超市、陸港城、龍湖長楹天街購物中心等配套。樓市方面，由于久未供地，地塊周邊新房供應(yīng)緊缺，品質(zhì)二手房掛牌價(jià)格在10萬元/平方米以上，與項(xiàng)目銷售限價(jià)相比有一定的倒掛空間，項(xiàng)目未來去化速度預(yù)計(jì)較快。

排版丨太陽

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