當(dāng)前觀察：全國最強區(qū)，大跌700萬！

最近一周陸續(xù)有好幾個市場平臺公布了深圳房產(chǎn)的價格數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)一出咱可興奮了，馬上就拿著數(shù)據(jù)開始看開始分析。

大家都知道，現(xiàn)在深圳的二手房價格是“不能說的公開秘密。”

你說不能說吧，一問中介啥都知道；

(資料圖)

你說能說吧，你又確實很難拿到全面系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。

反正最后坑的永遠(yuǎn)是我們這些苦逼從業(yè)者和買家，咱只能靠中介平臺提供的房價數(shù)據(jù)解解渴。

算了，不吐槽了，說回房價吧。

這次公布的一系列數(shù)據(jù)中，我首先關(guān)注到的是整個深圳、同時也是全國經(jīng)濟最強區(qū)南山的房價。

圖源：賽迪顧問

首先，根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)，南山近一年報價接近指導(dǎo)價的房源越來越多。

報價高于指導(dǎo)價20%的房源，從一年前的83.6%下降到了如今的63.3%；

而在我搜尋南山房價數(shù)據(jù)的時候，發(fā)現(xiàn)南山降價的房源真不少。

最夸張的是后海片區(qū)的小區(qū)觀海臺，南二外海德學(xué)區(qū)房，去年價格最高的時候82平戶型成交1940萬，如今的掛牌價跌到了1258萬。

總價一下子下跌了700多萬，跌幅達(dá)到35.15%。

自從指導(dǎo)價政策出現(xiàn)以后，南山一直都是二手房降價的大戶，但具體跌了多少，很多人包括我，其實根本說不清楚。

既然上一周寫了龍華和龍崗的降價情況，這一周咱們來重點看看南山的二手房具體跌了多少。

當(dāng)然了，除了南山之外，想知道其他區(qū)的二手房具體降價幅度或者具體有哪些筍盤，可以直接掃碼咨詢。

另外，想要我們分析哪個區(qū)、哪個板塊的二手樓盤，直接在評論區(qū)給我們來些提議吧，點贊過40個，咱們就繼續(xù)更新。

我根據(jù)我整理的信息，分不同區(qū)域給大家說一下南山部分降價成交的房源。

后海-深圳灣片區(qū):

觀海臺

82平2房戶型，去年2月份成交1940萬；

如今的掛牌價1258萬，跌幅35.15%。

太古城南

兩年前41平1房最高成交885萬；

今年4月成交價跌至680萬，跌幅達(dá)23.24%。

太古城北

76平2房，去年4月最高成交達(dá)1520萬；

目前76平2房報價1290萬。

漾日灣畔

73平2房戶型，去年年初，最高成交在1600萬；

今年3月份成交1300萬，不到一年的時間降價300萬，降幅達(dá)18.75%。

濱海之窗

86平2房小高層在2020年底成交最高接近1700萬；

同戶型上個月的成交價1350萬，降價了350萬。

區(qū)域點評：

后海和深圳灣的房子，雖然不都是豪宅產(chǎn)品，但基本上都是豪宅價格，總價分分鐘1500萬以上，豪宅價格的樓盤一旦降價，那自然也是大幾百萬上下的往下跌。

但有意思的現(xiàn)象是，后海、深圳灣片區(qū)的偏小戶型業(yè)主降價成交比較多，大戶型的業(yè)主報價反而沒什么降價成交的案例。

一是因為片區(qū)均價高，大戶型的房子總價都在2000萬以上，能有這個購買力的是少數(shù)。

現(xiàn)在這個行情，除非有真正稀缺的戶型或者朝向，否則不會有人大降價接盤。

二是在這個地段買大戶型的都是有錢人，基本不缺現(xiàn)成的資金，也更愿意持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很少會降價賣。

西麗：

寶能城

去年88平戶型總價成交1300萬，單價14.6萬/㎡；

今年6月份，最新成交一套75平3房，成交價908萬，單價12萬/㎡，單價降價大約17.8%。

博林天瑞

去年89平戶型成交價為1280萬，成交價14.3萬/㎡；

今年成交一套112平戶型，成交均價暴跌到11.4萬/㎡。

天悅灣花園

去年88平成交1260萬，均價14.3萬/㎡；

今年5月同戶型成交一套1192萬，均價13.5萬/㎡，下降幅度相對來說比較小。

鼎勝金域世家

去年89平成交1000萬左右，單價11.2萬/㎡

今年4月同戶型成交價898萬，單價9.9萬/㎡，降了102萬。

區(qū)域點評：

上面提到的樓盤，基本上都是西麗過去3-5年漲幅最大的二手樓盤，價格泡沫一直比較大。

寶能城和博林天瑞是大學(xué)城片區(qū)的標(biāo)桿樓盤，最高的時候業(yè)主報價是在15-17萬/㎡，

天悅灣花園和鼎勝金域世家是留仙洞片區(qū)核心的次新盤，最高峰報價13-14萬/㎡。

這一批樓盤如今的跌幅基本可以對應(yīng)前兩年的漲幅，這說明西麗最近兩年的漲幅基本上都是市場行情的溢價，沒有多少價值支撐。

當(dāng)然，除了少數(shù)降價盤之外，現(xiàn)在這些次新盤業(yè)主報價普遍還是偏高，西麗畢竟有產(chǎn)業(yè)和科教概念，整體界面也比較好，多數(shù)業(yè)主的底氣還是很足的

前海：

諾德假日花園

48平2房，2020年最高的時候價格830萬；

今年同戶型成交價跌到595萬，降價幅度達(dá)到28.31%。

中海陽光玫瑰園

今年5月份成交一套111平，總價1316萬，單價11.7萬/㎡；

2020年12月成交一套86平，成交價1230萬，單價14.3萬/㎡。

佳兆業(yè)前海廣場

去年年初，107平5房，成交價1600萬，單價14.95萬/㎡；

最近的成交是一套230平的大戶型，成交價2300萬，單價只有10萬/㎡。

區(qū)域點評：

前海過去兩年的漲幅就算是在漲幅最夸張的南山，都是數(shù)一數(shù)二的板塊。個別樓盤30%-40%的漲幅是家常便飯。

當(dāng)然，漲得時候猛，降得時候也猛。

前海的二手房是南山比較早就開始降價的板塊。

去年指導(dǎo)價政策剛出爐的幾個月，前海上述這幾個樓盤就因為傳出被深房里炒作控價而率先遭到打壓。

因此從去年3、4月份開始，諾德假日、中海玫瑰園就已經(jīng)有業(yè)主開始降價。

從最高峰15-17萬/㎡，降到如今成交價在11-13萬/㎡左右。

當(dāng)然，雖然都是大跌，但是放長遠(yuǎn)來看，前海的定位以及未來地位都比西麗要高，板塊價值更勝一籌。

所以現(xiàn)階段我認(rèn)為前海的二手只是一個短暫的回調(diào)，長期價值依然可以看好。

目前前海的市場里面也有一些價格優(yōu)惠的二手筍盤值得下手，要具體了解前海二手筍盤的具體價格信息，可直接掃碼咨詢。

南山中心：

南海城中心

2020年，237平大戶型成交價1550萬；

最近一套同戶型法拍房，成交價1097萬。

向南瑞峰

最高時66平戶型，成交價730萬，單價11萬/㎡；

今年6月份成交一套126平戶型，成交價936萬、單價7.3萬/㎡，跌幅非常大。

區(qū)域點評：

南山中心區(qū)的房子很多，單價相對便宜，同時也是南山近指導(dǎo)價賣房最多的片區(qū)，多數(shù)出現(xiàn)在中介朋友圈的南山指導(dǎo)價房源，不是南山中心就是南油片區(qū)。

現(xiàn)實來看，南山中心的二手房，現(xiàn)在確實是買入南山二手的最低門檻，中介肯定更愿意宣傳。

但是從成交數(shù)量上看，南山中心片區(qū)的二手樓盤成交量都不大。

上面兩個樓盤，向南瑞峰今年成交2套，南海城中心今年無成交。

事實說明，即便是便宜賣也未必就有市場。

大沖-科技園

華潤城潤府三期

89平2房，去年3月成交最高達(dá)1650萬，均價18.5萬/平；

今年2月同戶型成交價跌至1350萬。

華潤城潤府一期

89平3房戶型，去年6月最高成交價1850萬；

今年同戶型成交了一套1510萬。

松坪村三期

49平2房，成交達(dá)565萬；

今年6月同戶型成交跌至440萬。

區(qū)域點評：

大沖科技園的代表樓盤是華潤城，從實際成交價格看，華潤城的跌幅其實也不小。一期和三期的同戶型成交價都跌了300萬左右。

但是，成交房源之外，華潤城其他房源的價格變動不大，絕大多數(shù)房源的掛牌價還是居高不下，該掛高價一點不含糊，降價買的反而成為了少數(shù)的奇葩。

看來，科技園這邊的業(yè)主和后海、深圳灣這一片的業(yè)主心態(tài)都比較像，天不塌下來不降價。

當(dāng)下如果有足夠預(yù)算，與其勉強接盤這些片區(qū)的高價二手，不如考慮新房。

最近南山的前海宸灣推出的幾套特價房降價幅度很大，接下來可能還會有新盤效仿。

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總結(jié)一下目前南山二手市場的特點。

第一，

部分之前上漲太快的樓盤，這一輪下跌幅度都非常大。

典型案例就是前海、西麗的二手樓盤，

這些板塊的次新盤前幾年炒作氛圍太濃，價格虛高，這一輪冷周期都遭受到來市場的毒打。

都說如今西部價格跌幅很大，

在跌幅的區(qū)域內(nèi)，南山是西部代表，而前海、西麗是南山的代表。

第二，

兩極分化嚴(yán)重。

別看成交降價幅度那么大， 實際上業(yè)主愿意降價甚至跌破指導(dǎo)價在南山還是少數(shù)，多數(shù)人選擇不降價。兩極分化明顯。

和我之前寫過的龍華相比，南山多數(shù)業(yè)主信心比較堅挺甚至是高調(diào)。

除此之外，板塊之間也有分化。

像華僑城、安托山那一片、包括蛇口、深圳灣，這些板塊多數(shù)是豪宅產(chǎn)品，豪宅產(chǎn)品基本上不受市場影響，降價房源很多是法拍房。

實際業(yè)主自持的房源，要不不賣、要不就是掛著盤“觀賞”。

偏剛需的南山中心、南頭、桃源，業(yè)主更愿意降價，筍盤出現(xiàn)概率高；

高位回調(diào)的西麗、前海，降價房源也不少。

第三，

降價熱鬧，但實際成交數(shù)量少。

南山一直都不是深圳二手房的成交大戶，現(xiàn)在行情變冷，買家更加不愿意接盤價格奇高的南山二手房。

在中介朋友圈內(nèi)，我甚至能看到福田中介發(fā)的成交喜報，但南山的呢，無影無蹤。

朋友圈看到的福田華強北最新成交情況

想入場南山的買家，不是跑去買新房，就是選擇觀望，二手房價格除非真的很筍，否則很難吸引成交。

現(xiàn)階段深圳的新房價格陸續(xù)有各種騷操作降價，二手房和新房一比，就顯得沒那么香了。

從現(xiàn)實角度來看，除非是非常有價值的板塊如前海，否則我們還是堅持推薦大家買南山的新房。

如果你現(xiàn)在考慮低位入手深圳，我們最近整理了南山和其他各個區(qū)的價值新盤名單，想要可以掃碼領(lǐng)取，同時，我們的房產(chǎn)置業(yè)老師還會給你提供購房建議。

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以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

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