北京土拍“梅開二度” 越秀逆市擴(kuò)張

兩年前首次進(jìn)京不順的越秀，在2月8日北京新年土拍首戰(zhàn)爆冷，不但力壓區(qū)域深耕的中海，奪得石景山蘋果園地塊，更是在下午梅開二度，通過錦鯉附體完成“雙殺”，拿下本輪熱度最高的昌平信息園二期地塊，成為北京新年首拍的最大贏家。死磕中海奪得石景山地塊、“雙觸頂”拿下昌平地塊，越秀積極擴(kuò)張的狀態(tài)，也在北方市場(chǎng)有了更加清晰的輪廓。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅，彼時(shí)市場(chǎng)就解讀為越秀意在擴(kuò)大北方版圖。而此次北京開年的首場(chǎng)土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭(zhēng)敢搶的態(tài)度，為后續(xù)大面積拓展留足想象。

(資料圖)

“殺入”中海大本營

2月8日，北京2022年五批次集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果出爐，至此北京2022年五批次正式落下帷幕，6宗宅地中3宗觸頂、3宗底價(jià)，可以說是冷熱分明，總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米。

石景山蘋果園地塊，是此次進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中熱度最低的地塊，有6家房企報(bào)名參與。

作為接棒遠(yuǎn)洋的石景山“地主”，中海在這個(gè)片區(qū)的話語權(quán)當(dāng)之無愧：從一級(jí)開發(fā)到住宅、商業(yè)大范圍涉足——寰宇天下、天鉆、首鋼天璽、云庭……各個(gè)產(chǎn)品線俱齊，此前業(yè)內(nèi)普遍猜測(cè)上述地塊是中海的囊中之物。結(jié)果卻意外爆冷，越秀力壓中海以25.99億元+1.5萬平方米現(xiàn)房面積拿下。

有意思的是，石景山蘋果園地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，中海連一次舉牌都沒有；當(dāng)?shù)貕K進(jìn)入到競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，中海才開始出手與越秀“廝殺”。5000m?、6000m?、7000m?、8000m?、9000m?……當(dāng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)到5000m?后，土拍現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)沒有其他房企的聲音，只剩下中海與越秀，只不過雙方表現(xiàn)出了不同的狀態(tài)：越秀堅(jiān)決，中海猶豫，期間中海團(tuán)隊(duì)曾一度陷入沉默，特別是最后幾輪均挺到拍賣師喊出二次的時(shí)候，才緩緩舉牌。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，此次出讓的蘋果園地塊是最近幾年石景山出讓地塊中能夠排到前三的優(yōu)質(zhì)地塊，但地塊地價(jià)與7.48萬元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)之間的價(jià)差，相對(duì)來說會(huì)受到一定的局限性，所以此前預(yù)計(jì)該地塊不會(huì)進(jìn)入到競(jìng)現(xiàn)房階段。最終石景山蘋果園地塊的現(xiàn)房銷售面積競(jìng)至1.5萬平方米，逼近1.7萬平方米上限，拿地的越秀后期將面臨較大的銷售壓力。

盡管中海在石景山的地塊爭(zhēng)奪中落敗，但同為中建系的中建東孚（中建八局）以14.26億元拿下朝陽小紅門地塊，成為又一個(gè)進(jìn)京的中建系子公司。

回憶8日當(dāng)天的中建東孚，團(tuán)隊(duì)早早就來到土拍現(xiàn)場(chǎng)，而且規(guī)模龐大。大決心積累到了足夠的幸運(yùn)值，宣布結(jié)果后，他們現(xiàn)場(chǎng)歡呼雀躍慶祝也是近年來土拍市場(chǎng)少有的高調(diào)，這也是中建系八局在京首次落子。

此前，中建一、二、三、五局已紛紛在北京落子，此次八局進(jìn)京，中建系儼然成為北京樓市最龐大的央企集團(tuán)軍。

“雙殺”進(jìn)京

越秀吃下的第二塊地，便是此前被普遍看好的昌平信息園二期地塊。該地塊在開拍前就收獲了14次報(bào)價(jià)，價(jià)格觸頂毫無懸念。競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)各房企僅用1分鐘便進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。最終，在價(jià)格、面積雙觸頂?shù)那闆r下，越秀梅開二度，以33.12億元+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積“搖號(hào)”競(jìng)得。

根據(jù)出讓要求，昌平信息園二期地塊未來商品房預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬元/平方米，而現(xiàn)房銷售部分為6.5萬元/平方米。

北京鏈家研究院高級(jí)分析師岳微表示，昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊時(shí)隔兩年再次出讓商品住宅用地，該地塊近海淀、臨地鐵、與小米產(chǎn)業(yè)園一路之隔，現(xiàn)有交通便利，后期規(guī)劃預(yù)期明確，居住需求與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展均有較強(qiáng)潛力。

岳微稱，本次土拍，越秀、建發(fā)、廈門國貿(mào)(600755)等南方國央企競(jìng)價(jià)積極、進(jìn)京布局意向強(qiáng)烈。其中廈門國貿(mào)自2022年下半年以來，多次參與北京土拍，在朝陽小紅門地塊率先遞交高標(biāo)建設(shè)承諾書，在石景山蘋果園地塊中觸發(fā)地價(jià)上限，但受制于搖號(hào)機(jī)制，未有斬獲。此外，在京有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的越秀、廈門建發(fā)，均表現(xiàn)出在北京市場(chǎng)長期深耕的決心。

北進(jìn)擴(kuò)張

作為廣州最大的國企地產(chǎn)公司，越秀雖然在北京市場(chǎng)屬于生面孔，但也并非首次進(jìn)京。

2021年5月，越秀攜手天恒一起落子懷柔，底價(jià)45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊，定名天恒越秀懷山府，這也是越秀進(jìn)京的首個(gè)住宅項(xiàng)目。不過根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，越秀天恒懷山府的去化情況并不理想。

此前越秀從旭輝“挖”來旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅，彼時(shí)市場(chǎng)就解讀為越秀意在擴(kuò)大北方版圖。目前董毅已履新越秀地產(chǎn)華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。而此次北京開年的首場(chǎng)土拍，也成為董毅履新越秀的“首秀”，敢爭(zhēng)敢搶的態(tài)度，為后續(xù)大面積拓展留有懸念。

此次成功拿地后，董毅也第一時(shí)間表態(tài)：作為廣東最大的國企，積極參與首都建設(shè)。拿地才是第一步，兌現(xiàn)投資承諾，給客戶交好房。并透露，將繼續(xù)拿地。

目前越秀在北方區(qū)域的布局城市并不多，除了北京之外，只有沈陽、青島、濟(jì)南和煙臺(tái)四個(gè)城市有項(xiàng)目。根據(jù)越秀的中報(bào)，截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)擁有總土地準(zhǔn)備約為2860萬平方米，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)和廣州。按區(qū)域分，大灣區(qū)占比52.9%，華東地區(qū)占比14.5%，華中地區(qū)占比19%，北方地區(qū)占比9.4%，西部地區(qū)約占4.2%。

銷售貢獻(xiàn)方面，2022年上半年，越秀在北方地區(qū)的合同銷售金額為24.2億元，雖同比上升34.2%，但僅占到總合同銷售金額的4.9%。

過去數(shù)年越秀一直以“穩(wěn)健”的狀態(tài)示人，也正是因?yàn)椤胺€(wěn)健”錯(cuò)過了擴(kuò)張的黃金期。從近兩年增儲(chǔ)表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)正在努力拿回“丟失”的那幾年。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年越秀地產(chǎn)就在18個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。

“未來房地產(chǎn)行業(yè)政策面應(yīng)該會(huì)有所放松，行業(yè)有望逐步企穩(wěn)和回升，但可能會(huì)出現(xiàn)分化現(xiàn)象，核心城市可能會(huì)提前回暖。”或許正是出于這樣的預(yù)判，越秀才會(huì)在本輪率先落子核心城市。

北京商報(bào)記者 王寅浩