解局 | 建發(fā)一周三城拿地記：“保守觀望”和“規(guī)模擴(kuò)張”

觀點(diǎn)網(wǎng)在“保守觀望”和“規(guī)模擴(kuò)張”的選擇題中，“建發(fā)系”繼續(xù)傾向后者。

4月3日至4月9日一周內(nèi)，建發(fā)在福建廈門、泉州，以及浙江麗水，共拿下4宗土地，拿地金額達(dá)38.73億元。

【資料圖】

具體而言，建發(fā)房產(chǎn)4月3日在泉州南安市底價(jià)競得兩宗住宅用地，地塊總面積約6.03萬平方米，成交總價(jià)6.62億元。

其中，溪美街道彭美社區(qū)南安2023P01地塊出讓面積2.17萬平方米，容積率為1.0-2.5，計(jì)容總建面約5.42萬平方米，地塊起價(jià)2.44億元；溪美街道彭美社區(qū)南安2023P02地塊出讓面積3.86萬平方米，容積率為1.0-2.4，計(jì)容總建面約9.28萬平方米，地塊起價(jià)4.18億元。

翌日，建發(fā)主要地產(chǎn)上市平臺(tái)建發(fā)國際，通過旗下杭州兆匯房地產(chǎn)有限公司參與浙江麗水的土地招拍掛，并以9.73億將一宗地塊收入囊中。此次拿地，也是建發(fā)首次進(jìn)入麗水市場。

該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地、城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地，出讓面積2.87萬平方米，容積率2.0-2.1，計(jì)容建筑面積6.02萬平方米，其中可建商業(yè)建筑面積500-1000平方米，社區(qū)配套用房不少于1380平方米。

而4月7日，建發(fā)房產(chǎn)身影出現(xiàn)在廈門，當(dāng)天湖里區(qū)公開出讓2023直協(xié)001號地塊，該地塊土地面積5.71萬平方米，為安商房用地，規(guī)劃建設(shè)共1089-1548套單位，最終以22.38億元競得。

一周三城奪地，但面對不同市場，也體現(xiàn)了建發(fā)不同的拿地策略。

廈門是建發(fā)系的大本營，在當(dāng)?shù)亻L年保持市場占有率第一。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料，2022年建發(fā)房產(chǎn)在廈門的全口徑銷售金額就達(dá)到210億元，商品住宅銷售額前10名項(xiàng)目里就有5個(gè)屬于建發(fā)。

土地方面，建發(fā)去年參與了除第三批之外的廈門第一、第二和第四批次集中供地，分別斥資94.4億元、50.9億元、21億元，累計(jì)收獲6宗土地，是當(dāng)年該市拿地最積極的房企。

與廈門一樣，泉州也是建發(fā)的傳統(tǒng)優(yōu)勢市場。據(jù)了解，建發(fā)于2013年進(jìn)入包含4區(qū)、3市、5縣的“大泉州”市場，到2022年以61億元銷售金額占據(jù)市場第二位。

通過在廈門和泉州的強(qiáng)勢市場地位，建發(fā)因此能夠保持較低的拿地成本，但同樣地塊后續(xù)利潤表現(xiàn)或許也有限。

當(dāng)然很大一部分原因，來自建發(fā)這次拿的是安商房。資料顯示，安商房全稱為安置型商品房，即一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)包含商品房和安置房兩個(gè)屬性。與安置房不同，安商房不受5年限制，拿到房產(chǎn)證就能上市交易，但售價(jià)通常為普通商品房售價(jià)的7折。

2021年廈門出臺(tái)安商房的具體規(guī)劃，宣布將建設(shè)7個(gè)安商房社區(qū)，湖里區(qū)6個(gè)、集美區(qū)1個(gè)。建發(fā)此次拿下的2023直協(xié)001號地塊，就屬于湖里鐘宅北苑二期C20C23安商房項(xiàng)目。

在泉州，當(dāng)?shù)刈?017年起就為過熱的土拍市場出臺(tái)調(diào)控措施，建發(fā)此次拿下的南安兩宗宅地，也是通過“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建”方式出讓，雖然是底價(jià)獲取，但也要接受地塊限定項(xiàng)目建成后住宅部分最高銷售均價(jià)為12000元/平方米的出讓條件。

建發(fā)此前在南安落地有建發(fā)·映月、建發(fā)·和璽以及建發(fā)·縵云三個(gè)項(xiàng)目。其中與此次新拿土地臨近的建發(fā)·縵云，同樣是限房價(jià)項(xiàng)目，3941元/平方米的拿地項(xiàng)目與1.2萬元售價(jià)之間有8059元的差額。

反觀溪美街道彭美社區(qū)南安2023P01地塊、2023P02地塊，拿地成本提升至每平方米4500元左右。

至于新進(jìn)入城市麗水，建發(fā)陷入了地塊的激烈爭奪戰(zhàn)之中。由于位于市中心，在多家房企圍獵的情況下，該地塊經(jīng)過133輪競價(jià)才最終成交，成交價(jià)9.73億元，與起拍價(jià)6.9億元對比，溢價(jià)率達(dá)41.01%。

作為目前國內(nèi)拿地最為積極的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，資料顯示，建發(fā)2022年共摘得62宗地塊，全口徑拿地金額合計(jì)約1030.25億元，權(quán)益拿地金額約544億元，雖然較2020、2021年時(shí)期力度有所減少，但仍排在全行業(yè)的前5。

2023年第一季度，市場進(jìn)入防控政策放開后的調(diào)整期，開發(fā)商們對土地市場更多持觀望態(tài)度，建發(fā)也是少數(shù)有土地拓展動(dòng)作的房企之一。

對銷售規(guī)模的渴求意味著強(qiáng)烈的拿地欲望，根據(jù)建發(fā)香港上市平臺(tái)建發(fā)國際在業(yè)績會(huì)上的表述，該公司2023年將爭取10%-20%銷售增長，這強(qiáng)調(diào)更為高效的投拓能力。

建發(fā)過去以重倉一二線城市著名，然而由于這些頭部城市的土地市場逐漸回暖，競爭態(tài)勢升溫，因此推動(dòng)建發(fā)除鞏固廈門、泉州基本盤之外，還進(jìn)入長三角發(fā)達(dá)地區(qū)的低線城市麗水。

“除了好的一二線城市地塊要去拿，但對符合改善性需求的三四線的土地也會(huì)加強(qiáng)拓展，特別是較為熟悉和有包握的福建省乃至長三角的區(qū)域。”建發(fā)國際管理層在業(yè)績會(huì)上表示。

但值得注意的是，在市場上升時(shí)期，如何在快速拓展的過程中控制拿地成本，是建發(fā)接下來投拓工作的關(guān)鍵。2021年初，建發(fā)就曾因在上海高溢價(jià)拿地而被政府有關(guān)部門約談。

同時(shí)，這對建發(fā)的利潤率也是一種破壞。資料顯示，根據(jù)2022年年報(bào)，建發(fā)股份(600153)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為14.6%，而2019、2020至2021建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率已自28.69%、20.89%跌至約16.76%。另外，2022年同期建發(fā)國際毛利率錄得15.28%，較2021年同比減少1.36個(gè)百分點(diǎn)。