36個地產(chǎn)項目減值115億，華僑城稱不存在流動性風險

華僑城2022年的業(yè)績顯然未能讓投資人滿意，也給深交所帶來不少疑惑。自1月底發(fā)布巨虧業(yè)績預告，到3月底發(fā)布正式年度業(yè)績，深交所兩度發(fā)出問詢函，要求華僑城說明凈利潤大額虧損、大額計提資產(chǎn)減值準備等問題。

年報顯示，2022年，華僑城出現(xiàn)上市15年來的首次年度虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損109.05億元。而去年前三季度，華僑城還處于盈利狀態(tài)。

(相關(guān)資料圖)

巨虧的直接原因是計提資產(chǎn)減值準備合計約127.05億元。其中，僅存貨跌價減值就高達115億元，這一指標遠高于同行平均值。

華僑城在5月19日晚對深交所“十一問”的回復公告中提到，去年93家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨跌價準備期末余額均值約為21億元。

該公司并未對上述指標遠超同行進行解釋，僅回復稱，2022年同行業(yè)可比公司存貨跌價準備余額占存貨余額比例均值約為4.39%，華僑城這一指標則為5.83%，“與行業(yè)基本保持一致。”

針對其他問詢，華僑城也在公告中作出回應。

127.05億元資產(chǎn)減值是否合理？

問詢函關(guān)注的焦點在于，華僑城各項計提資產(chǎn)減值準備高達127.05億元是否合理，并要求列出涉及減值的項目。

115億元計提存貨跌價準備共涉及36個項目，其中計提減值金額5億元以上共5個項目、 2至5億元共14個項目、2億元以下共17個項目。

華僑城列舉的6個項目詳情中，存貨減值準備數(shù)額最大的是成都市成華區(qū)一項目， 受限價政策、商業(yè)部分無法實現(xiàn)餐飲功能等影響，2022年此項目計提減值準備23.38億元。

其還表示，2022年對存貨可變現(xiàn)凈值測算過程中的重要假設及關(guān)鍵參數(shù)的選取標準及依據(jù)與2021年不存在較大變化。

1.03億元投資性房地產(chǎn)減值準備主要涉及華僑城在宜賓市敘州區(qū)的一個項目，該項目處于在建狀態(tài)。該公司稱，由于市場急劇下行，周邊銷售價格較2021年有較大幅度下降，由此進行減值準備。

長期股權(quán)投資計提減值準備1.39億元，遠低于業(yè)績預告披露的“20—25億元”。華僑城回應稱，按照股權(quán)比例核算的投資虧損約23.5億元，業(yè)績預告中預計的數(shù)據(jù)在年報中體現(xiàn)為權(quán)益法核算的投資損失，對長期股權(quán)投資賬面價預計的折損影響金額一致，僅存在科目列報差異。

在建工程、使用權(quán)資產(chǎn)分別計提減值損失1.67億元、1.09億元，主要涉及昆明市一酒店項目及成都市龍泉驛區(qū)一出租使用權(quán)資產(chǎn)，前者因當?shù)卣嚓P(guān)政策要求對該項資產(chǎn)進行整改部分拆除，后者預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，無法覆蓋賬面價值。

投資虧損方面，按照股權(quán)比例核算，對禹洲地產(chǎn)、深圳僑恒一號投資企業(yè)、深圳市招華國際會展發(fā)展有限公司的投資共計為華僑城帶來了20.09億元虧損。

此外，華僑城還對昆明市、深圳市鹽田區(qū)兩個項目景區(qū)相關(guān)固定資產(chǎn)計提共計6.74億元。

巨額虧損、在手資金降近四成

回應稱“不存在流動性風險”

2022年，兩大主營業(yè)務營收均大幅下降，歸母凈利也大幅虧損，但同時房地產(chǎn)業(yè)務毛利率小幅增加0.51個百分點至21.86%。

深交所要求華僑城分別說明兩大主營業(yè)務所處的行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況等信息，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務、旅游景區(qū)業(yè)務收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

回復函顯示，據(jù)文旅部數(shù)據(jù)，2022年國內(nèi)旅游總?cè)舜巍⒙糜问杖敕謩e同比下降22%、36%，均為2020年來最低水平；華僑城旗下文旅項目共接待游客6184.9萬人次，僅為2021年同期69%水平。

房地產(chǎn)行業(yè)方面，第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年百強房企累計銷售業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，拿地總額下滑近5成；華僑城房地產(chǎn)銷售簽約金額則較上年下降33%。

在上述背景下，2022年華僑城全年實現(xiàn)營業(yè)收入768億元，下降25%。其中房地產(chǎn)收入494億元，下降16%；旅游綜合收入272億元，下降37%；總營業(yè)成本有所下降，三費同比持平。進而導致毛利同比下降35%至約93億元，疊加計提資產(chǎn)減值準備產(chǎn)生大額虧損。

銷售指標下滑還導致回款大幅減少，華僑城去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.75億元，截至期末的貨幣資金同比下降38.41%。深交所由此要求其說明公司短期及長期償債能力、是否存在流動性風險。

華僑城回復稱，“公司維持較好安全邊際，不存在流動性風險。”截至去年末，有息負債余額1281億元，較年初減少110億元；其中短期債務213億元，較年初減少60億元，現(xiàn)金短債比1.53。

另外，華僑城還對近幾年年報披露的游客接待數(shù)統(tǒng)計口徑變化、遞延所得稅資產(chǎn)與減值準備的變動方向、銷售費用及管理費用中的“其他費用”構(gòu)成、關(guān)聯(lián)方往來款等問題進行了說明。

隨著樓市相對轉(zhuǎn)暖，及文旅市場恢復，華僑城兩大主營業(yè)務今年有望回升，進而帶來更多流動資金。

華僑城董事、總裁王曉雯在年報業(yè)績會中提到，2023年的重點工作方向是存量去化、補充優(yōu)質(zhì)增量、能力建設。具體而言，將加快存量去化，提高周轉(zhuǎn)速度，并聚焦核心區(qū)位，補充優(yōu)質(zhì)貨源，文旅業(yè)務及房地產(chǎn)業(yè)務踐行新發(fā)展格局、新發(fā)展模式，同時加強流動性管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

今年前4個月，該公司實現(xiàn)合同銷售金額132.2億元，同比增長27%；旗下文旅企業(yè)合計接待游客近3200萬人次，同比增長約97%，五一假期合計接待游客450萬人次，較去年同比增長約170%。