【環(huán)球播資訊】酒店物業(yè)選擇失誤，導(dǎo)致回本遙遙無(wú)期

2017年，汪總在華南某地級(jí)市投資了一家經(jīng)濟(jì)型酒店。該酒店物業(yè)并不算優(yōu)質(zhì)，周邊多為工廠，但出于租金低、周邊競(jìng)品少的考慮，當(dāng)時(shí)為“新手小白”的汪總還是決定租賃下來(lái)。

在投測(cè)期，汪總被開(kāi)發(fā)“忽悠”，原本預(yù)計(jì)投資700萬(wàn)，實(shí)際卻用了1100萬(wàn)。進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)期，因物業(yè)周邊某大橋施工，展示面本就不好的酒店，生意更是差強(qiáng)人意。

截止目前，酒店開(kāi)業(yè)已超5年，回本仍遙遙無(wú)期。

(資料圖片)

以下內(nèi)容來(lái)自汪總（化名）的自述：

01

物業(yè)不算優(yōu)質(zhì)

但租金低、競(jìng)品少

物業(yè)是一幢獨(dú)棟的大樓，建成于2016年，位于市工業(yè)區(qū)的某市場(chǎng)內(nèi)，雖然樓層不低，但相對(duì)靠后。就物業(yè)本身來(lái)說(shuō)，是不算優(yōu)質(zhì)的，甚至都打不了及格分。

但對(duì)于當(dāng)時(shí)剛下場(chǎng)投資酒店，為“新手小白”的我來(lái)說(shuō)，以下兩大條件“誘惑”我租賃下該物業(yè)：

其一，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有連鎖品牌酒店，多為單體酒店、低端民宿、招待所等，即沒(méi)有實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手；

其二，與房東洽談后，房東表示，可以給3年的免租期，且租金水平較低。

在考慮加盟的品牌時(shí)，經(jīng)過(guò)投測(cè)，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)周邊多為工廠，未來(lái)住客多以商務(wù)人群為主，但是他們的住宿標(biāo)準(zhǔn)普遍不會(huì)太高。

于是，我們選擇加盟當(dāng)?shù)刂容^高的某連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。

在投測(cè)期間，品牌開(kāi)發(fā)甚是熱情，他預(yù)測(cè)總投資額為700萬(wàn)，預(yù)期RevPAR能達(dá)到180-200元，在常態(tài)化情況下，能夠讓我們?cè)?年內(nèi)收回投資。

在籌建期間，我們才意識(shí)到被開(kāi)發(fā)人員“忽悠”了，他在投測(cè)期說(shuō)的酒店總投資700萬(wàn)，指的是客房總投資，并不含公區(qū)、店招、大堂還有加盟品牌的費(fèi)用等。實(shí)際上，這家酒店總投資額花了1100萬(wàn)，超出我們的預(yù)期400萬(wàn)元。

另外，在裝修時(shí)，品牌方僅到工地兩三次。作為工程內(nèi)行人，我認(rèn)為工程人員在做前期的衛(wèi)生防水這類關(guān)鍵隱蔽工程時(shí)，應(yīng)在酒店駐扎。畢竟防水是酒店裝修的關(guān)鍵，一旦后期出現(xiàn)問(wèn)題，影響巨大。

幸好我本身就是做工程出身的，因?yàn)閷?duì)于籌建時(shí)間的把控有一定的經(jīng)驗(yàn)，酒店如期在4個(gè)多月內(nèi)完成了裝修。

02

開(kāi)業(yè)即“噩夢(mèng)的開(kāi)始”

入住率始終不達(dá)預(yù)期

關(guān)關(guān)難過(guò)關(guān)關(guān)過(guò)，在我的全流程跟蹤之下，酒店于2018年2月正式開(kāi)業(yè)。

但沒(méi)成想，這才是“噩夢(mèng)的開(kāi)始”。

酒店開(kāi)業(yè)后，入住率一直維持在60-70%之間，爬坡期還沒(méi)過(guò)，連接酒店與隔壁鎮(zhèn)的一座大橋開(kāi)始拆除重建。

我認(rèn)為，在與我們談租賃物業(yè)時(shí)，房東應(yīng)該是知道這個(gè)消息的，但是為了盡快把酒店租出去，就沒(méi)有提前告知我們。

作為酒店投資人，我們自己也有很大失誤。其實(shí)大橋拆除的規(guī)劃，在2017年我們調(diào)研期間就已經(jīng)出了公示，但是我們卻沒(méi)有留意到。

這座建成已20余年的大橋，是連接物業(yè)所在鎮(zhèn)與隔壁鎮(zhèn)重要的交通要道。因?yàn)榻ǔ奢^久，在2017年被判定為危橋。因結(jié)構(gòu)拆除難度大等問(wèn)題，僅有800多米長(zhǎng)的大橋，拆除重建陸陸續(xù)續(xù)花費(fèi)了4年的時(shí)間，直到2022年9月才重新通車。

因?yàn)榇髽蚪ㄔO(shè)的關(guān)系，原來(lái)通向隔壁鎮(zhèn)的交通要道沒(méi)了，通行也需要繞路，出行全依賴另一條交通主干道，導(dǎo)致該主干道時(shí)常堵車，大大增加了了兩鎮(zhèn)間的通行時(shí)間。原本，往來(lái)兩鎮(zhèn)只需要10分鐘，大橋建設(shè)的近4年里，繞路加上堵車，耗時(shí)至少25分鐘。

對(duì)于酒店客人而言，在查詢路線時(shí)，得知到店不便，大多都不會(huì)選擇入住。

雪上加霜的是，2020年又遭遇了疫情，酒店OCC更是達(dá)到了新低，僅40-50%。

常態(tài)化情況下，酒店的RevPAR在160-170元之間，疫情期間，僅有150元左右。

03

不坐以待斃

想盡辦法提升酒店坪效與收益

在投測(cè)期間，品牌開(kāi)發(fā)人員給未來(lái)酒店預(yù)測(cè)的OCC是80%左右。實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)幾年下來(lái)，酒店的入住率目標(biāo)始終未達(dá)成。

酒店區(qū)位不佳，加上疫情的影響，我也逐漸認(rèn)清現(xiàn)實(shí)——入住率在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得以提升，于是我們另辟蹊徑，想了一些辦法來(lái)提升坪效與收益，并增加住客的好評(píng)率：

其一，改造餐廳以提升坪效；

酒店一樓是大堂和自助餐廳。起初，該自助餐廳只是做對(duì)內(nèi)住客的早餐，為了提升坪效，我們將這個(gè)200㎡的餐廳進(jìn)行改造后，于2023年初正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。因?yàn)槎▋r(jià)不高，且方便周邊上班族用餐，收益還是較為可觀的，在一定程度上也增加了坪效。

其二，提升酒店房?jī)r(jià)；

在與酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分析后，我們發(fā)現(xiàn)酒店的地理位置比較特殊，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有連鎖品牌酒店，多為單體酒店、低端民宿、招待所等，幾乎沒(méi)有實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。因此可以將酒店的房?jī)r(jià)往上漲，畢竟這家酒店是連鎖品牌酒店，認(rèn)可度較高。

事實(shí)證明，雖然酒店房?jī)r(jià)有所提升，但是入住率卻沒(méi)有下降，總營(yíng)收還是得到了小幅的增長(zhǎng)；

其三，將閑置會(huì)議室改造成健身房，提升酒店檔次。

這家酒店在籌建期間，設(shè)計(jì)并落地了會(huì)議室，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，管理團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)周邊會(huì)議團(tuán)隊(duì)較少，尤其是在疫情期間，會(huì)議室?guī)缀跆幱陂e置狀態(tài)，使用率很低。

店長(zhǎng)與我商議后表示，既然使用率低不能帶來(lái)增收，那能否通過(guò)提升服務(wù)更改功能來(lái)優(yōu)化客人的體驗(yàn)感。

于是，我們就將會(huì)議室改造成健身房，能夠滿足住客隨時(shí)隨地的健身需求，同時(shí)提升了酒店檔次。

2023年起，疫情政策逐漸放寬，加上酒店附近的大橋也建成通車，酒店OCC逐漸回升至疫情前水準(zhǔn)。

雖然我們做了各種努力，但物業(yè)區(qū)域已是固定性因素，OCC要得到大幅度的提升仍是“天方夜譚”。

據(jù)我們預(yù)計(jì)，這家酒店還需3-5年才能回本。

04

寫在最后

在次方點(diǎn)評(píng)以往的采訪中，提及投資酒店最重要的一環(huán)，大部分投資人都不約而同的表示物業(yè)選擇是重中之重。

一個(gè)酒店項(xiàng)目好不好，可不可以做，最核心的決策因素是位置。如果僅靠加盟好品牌，但是位置不好，也難以做成一家好的酒店。

在汪總的這次失敗的案例中，其作為新手投資人，投測(cè)期間沒(méi)有全面評(píng)估物業(yè)條件，在被租金優(yōu)惠、競(jìng)品較少吸引的同時(shí)，卻忽略了區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。即使后期想盡了辦法，也一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)局面。畢竟物業(yè)條件是無(wú)法改變的，入住率始終無(wú)法得到質(zhì)的提升，自然回本周期也被大大拉長(zhǎng)。

因此，次方點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，對(duì)于新晉酒店投資人來(lái)說(shuō)，在下場(chǎng)投資酒店之前，要對(duì)酒店行業(yè)做全方面了解，包括對(duì)品牌、市場(chǎng)、物業(yè)定位、周邊城建規(guī)劃等。

另外，酒店是一種長(zhǎng)期投資行為，通常租約在10-15年，時(shí)間跨度很長(zhǎng)。投資人還是需要沉下心來(lái)做產(chǎn)品、做服務(wù)，方能提高酒店投資回報(bào)率，增加投資成功的可能性。