國際中高端酒店施工階段，如何降低成本與風險？

隨著經(jīng)濟結構的轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)紅利的消失，城市高端的飽和，存量爭奪的開啟，國際酒店品牌也迎來了新的發(fā)展方向，各大酒店集團都紛紛推出自己的中高端品牌，并且憑借著其較強的品牌溢價能力備受酒店投資人關注。

結合疫后復蘇的大背景，隨著市場的加速回暖，酒店投資人也紛紛開始尋找新的投資機會。那么，國際中高端酒店品牌值得投資嗎?選擇國際中高端酒店品牌有哪些注意事項？

【資料圖】

在國際中高端酒店的籌建階段，完成設計后，就要進入項目施工階段。對于投資人而言，施工階段是酒店投資中最容易踩坑的環(huán)節(jié)。

涉及專業(yè)多，管理界面復雜，牽一發(fā)動全身。無論是項目土建施工、室內(nèi)硬裝與軟裝、機電設備施工等，每一個環(huán)節(jié)，都涉及眾多專業(yè)知識，每一個板塊都是一個專業(yè)，專業(yè)與專業(yè)之間相對獨立的同時，又要相互配合，這樣的情況下，需要充分考驗團隊的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，以及投資人的專業(yè)能力。

劃重點

投資人必備

國際中高端酒店施工常識

在酒店籌建的實際過程中，部分投資人不太重視施工，以為投資國際中高端酒店只是看得房率的平面圖和美觀的效果圖，但其實還包括了很多細節(jié)工程。

有經(jīng)驗的酒店投資人都知道，酒店施工常常是個無底洞，即使親力親為，精打細算，實際花費也容易超過預期投入。可以說，酒店施工是最容易踩坑和交學費的環(huán)節(jié)。

那么，對于國際中高端酒店而言，面對繁雜的施工工程，應當如何把握關鍵環(huán)節(jié)，從而最大程度規(guī)避投資風險？

成本控制：做好前期規(guī)劃與預估

成本管理應該圍繞材料、分包、人工、資金為基準點，進行前期的目標擬定、施工過程控制、事后款項結算，來不斷把控項目的成本狀況。

不少項目，預算目標與實際落地情況相差甚遠，一是成本控制不力，二是施工過程不斷有增加項，三是用材標準一高再高。所以，做好前期的規(guī)劃與預估至關重要。

在這個過程中，有三點特別需要注意：

第一，先確定設計圖紙，再來確定工程預算：部分投資人為了“搶工期”，不等設計師出完全部圖紙，就先安排工人進場施工。在他們固有的認知里，覺得現(xiàn)場有些工程，比如拆除/基建等，和設計關系并不大，兩邊同時進行，可以打一個時間差。

這種做法可行，但只適用于特別資深、對設計和工程都非常精通的投資人。對于新手投資人而言，無法做到合理統(tǒng)籌，這種方式存在巨大隱患。有些工序，看似和設計關系不大，實際上有千絲萬縷的聯(lián)系。

一定要謹記，確定設計圖紙，才能確定工程預算以及后續(xù)的招投標流程，還有合格合算的總包方。

第二，重視機電設備、隱蔽工程，合理規(guī)劃預算：不少投資人更多的是關注酒店的裝修效果，而對機電設備、隱蔽工程等能省則省，投入不足。這樣，即使酒店剛開業(yè)時客房價格一時能賣上去，但客人入住后的體驗感差，會導致復購率偏弱，不利于酒店的長遠發(fā)展。

因此，做好成本控制固然重要，但更需要合理的規(guī)劃施工預算。不能為了盲目追求表面工程，而不斷降低機電工程、隱蔽工程等預算。此部分的成本直接會影響到酒店后期運營的固定成本，也會影響到酒店裝飾的損耗，乃至使用壽命。

第三，警惕不靠譜的報價單，讓預算變成“無底洞”：很多品牌方（或施工方）出具的報價單太籠統(tǒng)，沒有品牌、沒有規(guī)格、沒有工藝、沒有具體工程量，出現(xiàn)模糊報價、故意漏項、拆分項目（將一道工序拆開反復收費）等問題，這對于投資人來講無疑是個“無底洞”。因此，最簡便的方式就是借鑒頭部酒店集團旗下施工單位的報價單，格式統(tǒng)一、標準統(tǒng)一、分類統(tǒng)一，方便投資人進行對比。

進度控制：周期控制在3-6月較為合理

在國際中高端酒店的籌建期，施工進度管理是不可或缺的一環(huán)，進度把控的好壞直接關系到整個項目的成本和開業(yè)時間、投資回報周期。正常情況下，國際中高端酒店的施工周期控制在3-6個月較為合理。

酒店施工本身就是復雜性較高的項目，涉及的內(nèi)容和技術相對較為廣泛，這使得管理控制難度不斷增加。為此，投資人需要對施工中可能存在的影響因素進行預估和分析，制定合理的解決措施和方案。

為了盡可能縮短工期，可根據(jù)工程影響因素的不同留出余地，使計劃進度有一個彈性空間，使得各環(huán)節(jié)間的協(xié)作關系更加順暢，也可縮短計劃工期與實際工期之間的差距。

除此之外，材料的供應是影響施工進度的重要因素。在材料采購階段，需要對材料進行質(zhì)量檢測，并確保供應的及時性和準確性。

施工單位選擇：靠譜、專業(yè)最重要

對于投資國際中高端酒店的投資人而言，選擇一個靠譜的施工單位能最大程度規(guī)避項目風險。

首先，是否“三證齊全”：由市場監(jiān)督管理局核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以及由住房城鄉(xiāng)建設主管部門核發(fā)的“建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包二級及以上資質(zhì)證書”和“安全生產(chǎn)許可證”，是一個合格單位必須具備的三證。

其次，是否有同等級品牌裝修經(jīng)驗：同樣是裝修，住宅裝修、商場裝修、酒店裝修其實存在很大差別，即使都是酒店裝修，不同品牌酒店的裝修標準也是千差萬別。選擇一家同類品牌酒店施工經(jīng)驗豐富的施工方，對產(chǎn)品標準的把控能夠更準確，相應的也能節(jié)約工期。

為此，洲際酒店集團大中華區(qū)酒店開業(yè)事業(yè)部品質(zhì)系列及換牌管理首席總監(jiān)胡彬告訴次方點評，施工不是“紙上談兵”，一定要去施工方的項目實地考察。從工期看能力，從業(yè)主口碑看服務，從門店消費者評價看是否有隱蔽階段的隱患（比如衛(wèi)生間反臭、淋浴間排水不暢、空調(diào)噪音等）。

需要注意的是，考察施工方的案例，一定不能只看近期的新項目，更需要考察幾年前的老項目，從施工工藝、細節(jié)，基層處理等方面來判斷施工質(zhì)量優(yōu)劣以及產(chǎn)品生命周期。

工程質(zhì)量管理：兼顧“面子”和“里子”

從“面子”上來看：國際中高端酒店的核心競爭力就是高品質(zhì)的產(chǎn)品體驗，做好工程質(zhì)量管理，有助于打造出具有更強商業(yè)壁壘的產(chǎn)品。在這個過程中，產(chǎn)品用材、施工工藝是否達到國際中高端酒店的標準，是投資人需要重點關注的。并且，真正具有競爭力的產(chǎn)品體系，同樣是15萬元/間的單房造價成本，最終呈現(xiàn)的效果及品質(zhì)也會有所不同。

從“里子”上來看：一定要重視隱蔽工程的質(zhì)量。機電、管線施工須與裝飾施工緊密配合，無縫對接。是否符合消防要求、是否存在安全隱患、是否影響入住體驗，都必須進行系統(tǒng)性考量。

據(jù)洲際酒店集團大中華區(qū)酒店開業(yè)事業(yè)部品質(zhì)系列及換牌管理首席總監(jiān)胡彬介紹，一般具有豐富工程質(zhì)量管理經(jīng)驗的國際中高端酒店品牌，都會打造機電樣板間。在機電樣板間施工過程中，把問題前置，做好施工、驗收、確認事宜，為大批量的復制施工做鋪墊，避免施工中出現(xiàn)施工錯亂、返工誤工、一錯全錯等現(xiàn)象，提高工效質(zhì)量。

最后，再做好施工驗收，其內(nèi)容包括結構驗收、安裝驗收、環(huán)境驗收，通過以上的施工過程管理措施，可以確保酒店施工質(zhì)量和進度，也可以降低施工過程中的風險和隱患。

做選擇

投資國際中高端酒店

投資人如何選擇適配的施工方案？

在次方點評采訪與調(diào)研的上百位中高端酒店投資人當中，有近半數(shù)的投資人表示，加盟國內(nèi)中高端酒店品牌在項目設計、采購與施工上必須嚴格按照品牌標準執(zhí)行，自由度較低，沒有太多可以發(fā)揮的空間。

而與國內(nèi)中高端酒店品牌相比，國際中高端酒店品牌能夠為投資人提供更高的自由度，將選擇的權利交給投資人，投資人可根據(jù)自己的需求來選擇施工方案。

以洲際酒店集團旗下的智選假日酒店為例，針對不同類型的投資人，提出了不同的施工方案：

其一，對追求省心的投資人，提出了“設計施工一體化”模式。

對于首次涉足國際中高端酒店的新手投資人而言，怎樣把握好品牌方的設計標準是一大難點，對工程資金的預估也會出現(xiàn)偏差，在施工工期上更是缺乏有力把控。

為了應對這一問題，智選假日酒店推出“設計施工一體化”模式，把建筑工程的設計與施工作為一個完整的項目進行運作。優(yōu)勢在于能為投資人提供一站式解決方案，不但減少溝通成本、簡化工作流程，而且能有效控制項目質(zhì)量與成本。

一方面，規(guī)避了過往投資人在自己掌控施工總包的過程中，為了降低成本大幅度犧牲施工質(zhì)量的情況，最大可能為產(chǎn)品品質(zhì)提供保障。

另一方面，洲際酒店集團設計工程部就本模式還提供了標準設計圖集及標準造價模板，投資人及總包方可就項目自身條件對工程量進行調(diào)整以計算出符合自身項目的造價測算清單，可有效提高業(yè)主方在前期控制投資成本的準確性。

來自東北的智選假日酒店投資人郭先生初次嘗試投資國際中高端酒店，他表示：“設計施工一體化模式，讓我很快對酒店的施工和設計有了整體概念，對整體工期和價格也有了一個明確把握。”

相關數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的建筑模式從設計、招標、施工到籌開需要大約10-18個月周期，但“設計與施工一體化”通過有效的整合設計及施工，能將整體建造周期壓縮為6-8個月。這有效控制了資金和時間成本，較大程度提高了投資回報率。

其二，對有成熟施工經(jīng)驗的投資人，給予更多的開放性和自由度。

成熟酒店投資人，有不同的品牌合作經(jīng)驗。隨著對行業(yè)的深耕，這類投資人偏向更多的靈活性。因此，智選假日酒店會提供一套品牌標準，在堅守國際中高端酒店產(chǎn)品品質(zhì)的同時，對投資人的施工方案進行向下兼容。

通過賦予投資人施工環(huán)節(jié)的自主權，讓有豐富施工經(jīng)驗的投資人可根據(jù)實際需求，把握施工節(jié)奏，由于沒有嚴苛的集采標準，可進一步降低工程造價。

來自上海的智選假日投資人嚴先生表示：“在籌建過程中，施工團隊是我自己找的，設計團隊是洲際集團推薦的，配合度非常高，服務水平也很滿意。我最大的感受就是他們和我加盟的其他國內(nèi)品牌不一樣，從加盟到籌建到開業(yè)，都是系統(tǒng)化的保姆式服務。尤其是洲際酒店集團的顧問制度幫我們解決了很多問題。機電、廚房、標識、消防、設計這五大顧問，是對酒店工程質(zhì)量的最大保證。”

當然，自由不等于麻煩，在整個施工階段，品牌方會采用項目管理制，會有專業(yè)的項目經(jīng)理在施工各環(huán)節(jié)進行把控。

寫在最后

國際中高端酒店的施工，是一項環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，對于酒店投資能否成功具有重大影響。酒店運營中客訴最多的問題，比如噪音、異味、熱水、網(wǎng)絡等問題，都是施工期間給經(jīng)營埋下的隱患。施工出現(xiàn)問題，不僅會造成客訴、影響口碑，后期還會耗費巨大的維修費用，維修期間又影響客人入住，可謂后患無窮。

因此，為了避免酒店陷入“燒錢”的惡性循環(huán)，投資人一定要高度重視施工全流程的掌控。但同時需要注意的是，國際中高端酒店是一項長線的價值投資，需要考慮到10-15年的產(chǎn)品使用年限。

整個施工過程，不僅需要考慮當下的前期投資成本，同樣需要關注長期的運營維護成本，重視酒店經(jīng)營的全生命周期投入。唯有找到投資回報和品牌品質(zhì)標準之間的平衡，才能長期獲得收益。