林采宜：一二線城市寫字樓市場供大于求 空置率上升、租金承壓

一二線城市寫字樓總體供大于求，疫情沖擊加劇寫字樓空置率上升并形成租金下行壓力。

一二線城市寫字樓市場總體上供大于求

2015~2017年是樓盤項目開發(fā)與交付的高峰，其間甲級寫字樓總存量增幅約為19%，絕大部分城市的甲級寫字樓呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，過去五年內(nèi)(2015~2020)空置率平均增長接近10%(廣州和成都除外)，其中西安于2016年達最大漲幅24%。

2019年以來，由于房地產(chǎn)調(diào)控與金融機構(gòu)去杠桿等國家政策導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的審批流程、預租規(guī)定和開發(fā)商現(xiàn)金流受到一定限制，各地商用樓盤項目入市周期普遍拉長。

同時，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，各地寫字樓因新租入駐企業(yè)減少，原有租戶在業(yè)主持續(xù)減租下升級或擴建辦公室的需求也大于搬遷的需求，導致市場對新增供應(yīng)的樓盤消化緩慢。今年年初以來疫情進一步加劇了寫字樓租金水平下降。

疫情沖擊加劇一二線城市商務(wù)寫字樓空置率上升和租金下行壓力

2020年初疫情暴發(fā)前寫字樓供過于求已是普遍現(xiàn)象，18個樣本城市中除南京和蘇州外其余16個城市的租金下跌趨勢均持續(xù)超過一年，其中武漢、重慶、西安、蘇州、長沙、沈陽、珠海和天津?qū)懽謽强罩寐示^30%，年初的疫情加劇了市場的去庫存壓力。

各領(lǐng)域中小型企業(yè)和初創(chuàng)公司在疫情陰影下辦公需求萎縮明顯。除杭州以外的多數(shù)二線城市寫字樓因規(guī)模以下企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)惡化，紛紛退租減租，其中5個二線城市商業(yè)寫字樓的出租存量出現(xiàn)下降。

雖然在線教育、頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的異軍突起給商務(wù)樓盤帶來一些需求亮點，但總體上不改二線城市寫字樓市場的頹勢。

一線城市的情形相對樂觀：2020年上半年深圳市新增供應(yīng)和凈吸納量均為去年同期的三倍，京滬兩市的甲級寫字樓供需雖均大幅萎縮，凈吸納同比跌幅近50%，但總量上依然處于全國高位。

從樓盤地段和租金角度看，長期以來，一線城市核心商圈的頂級寫字樓供不應(yīng)求，外圍區(qū)域供過于求，兩者租金價差也因此不斷走闊。2020年上半年，京滬深三地中央核心商務(wù)區(qū)空置率均略有上升，而次級商務(wù)區(qū)空置率下降，租賃市場有逐漸去中心化的趨勢。因此下半年一線城市頂級樓盤的降租空間較大;二線城市樓盤仍處于“以價換量”的階段，降租空間較一線城市更窄，預計未來業(yè)主將進一步承壓。

后疫情時代，辦公樓市場興衰取決于當?shù)匦屡d行業(yè)

2020年一季度，在各行業(yè)經(jīng)營受阻的情況下，一線城市甲級寫字樓空置率環(huán)比變化有所下降，其中京滬兩地是因為市場堅韌，在仍有新樓盤落地的情況下空置率增幅收窄，其余各城市主要是因為當季無新增供應(yīng)導致。二線新興城市則因中小微企業(yè)受疫情沖擊較大，退租率高而導致寫字樓空置率明顯上升，環(huán)比增幅在1%~4%不等。

二季度全國疫情得到控制，經(jīng)營活動恢復，各大城市推遲的寫字樓項目相繼落地，與此同時，年初停產(chǎn)與經(jīng)濟持續(xù)下行帶來的后遺癥也逐漸凸顯。上海、廣州、青島等多個傳統(tǒng)制造、貿(mào)易、零售等行業(yè)密集的城市中，甲級寫字樓因租戶退租增加而導致空置率上升1.5個百分點左右。

與此同時，在新經(jīng)濟領(lǐng)域深耕的科創(chuàng)強市的寫字樓出租率則相對樂觀。深圳、杭州、成都、重慶等以互聯(lián)網(wǎng)科技和高新制造為產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心的地區(qū)空置率增幅環(huán)比收窄。其中深圳和杭州的寫字樓吸納能力顯著優(yōu)于其他城市，這與深圳產(chǎn)能集聚效應(yīng)強、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚有關(guān)。而杭州雖與多數(shù)二線城市一樣面臨初創(chuàng)公司行業(yè)辦公需求萎縮的壓力，但在一系列頂級科技與媒體公司業(yè)績上升、多個大型AI和互聯(lián)網(wǎng)項目簽約等多方作用下租賃市場表現(xiàn)亮眼，2020年上半年供求雙側(cè)增量已均超2019全年水平，由此可見，后疫情時代，辦公樓市場的興衰跟當?shù)匦屡d行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。(林采宜 胡奕葦 )