樓市暖意初顯 一二線城市房價(jià)企穩(wěn)改善

隨著一系列利好政策的陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場逐漸感受到一絲暖意。

2月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。按照國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶的解讀，“70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。”

具體來看，與去年12月相比，今年1月房價(jià)下降的城市數(shù)量有所減少，上漲城市的數(shù)量明顯增加。價(jià)格信號的改善，也與近期市場升溫的表現(xiàn)相匹配。

其中，從城市能級來看，一線城市和二線城市的新房價(jià)格環(huán)比均由跌轉(zhuǎn)漲，三線城市房價(jià)繼續(xù)負(fù)增長，但降幅有所收窄。這也意味著，一二線城市的樓市回暖步伐快于三線城市。

政策層面的利好逐漸落地，市場企穩(wěn)回暖，是促使房價(jià)改善的主要因素。但受訪者普遍認(rèn)為，當(dāng)前市場升溫的基礎(chǔ)仍然薄弱，隨著傳統(tǒng)“小陽春”的到來，市場能否進(jìn)一步升溫，仍需繼續(xù)觀察。

需求釋放刺激房價(jià)改善

由于信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場自去年下半年以來出現(xiàn)快速降溫。去年7月至12月，全國商品房月度交易規(guī)模連續(xù)6個(gè)月下滑。到去年四季度，70個(gè)大中城市的房價(jià)走勢轉(zhuǎn)為以下降為主。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門開始出手糾偏。去年四季度，信貸政策在執(zhí)行中出現(xiàn)一定的松動(dòng)，部分城市也出臺政策，對調(diào)控進(jìn)行松綁。2022年以來，類似的松綁行為更加頻繁。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，有超過45個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

受此影響，多個(gè)熱點(diǎn)城市市場的交易量出現(xiàn)升溫，1月的房價(jià)表現(xiàn)也隨之改善。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，1月有28個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量創(chuàng)下近5個(gè)月以來的新高，房價(jià)下降的城市則下降到39個(gè)。二手房方面，價(jià)格上漲的城市升至10個(gè)，而在去年第四季度，該數(shù)量還僅為個(gè)位數(shù)。

近期出臺的各項(xiàng)政策措施中，以對需求端的刺激為主。易居研究院指出，2022年落地的房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及三方面內(nèi)容：放松公積金貸款、部分非限購城市重啟最低首付20%、通過財(cái)稅刺激托底樓市，均著力于對需求端進(jìn)行支持。

但該機(jī)構(gòu)同時(shí)表示，這些政策都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策的根本性轉(zhuǎn)向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，去年下半年樓市持續(xù)降溫，很大程度上是由于一些潛在的交易需求被抑制。隨著部分政策的合理化調(diào)整，這些需求也開始陸續(xù)釋放。

北京某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從去年末開始，其所在公司旗下項(xiàng)目的來訪量就明顯增多，到今年1月，項(xiàng)目成交情況開始改善。二手房方面，據(jù)貝殼研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，近期熱點(diǎn)城市二手房交易的房貸放款周期有所縮短，看房熱度也明顯升高。

房價(jià)表現(xiàn)的改善，正是這輪政策糾偏和市場升溫的結(jié)果。多數(shù)受訪者認(rèn)為，雖然房價(jià)下降仍是當(dāng)前熱點(diǎn)城市的主流，但如果市場能持續(xù)改善，未來房價(jià)上漲的城市數(shù)量將進(jìn)一步增加。

熱點(diǎn)城市率先回暖

對于未來的市場變化和房價(jià)走勢，多數(shù)受訪者持樂觀態(tài)度。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照現(xiàn)有的態(tài)勢，對政策進(jìn)行松綁的城市數(shù)量還將增加。這也將繼續(xù)刺激需求的釋放，并帶動(dòng)市場進(jìn)一步回暖。因此，未來的房價(jià)還將繼續(xù)升溫。

我國房地產(chǎn)市場一直有輪動(dòng)效應(yīng)。近年來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的交易量和房價(jià)表現(xiàn)，往往具有一定的領(lǐng)先性，被視為整體市場變化的風(fēng)向標(biāo)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1月，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由去年12月下降0.1%，轉(zhuǎn)為上漲0.6%；二線城市新房價(jià)格環(huán)比由下降0.3%，轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手房價(jià)格也有著同樣的變化趨勢。

在這輪市場調(diào)整中，熱點(diǎn)一二線城市領(lǐng)漲的局面仍然存在。分析人士認(rèn)為，從去年年末以來，一線城市房價(jià)的表現(xiàn)就優(yōu)于70大中城市平均水平，體現(xiàn)出更加強(qiáng)勁的反彈動(dòng)力。今年春節(jié)后，上海、南京、蘇州等長三角城市率先回暖，對市場的帶動(dòng)也不可忽視。

因此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，按照這種輪動(dòng)效應(yīng)，市場的全面復(fù)蘇有望逐漸實(shí)現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，隨著影響房地產(chǎn)市場的最大因素房貸逐漸緩和，市場在今年3-4月有望逐漸企穩(wěn)，一二線城市將會率先走出低迷。

政策糾偏的效果也在不斷釋放。貝殼研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預(yù)計(jì)后期信貸環(huán)境保持寬松；貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款傳導(dǎo)，政策調(diào)整由低能級城市向高能級城市過渡，利于實(shí)質(zhì)性降低購房成本、釋放購房需求。

該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，市場景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)后期成交活躍度進(jìn)一步改善，房價(jià)恢復(fù)平穩(wěn)。

值得注意的是，此輪市場的升溫，更多被視為市場觸底后的自發(fā)性調(diào)整。由于政策層面未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向，未來的回暖幅度如何，仍需進(jìn)一步觀察。

但從中長期來看，房價(jià)企穩(wěn)仍將是主流。今年1月，一二三線城市新房價(jià)格同比漲幅分別為4.4%、2.5%、0.5%，二手房價(jià)格同比漲幅分別為4.1%、1.0%、-0.7%，呈持平和回落態(tài)勢。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以內(nèi)，這代表從較長周期看城市房價(jià)整體平穩(wěn)。