山東菏澤救樓市背后：房價連跌16個月 賣地收入急劇萎縮

財聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，山東菏澤率先降低商品房首付，在市場上一石激起千層浪。

近日有消息稱，菏澤市幾大國有銀行調(diào)整了個人住房貸款首付比例，其中針對無房貸記錄且無房的購房者，首付比例從30%降至20%。財聯(lián)社記者從當?shù)囟嗉毅y行及中介機構(gòu)了解到，該消息屬實。

一家上市房企內(nèi)部人士告訴記者，“菏澤多家銀行確實下調(diào)了首付比例，開發(fā)商也接到了通知，但是不知道這次的政策能不能扛住壓力實施下來。”

土地出讓金大幅下滑

事實上，菏澤幾年前就存在救樓市的沖動。早在2018年12月，菏澤率先宣布取消限售，當時引起巨大爭議。但在因城施策指導方針下，菏澤并未撤回有關(guān)取消限售政策的通知，隨后引發(fā)了一些三四線城市效仿。

“菏澤代表了國內(nèi)廣大四線城市的基本情況，由于這些城市財政收入過度依賴土地財政，嚴控房市帶來了較大的財政壓力。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師對記者表示。

不過，菏澤松綁限售政策，并未改變當?shù)胤康禺a(chǎn)市場下滑、土地難賣的態(tài)勢。

58研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年是菏澤的土地出讓大年，當年土地成交金額達240億元，隨后賣地收入逐年下行，2021年土地成交金額僅為67億元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，近段時間來，菏澤土地市場流拍情況頻出，市場情緒不佳。

“由于2018年土地供應量過大，2019年供給量開始井噴，并導致隨后幾年商品房可售量不斷提升，房企的去化壓力不斷增大，市場成交量的提升是以價換量來實現(xiàn)的。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，截至2022年1月，菏澤新房價格同比已經(jīng)連續(xù)下跌16個月，環(huán)比亦持續(xù)波動調(diào)整，房價下行壓力較大。

2021年7月，有媒體報道，恒大在菏澤的樓盤因大幅降價，被菏澤市住建局約談調(diào)查，菏澤市住建局稱恒大項目定價遠低于市場價格，涉嫌不正當競爭。

而整體房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷后，據(jù)中指院統(tǒng)計，自去年10月起，菏澤新房成交下滑明顯，其中新房成交面積同比降幅在20%以上。

與此同時，菏澤面臨較大的去庫存壓力。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年-2021年菏澤商品房住宅供應總面積為710萬平方米，供應總套數(shù)為5.54萬套，成交面積404萬平方米，成交套數(shù)3.1萬套，供求比為1.76。

“本次菏澤降低首付的目的是提振市場信心，而市場情緒的提升，則直接影響到房企的拿地熱情，有助土地出讓收入止跌企穩(wěn)。”張波告訴記者。

料有更多城市跟進

自2021年四季度以來，全國已有多個城市調(diào)整房地產(chǎn)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補貼等。不過，上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱，刺激效應不強。

在今年1月陸續(xù)召開的地方兩會中，部分省市關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述出現(xiàn)一定調(diào)整，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、滿足購房者合理需求屢被提及。

張波指出，從2022年的政策趨勢來看，對購房者的合理購房需求保障會進一步提升，包括改善人群，因此未來首套房認定以及貸款政策或?qū)⒏欣诟纳迫巳骸?/p>

“當前許多地方土地財政依賴度較高、房地產(chǎn)投資占GDP的比重大，未來這些地區(qū)可能進一步探索因城施策。”中信證券(600030)表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，降低首付、取消限購等做法，是刺激樓市需求效果比較明顯的政策工具。

據(jù)上證報報道，除了菏澤，春節(jié)前后重慶、江西贛州的不少銀行也將首套房貸首付比例降至20%。業(yè)內(nèi)人士認為，菏澤等地降低首付的舉措或引發(fā)更多城市效仿跟進，特別是城市基本面弱、市場調(diào)整壓力較大的三四線城市。

“商業(yè)貸款政策的調(diào)整，傳遞出了市場筑底的信號，由于2022年上半年依然處于房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，相關(guān)政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運營。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。