標(biāo)普：降準(zhǔn)并不能緩解尾部民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：4月19日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，降準(zhǔn)不足以挽救尾部房企。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，4月15日，中國(guó)人民銀行宣布，決定于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，本次降準(zhǔn)一定程度上可以提振部分核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并不能緩解尾部民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力，不足以挽救其信用質(zhì)量。

標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，本次降準(zhǔn)一定程度上將提振部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但無(wú)法惠及低能級(jí)市場(chǎng)。中國(guó)人民銀行表示，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元人民幣。從歷次資金面調(diào)整的結(jié)果來(lái)看，貨幣效應(yīng)的正面影響將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

但標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，本次調(diào)整的影響范圍將僅限于有實(shí)際“自住”+“改善”需求支撐的區(qū)域市場(chǎng)，即一二線及核心城市圈中三線城市。與此同時(shí)，在“房住不炒”的調(diào)控原則下，政府并不鼓勵(lì)投資性需求。

標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，那些沒(méi)有人口、產(chǎn)業(yè)和人均收入水平支撐的低能級(jí)市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)前景黯淡，價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期相對(duì)較弱，因此即使在資金面寬松時(shí)，這些市場(chǎng)仍很難受到投資者的追捧。

考慮到核心城市和低能級(jí)城市對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)，標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為降準(zhǔn)后2022年整體新房銷(xiāo)售額仍然會(huì)面臨較大的壓力。

同時(shí)，標(biāo)普信評(píng)也認(rèn)為，保市場(chǎng)并不意味著救主體，政策底也不意味著市場(chǎng)底。標(biāo)普信評(píng)預(yù)計(jì)本次降準(zhǔn)對(duì)緩解尾部民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力作用有限。

受到金融機(jī)構(gòu)由于行業(yè)波動(dòng)采取審慎避險(xiǎn)態(tài)度及公開(kāi)市場(chǎng)融資不暢的影響，民營(yíng)房企的再融資能力普遍承壓，同時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管制度導(dǎo)致企業(yè)整體資金調(diào)度出現(xiàn)困難。很多民營(yíng)房企歷史上采取“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，其資產(chǎn)相對(duì)集中在低能級(jí)城市，資產(chǎn)質(zhì)量較弱，區(qū)域市場(chǎng)的疲軟也將持續(xù)令這些企業(yè)的現(xiàn)金流面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

一般情況下，標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為尾部房企主要具備以下一個(gè)或多個(gè)特征：資產(chǎn)質(zhì)量較弱，主要資產(chǎn)分布在需求不佳的低能級(jí)城市；歷史上經(jīng)營(yíng)較為激進(jìn)，杠桿率較高；再融資不暢，受到預(yù)售資金監(jiān)管的影響，本部貨幣資金快速萎縮，無(wú)法覆蓋短期內(nèi)到期債務(wù)。