樓市下行壓力倒逼刺激加速，8大省會城市接連放出“大招”

2022年行至當(dāng)下，樓市調(diào)控的基調(diào)已然明確，從糾偏過渡至當(dāng)前的支持，放松政策也從三四線城市擴大至二線，支持力度不斷增強，不少城市突破了限購、限售等政策，其中不乏省會城市的身影。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至4月20日，全國已有超85個城市出臺了松綁政策內(nèi)容，調(diào)控次數(shù)超百次。4月前20天，合計出臺政策31次，明顯超過前三個月，月均25次左右的頻次，變得更為頻繁。

這其中，據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計顯示，2022年至今，已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內(nèi)的8個省會城市出臺了樓市放松政策。

松綁政策主要聚焦于需求端，包括放寬落戶、公積金貸款額度增加或條件放寬、降低首付比例、降房貸利率等，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。其中，自鄭州起，放松限購限貸、放松限售等政策開始更頻繁地出現(xiàn)。

不過，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，市場銷售仍保持在低位徘徊。據(jù)國家統(tǒng)計局，今年一季度，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

基于此現(xiàn)實狀況，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，各地穩(wěn)樓市的政策還將繼續(xù)出臺。東吳證券(601555)研報指出，經(jīng)濟不穩(wěn)，放松不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在較高改善預(yù)期。

首破“認(rèn)房又認(rèn)貸”

省會城市中較早有松綁政策出臺的，當(dāng)屬廣西南寧。2月下旬，南寧市發(fā)布了住房公積金新政策，將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%；同時，公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。

這一放松政策本身，從放松力度到涉及的政策面，仍局限于公積金，盡管引發(fā)了部分關(guān)注但并無明顯突破。這一狀態(tài)被鄭州一舉打破。

3月初，歷經(jīng)了洪災(zāi)和疫情沖擊的鄭州發(fā)布了樓市調(diào)控“十九條”，包括部分放松限購、人才購房補貼、下調(diào)住房貸款利率、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。

其中頗具有代表意義的政策為，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，首付比例將由此前的60%降至30%，也即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這是2016年調(diào)控收緊以來，首個松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”的重點城市，有利于緩解改善需求的置業(yè)壓力。

天風(fēng)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃指出，鄭州作為重要的省會城市，包括“認(rèn)貸不認(rèn)房”等政策利于為樓市注入信心，在全國具備一定示范效應(yīng)。當(dāng)前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決，后續(xù)不排除壓力較大區(qū)域或城市跟進微調(diào)，因城施策將持續(xù)演繹。

這之后的3月份，僅有福州、哈爾濱發(fā)布放松政策。其中，福州在房貸利率連續(xù)下降的基礎(chǔ)上，再度推出樓市支持政策，降低長樂戶口和外地戶口在五城區(qū)內(nèi)購房門檻；而哈爾濱則宣布廢止2018年出臺的限售政策。

此后，4月初，蘭州跟進鄭州的政策。在限購放松方面，孝老和多胎家庭，皆可在限購區(qū)域內(nèi)新購一套房產(chǎn)；在限貸方面，除了在首套房的認(rèn)定上，推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”之外，大幅下調(diào)首付比例，其中首套房為20%，二套房為30%。

億翰智庫認(rèn)為，盡管對于缺乏良好人口和發(fā)展基礎(chǔ)的蘭州來說，此番新政本身的效果可能有限，但以鄭州、蘭州為開端，期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出臺實質(zhì)性寬松政策，“我們認(rèn)為，這一輪二線城市市場企穩(wěn)回升將會對整體市場起到至關(guān)重要的作用。”

蘭州的政策確如開啟了省會城市松綁的大門一般，4月至今，多個省會城市披露了放松政策。

4月中旬，南京遠(yuǎn)郊市場六合區(qū)、溧水區(qū)，對限購政策予以放松。同期，昆明也印發(fā)了發(fā)布相關(guān)文件，提出25條政策，涉及調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例、允許房企緩繳土地款、加大貨幣化安置力度等內(nèi)容，保障合理住房需求的同時提振改善型需求。

4月20日，又一西部省會城市加入松綁行列，銀川對住房公積金政策進行調(diào)整，對已使用過住房公積金個人住房貸款并已結(jié)清的，為改善居住條件再次申請住房公積金購房的，最低首付款比例調(diào)整為30%；購買存量商品住房（二手房）的，最低首付款比例調(diào)整為40%。

行業(yè)改善仍待時日

不少大力度釋放積極信號的省會城市，多逃不過銷售市場低迷的情節(jié)。

以昆明為例，東吳證券研報披露的數(shù)據(jù)顯示，2022 年一季度，昆明主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)量同比下跌21.9%，成交量同比降幅達(dá)42.4%；商品住宅銷售價格為14750元/平方米，環(huán)比略有上升，但同比下跌近6%。

其中，昆明3月份的庫存去化周期達(dá)到30個月之久，超過了大部分省會城市。當(dāng)前昆明首套房商貸利率最低已降至4.6%，各大銀行也已把首套房首付比例降至20%。

鄭州此前推出“十九條”時，也處于相似的市場條件下。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年末時，鄭州新房狹義庫存規(guī)模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2022年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，新房庫存消化周期已是躍升至31個月。

在新政實施一月之后，鄭州市場出現(xiàn)了回暖的跡象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，鄭州新房平均去化率為17%，單項目最高去化率為34%，較2022年2月有所回升；同時，項目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套，較1月低點增長1倍有余；二手房帶看量達(dá)到了5萬余組，環(huán)比增長140%。

但從全國市場來看，當(dāng)前政策的支持力度對市場修復(fù)來說，仍顯不足。首創(chuàng)證券研報數(shù)據(jù)現(xiàn)實，3月份，商品房銷售面積和金額的單月同比增速分別為- 17.7%和-26.2%，分別較前兩月下降8.1個百分點、6.9個百分點，單月銷售已連續(xù)8個月負(fù)增長。

“盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調(diào)控，但疫情的擴散以及居民加杠桿意愿受到擠壓，市場預(yù)期尚未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。”首創(chuàng)證券指出，從當(dāng)前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業(yè)供需負(fù)反饋的局面。

未來更廣泛的放松也值得期待。繼4月15日宣布降準(zhǔn)后，央行于18日提出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進一步明確了繼續(xù)加大需求端支持力度的態(tài)度。

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前政策仍有許多可操作空間，如按揭貸款利率下調(diào)的空間仍然很大，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，如果按揭貸款利率再下行50個BP，也不會落到LPR之下；同時，絕大多數(shù)低線城市還沒有達(dá)到兩成的首付比例，大多數(shù)高線城市的首套房首付也在三成以上；公積金使用亦有加碼鼓勵的空間。“二季度仍將是政策集中發(fā)力期。”該機構(gòu)預(yù)計。