當(dāng)前觀點(diǎn)：調(diào)查！房企跟投“后遺癥”顯現(xiàn)：退出成問(wèn)題重災(zāi)區(qū)

近幾年，為了調(diào)動(dòng)員工的能動(dòng)性并提高管理效率，主流房企紛紛實(shí)行跟投制度，把員工利益和企業(yè)利益綁在一起，以期最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，在行業(yè)高速擴(kuò)張中賺得盆滿缽滿。

然而，隨著“三道紅線”融資新規(guī)以及預(yù)售資金收緊，疊加償債高峰來(lái)臨，企業(yè)資金鏈承壓，尤其，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也陷入低迷，企業(yè)盈利能力大幅下滑。在這種背景下，跟投制度也暴露出諸多問(wèn)題。

(相關(guān)資料圖)

近日，多位房企員工對(duì)和訊反映跟投出現(xiàn)問(wèn)題，比如，離職無(wú)法退出此前參與的跟投，項(xiàng)目已達(dá)到清算條件，但是遲遲無(wú)法收到本金。此外，即便部分房企提出“以跟投款抵房”，也很難獲得員工的認(rèn)可。

房企蒙眼狂奔后留下了一地雞毛，跟投制度的本意是給員工讓利，然而當(dāng)這種高收益演變成高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，是否同樣應(yīng)該由員工來(lái)承擔(dān)，跟投制度是否只是行業(yè)上升期的曇花一現(xiàn)？

跟投“后遺癥”顯現(xiàn)：

有員工遲遲拿不回本金

“我現(xiàn)在正催公司跟我簽協(xié)議，本來(lái)離職的時(shí)候就應(yīng)該簽，但是當(dāng)時(shí)公司說(shuō)清算沒(méi)有完成，分紅金額沒(méi)有確定，所以從3月拖到了現(xiàn)在。”

上述協(xié)議是指補(bǔ)充協(xié)議，小雯今年3月被公司優(yōu)化，她所在的房企大本營(yíng)在河北，銷售規(guī)模位列行業(yè)TOP30。此前，她自愿參與公司四個(gè)項(xiàng)目的跟投，累計(jì)投入金額大概52萬(wàn)，除第一個(gè)項(xiàng)目拿到分紅外，其余項(xiàng)目早就達(dá)到清算條件，但至今沒(méi)有拿回本金和分紅。

這個(gè)協(xié)議是小雯后續(xù)跟投結(jié)算的憑證。據(jù)她講，擬定的協(xié)議大概包括她離職時(shí)間、跟投金額以及清算應(yīng)該拿到的分紅等信息，但根據(jù)模板，可能不會(huì)標(biāo)注資金返還的時(shí)間。

資料顯示，她所投資的三個(gè)項(xiàng)目分別位于長(zhǎng)沙、信陽(yáng)、張家界(000430)，除了一個(gè)跟投金額10萬(wàn)元的項(xiàng)目有1182元分紅，另外兩個(gè)項(xiàng)目，基本上沒(méi)有分紅。不過(guò)，小雯表示，沒(méi)有虧損就已經(jīng)很幸運(yùn)了，能拿回本金就很好。

類似這樣的案例還有很多。今年2月25日，知乎就出現(xiàn)了一個(gè)名為《上坤地產(chǎn)不退跟投款！》的帖子，根據(jù)當(dāng)事人表述，公司強(qiáng)制要求該員工跟投了合肥的一個(gè)項(xiàng)目，本金20.4萬(wàn)元，并于2021年3月份收到第一筆分回款，4月該員工離職，2022年1月份第二筆跟投款分回時(shí)，公司不予分回，隨后該員工發(fā)了催款函，但截至爆料日沒(méi)有回復(fù)。

除了退出問(wèn)題，跟投制度還存在制度不規(guī)范以及負(fù)債跟投等問(wèn)題。某龍頭房企的離職員工夏清對(duì)和訊表示，2020年她參加了兩個(gè)跟投包，離職時(shí)，公司以“從建立跟投制度以來(lái)，沒(méi)有發(fā)生過(guò)員工退出這種事兒，沒(méi)有退出機(jī)制”為由拒絕了她的退出申請(qǐng)。該公司另一位員工也跟媒體表示，公司之前對(duì)項(xiàng)目的退出和清算沒(méi)有一個(gè)清晰規(guī)定。

這件事情讓夏清壓力很大，因?yàn)樗秦?fù)債跟投，公司跟投底線是15萬(wàn)，但她只有3萬(wàn)，公司還幫她介紹了理財(cái)公司，她以11%的利率借貸了12萬(wàn)。對(duì)此，她對(duì)和訊表示，這家理財(cái)公司屬于公司旗下，作為公司給員工的優(yōu)惠，借款批復(fù)速度快，且不上征信名單。

夏清公司內(nèi)部聊天截圖

目前，夏清的狀態(tài)有些復(fù)雜，一方面，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)展情況不得而知，公司也沒(méi)有定期公布，無(wú)從知曉是否盈利，另一方面，她還要還很高的利息。

夏清所在的房企發(fā)展比較穩(wěn)健，在跟投方面也處于領(lǐng)先行業(yè)的地位。據(jù)她觀察，公司的老員工對(duì)跟投制度大多比較贊成，因?yàn)榇饲案吨贫却_實(shí)收益頗豐。該公司另一位不愿具名的前員工告訴和訊，2017年參加跟投，投資回報(bào)率能達(dá)到40%，基本上開(kāi)盤(pán)的時(shí)候就能回本。

此前，行業(yè)對(duì)跟投制度本身的規(guī)范性不太關(guān)注，但行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，跟投制度本身存在的種種缺陷就開(kāi)始暴露出來(lái)。截至發(fā)稿時(shí)間，關(guān)于跟投制度的退出問(wèn)題，夏清所在公司沒(méi)有回復(fù)和訊房產(chǎn)。

一位行業(yè)排名TOP30的上市房企董秘對(duì)和訊表示，由于權(quán)利和責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)和收益，行動(dòng)和監(jiān)督的平衡比較難在現(xiàn)在的企業(yè)里建立起來(lái)，所以目前關(guān)于跟投，行業(yè)并沒(méi)有定型的做法。

無(wú)論是遲遲不返回本金和分紅，還是無(wú)法退出跟投項(xiàng)目，都是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)在跟投制度方面需要解決的問(wèn)題。更嚴(yán)重的情況是，隨著行業(yè)銷售持續(xù)低迷，部分項(xiàng)目建設(shè)緩慢，甚至停工，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，能否如期清算都成了問(wèn)題。

日前，網(wǎng)傳華東某品牌房企的跟投員工收到一則通知，要求員工退出跟投，改為拼團(tuán)購(gòu)房，直接用跟投款來(lái)抵房，如果不同意退出，鑒于現(xiàn)狀，公司將無(wú)法承諾返本分紅的時(shí)間。

和訊向該房企求證，對(duì)方表示事情是真的，不過(guò)，最終方案一直在修訂。從網(wǎng)上的信息來(lái)看，員工的擔(dān)憂主要是公司給的房源是滯銷房源，而且定價(jià)不低，沒(méi)有優(yōu)惠，此外，項(xiàng)目能否順利交房也是關(guān)注重點(diǎn)。

相關(guān)房企發(fā)生債務(wù)違約

資金鏈承壓

為何沒(méi)有及時(shí)收到本金和分紅？公司并沒(méi)有對(duì)小雯做出解釋。不過(guò)，她估計(jì)會(huì)很難，因?yàn)楣举~上沒(méi)有可流動(dòng)的資金，這也沒(méi)有辦法。

從資金路徑來(lái)看，跟投項(xiàng)目的本金和分紅一般由不同主體完成，分紅由項(xiàng)目公司用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配，而本金在項(xiàng)目現(xiàn)金流回正的時(shí)候，就已經(jīng)調(diào)回總部資金池。小雯表示，抽調(diào)項(xiàng)目資金持續(xù)投資，這是地產(chǎn)行業(yè)的通用做法。

然而，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2021年8月加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)，“三道紅線”和銀行兩集中對(duì)企業(yè)融資進(jìn)行了嚴(yán)格限制，疊加債務(wù)集中到期，企業(yè)遭遇前所未有的現(xiàn)金流危機(jī)，因此，無(wú)法及時(shí)返還員工跟投的資金。

據(jù)和訊了解，小雯所在的公司在2021年12月就已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，并且在積極推進(jìn)美元債的交換要約，做債務(wù)展期。根據(jù)財(cái)報(bào)，該公司2021年償還債務(wù)支付的現(xiàn)金490.8億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-242.9億元。

小雯所在公司在2017年正式推出跟投制度，彼時(shí)，我國(guó)商品房銷售額突破13萬(wàn)億，增速13.67%，是過(guò)去五年地產(chǎn)的增速高峰。這一年，房企推行跟投制度的熱情也達(dá)到高潮，據(jù)公開(kāi)報(bào)道，17家千億房企中近一半都推出了跟投制度，諸如萬(wàn)科、碧桂園等頭部房企的跟投制度更是成為行業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。

如今，此前推出過(guò)跟投制度并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的房企紛紛暴雷，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的債務(wù)違約。基于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)狀，房企資金緊張已成事實(shí)。

行業(yè)整體高度依賴于債務(wù)續(xù)借，貝塔咨詢合伙人杜麗虹認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長(zhǎng)期資金渠道，當(dāng)前96%的地產(chǎn)上市公司都面臨債務(wù)期限短于投資回收周期的問(wèn)題，平均的期限缺口達(dá)到15個(gè)月。

房企的流動(dòng)性究竟有多差？據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-5月，已有25支境內(nèi)地產(chǎn)債展期。克而瑞統(tǒng)計(jì)也顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元。債權(quán)人的資金都無(wú)法償還的背景下，員工跟投的資金自然也難以返還。

房企資金緊張局面的改善，歸根到底還要取決于市場(chǎng)回暖，銷售回款是房企現(xiàn)金回血的主要途徑，同時(shí)，也只有銷售回暖，才能抑制房?jī)r(jià)下跌，激活土地市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，商品房銷售額48337億元，下降31.5%。樓市接近觸底，這是業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的共識(shí)。日前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在股東大會(huì)表示，從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著寬松政策的持續(xù)推出，尤其大概率會(huì)加大力度支持居民合理的住房需求以及房企直接融資，下半年有望迎來(lái)樓市拐點(diǎn)。

相信公司還是求助法律

員工權(quán)益如何保障？

毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)達(dá)到項(xiàng)目退出條件，無(wú)論賺錢還是虧損，都應(yīng)該盡快返還給員工。北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果對(duì)和訊表示，員工跟投，公司沒(méi)有按照約定返還本金和收益，肯定構(gòu)成違約，侵害員工權(quán)益，公司應(yīng)當(dāng)按照雙方所簽協(xié)議的約定承擔(dān)責(zé)任。

據(jù)和訊觀察，截至目前，至少一家華東品牌房企和兩家閩系品牌房企已推出“跟投款抵扣房款”的方案，至于方案的具體內(nèi)容，目前還不得而知。不過(guò)，賈瑞果表示，如果公司以房抵債，則員工可以綜合考慮是否合適，這屬于雙方協(xié)商。

上述華東某品牌房企品牌負(fù)責(zé)人對(duì)和訊表示，從單純?yōu)榱私鉀Q問(wèn)題的角度，目前這個(gè)做法是合理的，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，是不是能夠做到所有人都滿意，幾乎不可能，我們也只是給員工多提供一個(gè)試圖解決問(wèn)題的方案。

還有一種處理方式，就是跟公司簽訂新的補(bǔ)充協(xié)議，針對(duì)無(wú)法按日期償還的本金和分紅，約定一個(gè)新的還款方式，這尤其要注意對(duì)還款日期的規(guī)定。賈瑞果提醒，如果公司簽署補(bǔ)充協(xié)議，只是約定跟投金額和返還利潤(rùn)的具體數(shù)額，那最多算一個(gè)確認(rèn)文件，沒(méi)有約定具體付款時(shí)間的，則員工可以據(jù)此向法院提起訴訟。

關(guān)于退出安排方面，北京市競(jìng)天公誠(chéng)律師事務(wù)所合伙人吳杰江提醒，員工在區(qū)分股權(quán)投資、債權(quán)投資的基礎(chǔ)上，需進(jìn)一步知悉跟投項(xiàng)目的退出安排，例如，債權(quán)投資的還款時(shí)間、逾期還款的違約責(zé)任的設(shè)置；股權(quán)投資是否存在回購(gòu)主體、分配時(shí)間、分配條件如何等。如果是委托投資的，還需要關(guān)注企業(yè)在退出后如何保障員工獲得投資收益。

員工跟投的主體具有特殊的主體身份—員工，吳杰江提醒，需要注意離職、開(kāi)除等情況下的跟投退出的安排。實(shí)踐中，部分企業(yè)采用的是內(nèi)部跟投制度的方式對(duì)此進(jìn)行的約定，但內(nèi)部規(guī)定通常無(wú)企業(yè)蓋章，很難確認(rèn)文本效力。

他建議，員工在簽署文本時(shí)要求將離職、開(kāi)除等情況下的跟投安排亦以合同或協(xié)議的方式與相關(guān)主體簽署確認(rèn)。此外，最關(guān)鍵是需要保留好已簽署交易文本原件、投資款支付銀行回單等投資文件。

小雯認(rèn)為，要錢是兩難的事情，如果不起訴，如何拿回自己的錢遙遙無(wú)期，但起訴面臨把前領(lǐng)導(dǎo)告上法庭，可能會(huì)殃及無(wú)辜的窘境。她現(xiàn)在的想法是跟公司協(xié)商。“我同事間還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有人準(zhǔn)備訴訟，都還對(duì)公司抱有希望。”

就員工參與跟投，賈瑞果從法律角度給出建議，員工應(yīng)成立監(jiān)管部門，避免公司將資金挪用等。參與跟投，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)的資信情況，如果企業(yè)大量負(fù)債，無(wú)法確保資金安全的情況下，員工應(yīng)果斷拒絕。

項(xiàng)目盈利難

跟投制度或逐漸退出

“后來(lái)我就沒(méi)跟投了，因?yàn)槲蚁嘈刨u不光，如果賣不好，基本是會(huì)虧本。“某暴雷房企的員工對(duì)和訊表示，2017年過(guò)后他就不再跟投，因?yàn)橛X(jué)得行業(yè)賺錢越來(lái)越難，虧損的風(fēng)險(xiǎn)很大。

綜合2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，50家主流房企中，僅有13家房企凈利潤(rùn)增速為正值，其余37家房企凈利潤(rùn)增速均為負(fù)，行業(yè)凈利潤(rùn)增速均值為-18.34%。高地價(jià)和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，中指院判斷，行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)階段。

在利潤(rùn)下滑背景下，開(kāi)發(fā)商在跟投機(jī)制方面也在升級(jí)。比如，萬(wàn)科在最新的跟投制度 6.0 版本中取消了特殊劣后機(jī)制，升級(jí)后的效果尚未可知。不過(guò)，財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科跟投項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)總額從2017年高點(diǎn)時(shí)的106.4億元降至2021年的31.27億元，下降了七成。

在房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時(shí)代，跟投制度發(fā)揮了不小的作用，利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提也保證了企業(yè)和員工能夠?qū)崿F(xiàn)利益共享，然而，當(dāng)跟投制度的風(fēng)險(xiǎn)升高，能否強(qiáng)制要求員工必須跟公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這顯然是一個(gè)有待商榷的議題。

目前跟投制度中，不少企業(yè)對(duì)特定人員設(shè)置了強(qiáng)制跟投制度。《民法典》第一百五十條規(guī)定：一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

在發(fā)生跟投糾紛后，部分員工認(rèn)為跟投制度是企業(yè)脅迫而非其自愿行為而有權(quán)撤銷。對(duì)此，吳杰江表示，法律通常認(rèn)為的脅迫一般包括以下兩種情形：（1）以將要發(fā)生的、會(huì)造成被脅迫人生命、財(cái)產(chǎn)、名譽(yù)、自由、信譽(yù)的損害進(jìn)行脅迫；（2）以直接對(duì)被脅迫人或其親友實(shí)施不法行為，造成對(duì)當(dāng)事人及其親友的生命、財(cái)產(chǎn)、名譽(yù)、自由、信譽(yù)的損害進(jìn)行脅迫。因此，單純僅以存在勞動(dòng)關(guān)系，無(wú)法認(rèn)定企業(yè)實(shí)施脅迫行為。其次，如果員工認(rèn)為企業(yè)確實(shí)存在脅迫行為的，員工需要提供相應(yīng)的證據(jù)。

奧緯咨詢(Oliver Wyman)全球董事合伙人李劍騰認(rèn)為，跟投是一種創(chuàng)新的激勵(lì)方式，是行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，此前樓市較好，項(xiàng)目大多賺錢，但項(xiàng)目管理比較松散，管理精細(xì)程度對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響較大，作為一種管理手段的補(bǔ)充措施，把員工跟項(xiàng)目利益捆綁在一起，可以提高利潤(rùn)，這是一種雙贏。

然而，如今很多項(xiàng)目都會(huì)虧損，周期也拉長(zhǎng)，何時(shí)拿回本金，甚至能否拿回來(lái)，員工是有疑慮的。李劍騰認(rèn)為：“跟投的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)本質(zhì)性的變化，回到激勵(lì)的本質(zhì)上來(lái)講，無(wú)非就是要讓付出和回報(bào)對(duì)應(yīng)，但畢竟員工不是公司的所有人，不可能讓他去承擔(dān)跟老板或者股東同等的風(fēng)險(xiǎn)。”

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，跟投制度可能在地產(chǎn)行業(yè)里面用的公司會(huì)越來(lái)越少。”李劍騰認(rèn)為，像現(xiàn)在有的企業(yè)發(fā)布的跟投版本，類似長(zhǎng)期期權(quán)，只不過(guò)要花錢去買。行業(yè)回報(bào)已經(jīng)不構(gòu)成吸引力，跟投制度跟期權(quán)、獎(jiǎng)金，甚至是股權(quán)，其實(shí)是有重疊的，不是非用不可。

（注：應(yīng)被采訪者要求，文中的小雯、夏清均是化名。）

END