環(huán)球微速訊：今天，北上深樓市釋放了同一個(gè)重磅信號(hào)

(資料圖片僅供參考)

8月4日，北上深樓市接連傳出重磅好消息！

種種跡象表明，籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的陰云或?qū)u漸散去。

北京：

首付最低35%的機(jī)會(huì)來(lái)了！

8月4日，北京市住建委傳出消息稱，昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地被列為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)，也即三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目分別為北清橡樹(shù)灣，中海順義福環(huán)項(xiàng)目，順義懋源薛大人莊。

試點(diǎn)項(xiàng)目將在配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面進(jìn)行適老性建設(shè)，也兼顧其他年齡段市民居住需求，將被打造成為適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品。

此外，北京市制定了中心城區(qū)老年家庭購(gòu)買上述3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的支持政策。

政策顯示，對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。包括：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

這就意味著，北京首付最低35%的機(jī)會(huì)來(lái)了！

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在解讀該項(xiàng)政策時(shí)提到，從中可以看出幾個(gè)重要的優(yōu)惠政策：

1）老年人若是無(wú)房無(wú)貸款的，除了執(zhí)行北京既有的購(gòu)房政策即首付比例35%的規(guī)定以外，也可以享受優(yōu)惠的貸款利率。這就使得此類老年人后續(xù)貸款方面的門檻降低了；

2）即便是有房產(chǎn)的、認(rèn)定為第二套購(gòu)房的老年人，也可以享受首付60%的優(yōu)惠，而此前此類首付比例為80%；

3）老年人購(gòu)房也可以享受“一人購(gòu)房全家?guī)汀保醋优梢宰鳛楣餐杩钊松暾?qǐng)貸款，這就使得老年人可以獲得貸款資格和額度更高的貸款支持。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，總體上看，該政策對(duì)于老年人購(gòu)房采取了定向放松、針對(duì)具體項(xiàng)目試點(diǎn)的特點(diǎn)，其出發(fā)點(diǎn)在于從解決老年人購(gòu)房困難尤其是貸款困難的角度出發(fā)的，客觀上確實(shí)發(fā)揮了積極的效應(yīng)，是解決老年人住房問(wèn)題的較好方案。

“此類政策說(shuō)明北京針對(duì)特定群體和特點(diǎn)房產(chǎn)落實(shí)了寬松的政策，有較強(qiáng)的信號(hào)意義。此類做法和此前上海針對(duì)臨港新片區(qū)放松購(gòu)房政策、廣州針對(duì)郊區(qū)市場(chǎng)落實(shí)寬松落戶政策等是相似的，說(shuō)明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調(diào)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

同時(shí)他認(rèn)為，此類政策關(guān)于了老年人購(gòu)房方面的痛點(diǎn)問(wèn)題，包括首付的能力較弱，尤其是貸款方面不好貸等問(wèn)題，所以在首付比例下調(diào)、貸款資格審查的門檻降低等方面落實(shí)了寬松的政策。尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使得老年人購(gòu)房方面的壓力會(huì)更小，是一種非常好的金融創(chuàng)新做法。

此外，此類政策也具有復(fù)合功能和效應(yīng)。“通過(guò)此類政策，一方面使得老年人的住房問(wèn)題得到解決，對(duì)于北京特定新城的老年住宅社區(qū)建設(shè)等有較為積極的作用。另一方面也使得北京疏解首都非功能的工作更好推進(jìn)，鼓勵(lì)市中心老年人搬遷至此類老年住宅社區(qū)，有助于市區(qū)人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市功能的調(diào)整。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

上海：

二手房“三價(jià)就低”松動(dòng) 房貸額度提高

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，在實(shí)行了近一年后，近期上海二手房貸款“三價(jià)就低”政策出現(xiàn)松動(dòng)，此前的最低價(jià)“房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)”上漲，進(jìn)而帶動(dòng)銀行貸款額度提高。

與此同時(shí)，房貸市場(chǎng)也有恢復(fù)，其中，上海地區(qū)二手房房貸放款時(shí)間縮短，在審批完成后且收到房產(chǎn)證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說(shuō)明二手房貸款“三價(jià)就低”政策出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)型的松動(dòng)，這與當(dāng)前政策放松的大環(huán)境和基調(diào)息息相關(guān)。而從變化程度看，過(guò)去此類評(píng)估價(jià)大約為實(shí)際交易價(jià)的6成，而現(xiàn)在可以提高為8成。換而言之，可貸的額度也會(huì)隨之上升。從實(shí)際反饋的情況看，一些品質(zhì)較高的小區(qū)相對(duì)更容易上調(diào)。

“調(diào)整‘三價(jià)就低’政策，具有非常好的導(dǎo)向和意義，充分體現(xiàn)了二手房交易市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化和改善。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析到，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上當(dāng)前全國(guó)確實(shí)出現(xiàn)了很多政策松動(dòng)的地方，包括二手房放松限購(gòu)、取消限售、放寬增值稅認(rèn)繳的年限標(biāo)準(zhǔn)等。而此次三價(jià)就低調(diào)整政策，其實(shí)是二手房參考價(jià)政策放松的重要體現(xiàn)。

近期，二手房交易數(shù)據(jù)逐漸向好，這也意味著政策效應(yīng)發(fā)揮了作用，也說(shuō)明二手房活躍才能更好推動(dòng)一手房的活躍。從實(shí)際過(guò)程看，此類二手房交易數(shù)據(jù)勢(shì)必會(huì)因?yàn)檎叻潘啥钴S，對(duì)于后續(xù)房東置換房屋等都有積極的作用。

此外，此類政策的調(diào)整，也說(shuō)明在房貸政策方面，二手房的置換和流通要給予充足的保障。“二手房的金融政策活躍，才能真正使得市場(chǎng)活躍。當(dāng)前全國(guó)針對(duì)新房的政策多，而二手房的政策少，上海政策值得全國(guó)其他城市的積極借鑒。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

4日，中國(guó)人民銀行上海總部召開(kāi)的2022年下半年工作會(huì)議中也提到，下半年，將繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。

深圳：

給足地塊利潤(rùn)空間 土拍熱度再攀高峰

8月4日，深圳第二次集中供地正式開(kāi)拍。本輪拍地，繼續(xù)采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則，即：限地價(jià)（限15%溢價(jià)率）、限普通商品住房銷售價(jià)格（均價(jià)）、限企業(yè)自持保租房面積或公租房面積；以及競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持保租房面積搖號(hào)：達(dá)到最高限制建筑面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

資料顯示，此次共出讓16宗宅地，總土地面積約33.29公頃，總建筑面積約179.85萬(wàn)平。最終成交14宗地，2宗流拍，共計(jì)收金339.32億元。

14宗地塊中，8宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號(hào)程序，共計(jì)完成出讓規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平米，平均溢價(jià)率9.33%。

從22城二批次土拍情況來(lái)看，深圳再次成為熱度最高的城市（一批次全部8宗地塊地價(jià)熔斷），86%的地塊溢價(jià)成交，64%的地塊地價(jià)熔斷，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，這與深圳地塊供應(yīng)稀缺有重要關(guān)系，更關(guān)鍵的是深圳的地塊利潤(rùn)空間普遍較為充足。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，深圳此次出讓結(jié)果略超預(yù)期，這也顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳土地市場(chǎng)的熱情仍高漲。

具體來(lái)看，成交地塊分布在龍崗區(qū)4宗、寶安區(qū)3宗、龍華區(qū)3宗、光明區(qū)2宗以及坪山、前灣各1宗；坪山區(qū)石井街道0046、寶安區(qū)新安街道A001-0212兩宗地塊無(wú)人報(bào)名遭流拍。14宗地總計(jì)成交規(guī)劃建面較去年二批次（262.7萬(wàn)平米）同比減少40%，較首批次成交（107.1萬(wàn)平米）增長(zhǎng)47.6%；成交樓面均價(jià)23481元/平米，成交單價(jià)較首批成交樓面均價(jià)18054元/平米，明顯上漲5427元，成交均價(jià)刷新高。

本次競(jìng)拍熱度最高地塊為寶安區(qū)新安街道A003-0434號(hào)地塊，共有10家企業(yè)報(bào)名參與搖號(hào)。此外，前灣片區(qū)九單元06街坊T102-0410號(hào)地塊有8家；龍華區(qū)民治街道A806-0400地塊有6家、龍華區(qū)民治街道A818-0479地塊6家；寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道A104-0147地塊4家企業(yè)共同參與搖號(hào)。

距中指院初步測(cè)算，本次5宗進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差均超過(guò)3.9萬(wàn)元/㎡，4宗地價(jià)熔斷進(jìn)入競(jìng)自持階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差也超過(guò)2.5萬(wàn)元/㎡，本次地塊的整體利潤(rùn)空間較一批次有進(jìn)一步提高。兩宗綜合用地由于商業(yè)體量較大，一宗流拍（寶安新安街道地塊）、一宗底價(jià)成交（龍華民治街道地塊），成為自2021年集中供地以來(lái)第二和第三宗流拍的深圳宅地。

對(duì)于本次土拍成交熱度再創(chuàng)新高，李宇嘉分析稱 ，一方面在于，地方政府在土地底價(jià)確定上相對(duì)合理，追求順利出讓的意圖明顯，給開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)傳達(dá)讓利信號(hào)，以土地市場(chǎng)穩(wěn)定和回升來(lái)夯實(shí)新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升的局面。另外，相比去年第二批的21宗地，本輪減少了7宗，也顯示地方政府求穩(wěn)，避免流拍，希望創(chuàng)造良好的拍地場(chǎng)景。

另一方面，新房市場(chǎng)回升趨勢(shì)明顯，也給了市場(chǎng)信心。5-7月份，深圳二手房市場(chǎng)仍舊冰冷，但新房市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)。市場(chǎng)需求開(kāi)始轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，這與新房定價(jià)合理、學(xué)位覆蓋、戶型設(shè)計(jì)好等優(yōu)勢(shì)密切相關(guān)，這也給了開(kāi)發(fā)商拿地的信心。

據(jù)悉，本次土拍參與企業(yè)20余家，并有多宗地塊提前完成定向出讓。報(bào)名企業(yè)有華潤(rùn)、中海、華發(fā)、深業(yè)+深鐵、招商、保利、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、金茂、越秀、深振業(yè)、特發(fā)、深鐵&萬(wàn)科聯(lián)合體、深國(guó)際、中旗、信誠(chéng)聯(lián)合、漢城置業(yè)，以及民營(yíng)企業(yè)金地、東亞新華等；拿地仍以國(guó)資背景企業(yè)為主力軍，其中華潤(rùn)發(fā)力在本場(chǎng)競(jìng)得4宗，總成交金額118.77億元，占總出讓金35%， 獲得規(guī)劃建面68.5萬(wàn)平米，而此前，華潤(rùn)以74.7億元總價(jià)競(jìng)得北京亞林西地塊，令其他企業(yè)望塵莫及。

附成交情況：

END