【全球熱聞】佳兆業(yè)獲多家AMC與央企紓困,陸續(xù)盤活資產(chǎn)保交樓
佳兆業(yè)率先走出的“央企+AMC+出險企業(yè)”紓困模式再獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
【資料圖】
9月初,廣州南沙山海合悅項(xiàng)目全新示范區(qū)亮相,該項(xiàng)目前身為佳兆業(yè)悅伴灣,在今年6月底正式引入信達(dá)地產(chǎn)(600657)代建代管后更名,迅速盤活,目前入市在即。
這僅是佳兆業(yè)資產(chǎn)盤活的一個縮影。
引入AMC 項(xiàng)目盤活顯成效
悅伴灣項(xiàng)目是佳兆業(yè)集團(tuán)2020年通過公開拍地所得,由于2021年11月,佳兆業(yè)陷入流動性困境,該項(xiàng)目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托,彼時有知情人士透露,股權(quán)轉(zhuǎn)讓是平安信托落實(shí)風(fēng)控措施,相關(guān)責(zé)權(quán)沒有變化。
此次項(xiàng)目能全面復(fù)工,AMC中國信達(dá)發(fā)揮著關(guān)鍵作用。而這也是中國信達(dá)介入出險房企紓困,首個成功落地的項(xiàng)目。
根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的信息顯示,山海合悅項(xiàng)目開發(fā)是其與平安信托深度合作,采用“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”模式,即由中國信達(dá)深圳分公司折價收購項(xiàng)目債權(quán),深圳華建提供增量資金借款,信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司操盤代建。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這是各方多贏的一種方式,項(xiàng)目做了風(fēng)險隔離,并有央企背書,可以迅速盤活,有利于加速資金回籠,推動項(xiàng)目本身債務(wù)風(fēng)險的化解。
引入AMC,對于佳兆業(yè)而言并非首次。
早在今年4月,佳兆業(yè)便率先與招商蛇口(001979)、長城資產(chǎn)達(dá)成三方戰(zhàn)略合作,重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體硬等領(lǐng)域全面開展合作。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,佳兆業(yè)率先探路“央企+AMC+出險”模式,旨在共建一個相對獨(dú)立的平臺來盤活佳兆業(yè)的項(xiàng)目,既不給自身添亂,又能為房企紓困提供實(shí)質(zhì)幫助,這種模式或能為其他出險房企提供解題思路。
據(jù)知情人士透露,目前佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作在順利推進(jìn)中,合作項(xiàng)目有望近期實(shí)現(xiàn)落地。
政策支持 AMC加速入局保交樓
2022年初,金融監(jiān)管部門曾召集多家全國性AMC開會,集中研究AMC按照市場化、法治化原則,參與出險房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購以及相關(guān)金融中介服務(wù)。6月,銀保監(jiān)會對金融AMC在化解金融風(fēng)險方面提出更高期望,大幅放寬了金融AMC的資產(chǎn)收購范圍。
在“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下,各大AMC積極入局出險房企紓困。根據(jù)中金研報(bào),從目前已公開的紓困案例來看,AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國企)設(shè)立紓困基金或合作平臺,由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動融通優(yōu)勢,由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢;紓困對象則包括房企以及地產(chǎn)項(xiàng)目。
事實(shí)上,AMC的優(yōu)勢主要在于不良資產(chǎn)的處置,并且擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn);此外,AMC還可以通過資金支持緩解出險房企短期的流動性困境,盤活資產(chǎn)。也有機(jī)構(gòu)指出,從經(jīng)驗(yàn)來看,過去AMC主要起到促成債務(wù)展期、注資等作用,且主要目的在于讓自己“解套”。
中銀證券指出,房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)受到AMC的關(guān)注,一方面是因?yàn)樾袠I(yè)貸款權(quán)重相對較高,因而不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較大;另一方面則是由于房地產(chǎn)抵押物價值高、升值潛力大,包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 有效支撐率先脫困
不過,AMC是市場運(yùn)作的機(jī)構(gòu),在參與紓困過程中會有嚴(yán)格的篩選考量,比如在項(xiàng)目的選擇上需要謹(jǐn)慎評估復(fù)工難度和本金風(fēng)險,優(yōu)先選擇“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”是AMC的行事準(zhǔn)則。
以廣州南沙山海合悅為例,該項(xiàng)目位于南沙自貿(mào)區(qū),具備區(qū)位優(yōu)勢等核心競爭力。而從佳兆業(yè)、招商蛇口、長城資產(chǎn)三方的合作范圍看,主要也是集中在粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)城市更新資產(chǎn)。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正成為佳兆業(yè)在出險房企中率先走出“央企+AMC+出險企業(yè)”紓困模式的關(guān)鍵。佳兆業(yè)集團(tuán)深耕粵港澳大灣區(qū),素有“舊改之王”之稱。截至2021年6月底,佳兆業(yè)擁有項(xiàng)目213個城市更新項(xiàng)目儲備,占地面積超5370萬平方米,大灣區(qū)項(xiàng)目儲備占比逾99%,其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)73%。
憑借優(yōu)質(zhì)的城市更新資源,佳兆業(yè)在成功引入AMC紓困的同時,也獲得了央企老朋友中信集團(tuán)的馳援,雙方探索以服務(wù)信托的模式開展多維合作,盤活了位于深圳的多個核心項(xiàng)目。
其中佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣出于對目前房地產(chǎn)市場信心的考慮,在中信城開介入后更名“中信城開·紅樹灣”,迅速盤活,開盤后勁銷持續(xù),該項(xiàng)目榮登8月深圳普通住宅項(xiàng)目銷售金額TOP5、8月深圳普通住宅項(xiàng)目銷售面積TOP8。業(yè)內(nèi)分析,隨著與央企、AMC等多方合作的深入推進(jìn),將有效支撐佳兆業(yè)率先脫困。
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