A股房企三季報(bào)顯平淡，萬科、保利發(fā)展等頭部房企第三季度凈利收縮

房企三季報(bào)披露接近收尾，據(jù)同花順(300033)IFinD統(tǒng)計(jì)，截至11月4日，A股申萬行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)類共有106家企業(yè)公布三季報(bào)。

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盈利能力普遍下探是三季報(bào)所呈現(xiàn)出最直觀的感受。第三季度出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比下滑的企業(yè)共47家，歸母凈利潤(rùn)同比下降的房企則有69家。

今年前三季度業(yè)績(jī)下滑的企業(yè)數(shù)量則更多，共有61家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，78家企業(yè)歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

不論是營(yíng)業(yè)收入還是歸母凈利潤(rùn)，萬科A（000002.SZ）都排在首位。前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3376.73億元，歸母凈利潤(rùn)170.50億元。

其中，第三季度萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1307.6億元，同比增長(zhǎng)25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.3億元，同比下降14.4%。但這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然略低于市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)此，萬科給出的原因是“毛利率下滑”，受近年來結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，2022年前三季度，該集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率下降至16.5%。

以保利發(fā)展（600048.SH）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）等為代表的國(guó)央企，收入和利潤(rùn)規(guī)模依然穩(wěn)居TOP10，但它們的歸母凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了不同程度的下降。保利發(fā)展前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1563.75億元，同比增長(zhǎng)12.99%；歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.6%。第三季度單季度，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)22.68億元，同比下滑30.96％。

招商蛇口前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.84億元，同比增加9.45%；歸母凈利潤(rùn)29.57億元，同比減少53.44%。對(duì)于歸母凈利潤(rùn)大幅下降，招商蛇口所述原因與萬科相似，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

從報(bào)表來看，重點(diǎn)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)收縮，結(jié)算周期和毛利率水平的影響成為重要原因。更為直觀的指標(biāo)是房企們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，前三季度有44家房企該指標(biāo)均為負(fù)。保利發(fā)展所涉金額數(shù)目最大，為-298.57億元；萬科也以-41.75億排在第六位，同比大降442.36%，萬科的理由是由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所流入現(xiàn)金大幅減少所致。

背后的原因則又與房企的銷售表現(xiàn)掛鉤。

銷售方面，房企的壓力也不小。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-10月，TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但收窄幅度均不超過2個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)克爾瑞及中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在已披露銷售目標(biāo)的房企中，1-9月份17家房企有一半的房企目標(biāo)完成率低于50%，只有濱江集團(tuán)(002244)等3家房企銷售目標(biāo)完成率超過70%，僅有包括招商蛇口在內(nèi)的5家房企銷售目標(biāo)完成率在50%-70%。

不過，近期政策又有積極信號(hào)傳出，中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，業(yè)內(nèi)對(duì)四季度企穩(wěn)回升仍有信心。