世界熱文：新政來了！東莞開始鼓勵(lì)降價(jià)？

昨天，樓市政策大戶東莞又有新動作。

(相關(guān)資料圖)

東莞住建局發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知（東建房〔2022〕22號）》

全文件最重要的就只有一段話：

開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行銷售，網(wǎng)簽銷售價(jià)格不得高于房屋申報(bào)價(jià)格，且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過15%（含）。

簡而言之，就是房源的現(xiàn)實(shí)售價(jià)不能低于備案價(jià)的85%。

看起來，好像是東莞新房限跌令，但聯(lián)系之前的政策，你會發(fā)現(xiàn)，這壓根不是限跌，而是東莞在放開限跌門檻。

因?yàn)樵诖酥埃瑬|莞的新盤只能下浮10%，現(xiàn)在反而是15%，實(shí)際上是增加了下調(diào)的幅度。

也就是說，現(xiàn)在官方的態(tài)度不是排斥你降價(jià)，而是鼓勵(lì)你開發(fā)商多降價(jià)賣房

而且，文件后面還加了一句：

已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證（或現(xiàn)售備案證書）之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過5%（含），滿180天方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。

重點(diǎn)在滿180天方可下浮調(diào)整這一點(diǎn)。

前面的限跌15%，是確定備案價(jià)之后的要求，而180天之后才能下調(diào)的，是指的備案價(jià)。

也就是說，你開發(fā)商想降價(jià)，一個(gè)選擇是現(xiàn)在降，但降價(jià)幅度最多是備案價(jià)的15%，不能超過這個(gè)限額；

另一個(gè)選擇是等180天之后，申請調(diào)整現(xiàn)在的備案價(jià)，那時(shí)候就可以不限降價(jià)幅度！

當(dāng)然啦，說法上是說下調(diào)幅度不限，但是實(shí)際上備案價(jià)還是得官方同意才能通過。

但相比前一種，選擇第二條途徑的開發(fā)商，降價(jià)權(quán)限明顯更大，唯一缺點(diǎn)是周期上要等半年罷了。

看得出來，東莞現(xiàn)在對新房降價(jià)異常的寬容，完全改變了此前官方穩(wěn)房價(jià)的角色定位。

不讓房價(jià)漲，這還好理解，鼓勵(lì)降價(jià)，這是什么道理？

如果你了解最近的東莞的樓市，就會明白其中的邏輯。

合富數(shù)據(jù)顯示，

10月份東莞的新房成交只有2885套，環(huán)比9月份下降了25%，同比去年也減少了34%，

連續(xù)兩個(gè)月的成交量正增長的行情結(jié)束，剛剛積累起來的樓市信心也迅速流失。

要知道，10月份東莞新房市場上，東莞南城的網(wǎng)紅新盤華潤萬象府和華潤置地中心（潤府）剛剛?cè)胧小?/p>

網(wǎng)紅盤都帶不動?xùn)|莞新房市場的成交，這就是東莞市場當(dāng)下的現(xiàn)狀。

如果從全年的成交來看，東莞今年前10個(gè)月的成交量是2008年以來最低的......

庫存方面，東莞10月份東莞一手住宅庫存面積379萬平，環(huán)比增長了3%，更值得留意的是去化周期，東莞10月份的去化時(shí)間上調(diào)，回升到了9.8個(gè)月,環(huán)比9月份增加了1.1個(gè)月。

以前的新房都是稀缺寶貝，現(xiàn)在反而是越來越難賣。

在這種大行情下，開發(fā)商加碼降價(jià)是可以理解的，深圳如此，東莞也不例外。

所以現(xiàn)在東莞新房市場上出現(xiàn)了不少新盤價(jià)格打骨折的現(xiàn)象，有些新盤的價(jià)格甚至開始接近拿地的地價(jià)。

比如鳳崗一項(xiàng)目，樓面價(jià)2.5萬/㎡，現(xiàn)在售價(jià)單價(jià)3萬/㎡，

比如寮步的南山悅府，樓面價(jià)23750元/㎡。目前特價(jià)房售價(jià)只有2.4-2.7萬/㎡

鳳崗的保利招商錦上，一開始定價(jià)是4萬/㎡，現(xiàn)在價(jià)格跌到了3.2萬/㎡

就連臨深的長安新盤——一灣云璟，剛開始價(jià)格4.1萬/㎡，現(xiàn)在部分房源也跌到了3.7萬/㎡。

東莞的新房市場太卷了，不僅新房項(xiàng)目多，而且項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，剛需盤太多，比如塘廈，光一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)就有9個(gè)在售的項(xiàng)目，基本都是剛需樓盤，房企之間面面相覷，價(jià)格戰(zhàn)是不可避免的。

而且別說新房了，東莞一向比較熱鬧的二手房市場，也遭遇滑鐵盧。

從9月份開始，東莞二手房成交已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌，以往東莞的二手市場，最受關(guān)注的板塊就是松山湖。

而現(xiàn)在松山湖核心的幾個(gè)二手樓盤，價(jià)格下跌幅度都在20%左右。

萬科虹溪諾雅，10月份成交價(jià)相比去年3月份，下跌了21%；

保利紅珊瑚，下跌了19%；

萬科金域松湖，下跌了24%

錦繡山河，成交價(jià)相比高峰期更是直接下跌了250萬......

在這樣的市場下，給太多限制反而不利于房企的生存，還可能會導(dǎo)致更多房企躺平，

如今用政策給大家一個(gè)降價(jià)的正當(dāng)理由，只要降幅控制一下，對樓市平穩(wěn)可能還更有幫助。

除了東莞之外，我知道大家都很關(guān)注其他臨深城市比如惠州、佛山、中山和珠海這些城市的樓市市場。

這些城市我們最近都有同事考察，想了解這些城市最新的市場行情，直接掃碼添加微信咨詢。

和深圳一樣，東莞已經(jīng)過了普漲周期，2020年那個(gè)怎么控都控制不住猛漲的城市一去不復(fù)返。

從過去的歷史來看，東莞的市場行情，很難跳脫于深圳，

深圳如果樓市信心不能恢復(fù)，即便東莞有再多的手段調(diào)整樓市，也不會發(fā)揮太大的作用。

如今深圳已經(jīng)開始重視保障房體系，價(jià)格和市場會逐漸平穩(wěn)，東莞的市場短期內(nèi)也不會有大的波動。

現(xiàn)在東莞是一個(gè)相對的價(jià)格底部，如果長期有意向入手東莞的朋友，其實(shí)當(dāng)下是近幾年來最好的時(shí)機(jī)。

當(dāng)然每個(gè)人的預(yù)算情況不一樣，未必就一定要選擇東莞，全國還有不少價(jià)值城市也是不錯(cuò)的選項(xiàng)，我們最近整理了一份全國價(jià)值城市的詳細(xì)名單，想領(lǐng)取的話可以掃下方二維碼，將名單私發(fā)給你。

-end-

大家好，我是大胡子李俊懷。

畢業(yè)13年，我就研究了城市房產(chǎn)13年，21歲湊錢在廣州買了第一套房子，至今漲了13倍。

我把這13年對城市和房產(chǎn)的研究，以日為時(shí)間尺度，把960萬平方公里土地的價(jià)值，濃縮成一個(gè)個(gè)字，傳遞給大家。

從第一套房子開始，我堅(jiān)持用腳步丈量城市，每年團(tuán)隊(duì)花大量時(shí)間考察城市，我本人及團(tuán)隊(duì)也陸續(xù)在全國投資了多套房子，獲得不小的收益。

大家有買房中的困擾和難題，都可以和我聊聊，掃碼就可以了。

希望用我研究的理念幫大家避開房產(chǎn)上的坑，幫助大家能在房產(chǎn)投資中賺到錢，也把考察的一些文章做成了鏈接，感興趣的可以點(diǎn)擊。

好文分享

城市分析：珠海?|?佛山?|?惠州?|?東莞?|?中山?|?深圳?|?廣州

區(qū)域分析：光明?|?龍華?|?羅湖?|?鹽田?|?大運(yùn)?|?布吉?|?沙井?|?西麗?|?前海?|?坂田?|?百花?|?福永

干貨：地鐵盤?|?土拍?|?房產(chǎn)稅?|?學(xué)區(qū)房?|?保障房

不同預(yù)算買房推薦：700萬|?600萬|?500萬?|400萬|?300萬?|?200萬

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