天天速讀：一年了，民營(yíng)房企又開(kāi)始拍地了！業(yè)內(nèi)：部分城市實(shí)際地價(jià)或進(jìn)一步下調(diào)

14宗成交，4宗流拍，收金74.45億元。

(資料圖片僅供參考)

12月23日，隨著合肥第四輪集中供地落幕，今年22城集中供地基本進(jìn)入尾聲。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)筑底，政策不斷釋放暖意的大環(huán)境下，年末與年初的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出了微妙變化。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，除長(zhǎng)春、沈陽(yáng)外，截至目前，2022年集中供地的22個(gè)城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，尚有濟(jì)南、長(zhǎng)沙的四批次將于本月底前完成，3城完成了五批次供地，1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，累計(jì)攬金約1.9萬(wàn)億元。相較于2021全年22城累計(jì)土地出讓金收入2.8萬(wàn)億元而言，同比下降超3成。

12月23日，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，今年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出城市分化加劇、高開(kāi)低走、地方國(guó)資托底，但總體利潤(rùn)空間充足等特征。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_501545661（圖文無(wú)關(guān)）

五批次、六批次相繼出現(xiàn)

相比去年22城嚴(yán)格執(zhí)行土地的兩集中供應(yīng)，今年土地市場(chǎng)一個(gè)顯著變化是，各大城市調(diào)整了供地節(jié)奏，出現(xiàn)了第四、第五批供地排期。某種程度上意味著，實(shí)施了兩年的土地兩集中供應(yīng)制度雖未明令退出，但城市在供地規(guī)劃方面有了更大主動(dòng)權(quán)。

如從長(zhǎng)沙的“常態(tài)化”到南昌的“力爭(zhēng)退出”，甚至是武漢宣稱(chēng)的“第六批”，都意味著土地供應(yīng)方式正在逐漸變得靈活，轉(zhuǎn)向常態(tài)化趨勢(shì)明顯。

實(shí)際上，據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，12月以來(lái)，已有多個(gè)城市發(fā)布第五批次集中供地，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等城市，其中無(wú)錫、蘇州、徐州等地已完成了第五批次集中供地。

而這一變化的背景是，今年第一、二批次的市場(chǎng)主力仍是央國(guó)企，而自三批次起，地方國(guó)資再次進(jìn)場(chǎng)托底，拿地金額占比持續(xù)提升。全年來(lái)看，地方國(guó)資、城投罕見(jiàn)地成為全年22城拿地主力。

直至10月8日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財(cái)預(yù)〔2022〕126號(hào)，下稱(chēng)126號(hào)文），嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這一波年末集中供地潮，是對(duì)集中供地政策的合理優(yōu)化，也是因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

12月23日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時(shí)表示，階段性調(diào)整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率等，從而降低拿地的實(shí)際成本。同時(shí)，在需求端對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對(duì)已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開(kāi)發(fā)，以回補(bǔ)土地市場(chǎng)的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。

不過(guò)在張凱觀察看來(lái)，今年北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)和合肥土拍熱度相對(duì)較高，反觀長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足3成。

民企歸來(lái)

11月，多重利好政策出臺(tái)，股權(quán)、債券、信貸融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。12月，2022年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次提到房地產(chǎn)行業(yè)及住房消費(fèi)，其中住房改善還被列為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的“第一內(nèi)需”。中央財(cái)辦再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。

在得到政策和銀行實(shí)質(zhì)性支持之后，土拍市場(chǎng)的另一個(gè)顯著變化是，年末的供應(yīng)中，民企開(kāi)始重新活躍。

如12月15日的廣州第四輪集中供地，除一貫積極的國(guó)央企外，許久不見(jiàn)的民企終于“回來(lái)”了，如龍湖、方圓踴躍報(bào)名且積極競(jìng)拍。

其中，方圓聯(lián)手知識(shí)城集團(tuán)，以37.9億元競(jìng)得黃埔區(qū)外環(huán)路以東、長(zhǎng)平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊。該地塊用地面積約9萬(wàn)平方米，建筑面積約22萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，地塊容積率3.55。據(jù)悉，該宗地塊原為水西社區(qū)的留用地，2019年11月11日，水西社區(qū)和方圓集團(tuán)曾共同簽署了《水西社區(qū)168畝留用地合作意向協(xié)議》。

廣州市房協(xié)認(rèn)為，盡管為“定向出讓”，但方圓的最終露面，也算是打破了近期央國(guó)企唱獨(dú)角戲的局面，意義重大。

而深圳今年最后一輪土拍也出現(xiàn)民企身影，且是首次進(jìn)入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)，其在激烈角逐中成功將寶中安居地塊收入囊中。

在天津土拍中，山西鵬飛集團(tuán)拿下南開(kāi)戰(zhàn)備樓兩宗地塊，同時(shí)出現(xiàn)的新面孔還有萬(wàn)恒置業(yè)，拿下海教園地塊。

對(duì)于2023年土拍市場(chǎng)預(yù)判，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一，一線城市仍被寄有高期待，但從全國(guó)范圍觀察或難言樂(lè)觀。

廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)認(rèn)為，近兩個(gè)月，樓市利好一個(gè)接一個(gè)大放送，相信隨著各項(xiàng)措施的落地，市場(chǎng)會(huì)有更進(jìn)一步的體現(xiàn)。市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，房企拿地信心也會(huì)進(jìn)一步提振，將在明年的土拍中體現(xiàn)。供地節(jié)奏、規(guī)則在不斷優(yōu)化，明年也大概率會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，既提高土地質(zhì)量，也提高成交率。總體來(lái)看，市場(chǎng)環(huán)境正在向好，2023年依然可期。

張凱認(rèn)為，盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)再次被重申，市場(chǎng)也預(yù)期更多扶持政策即將來(lái)臨，但“期房爛尾擔(dān)憂(yōu)、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂(yōu)可以在短期內(nèi)得到根本性解決。加上居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時(shí)日，而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱無(wú)法從根本上得到改變。因此，明年的土拍市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)全國(guó)低迷、城市分化的走勢(shì)。

他認(rèn)為，明年各地土拍規(guī)則將保持寬松，為完成土地出讓金收入目標(biāo)，部分城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。

記者|甄素靜

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 易啟江

校對(duì)|陳柯名

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