天天實(shí)時(shí)：首套房貸“降息”潮來

繼央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地應(yīng)聲調(diào)整首套房貸款利率。1月30日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有鄭州、天津、湛江、韶關(guān)等多地加入首套房貸“降息”隊(duì)伍，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房按揭貸款利率已邁入“3”時(shí)代，最低降至3.7%。隨著首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，階段性放寬首套房貸款利率下限政策日趨常態(tài)化。分析人士預(yù)計(jì)，后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)調(diào)整，個(gè)別房地產(chǎn)銷售壓力較大的城市利率降幅可能較大，建議有購房需求的群體可根據(jù)自身需求擇機(jī)入市。

多地首套房貸“降息”

多地陸續(xù)加入首套房貸利率下降隊(duì)伍。1月30日，北京商報(bào)記者從鄭州、天津、武漢地區(qū)多家銀行處獲悉，上述地區(qū)首套房按揭貸款利率已調(diào)降，正式邁入“3”時(shí)代。

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中原銀行某支行房貸經(jīng)理表示，自1月29日起，該行首套房貸款利率下調(diào)至3.8%，具體執(zhí)行到何時(shí)暫不確定。多家國(guó)有大行鄭州當(dāng)?shù)刂芯W(wǎng)點(diǎn)工作人員也均介紹，1月29日，首套房貸利率已由4.1%下調(diào)至3.8%。對(duì)于調(diào)整原因，某國(guó)有銀行支行網(wǎng)點(diǎn)房貸經(jīng)理透露，主要是根據(jù)央行政策進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)有利率具體執(zhí)行到何時(shí)、后續(xù)是否會(huì)上調(diào)還需等通知。

據(jù)了解，1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

除鄭州外，按照《通知》要求，央行天津分行在接受媒體采訪時(shí)透露，該市自2023年1月起執(zhí)行首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，貸款利率下限“不低于相應(yīng)期限LPR-40BP”。1月30日，北京商報(bào)記者從天津多家銀行處獲悉，目前天津首套房貸款利率按照3.9%執(zhí)行。某國(guó)有銀行天津當(dāng)?shù)刂芯W(wǎng)點(diǎn)人員表示，首套房貸款利率為3.9%，具體執(zhí)行會(huì)根據(jù)個(gè)人情況有所調(diào)整。另一家國(guó)有銀行天津當(dāng)?shù)刂蟹抠J經(jīng)理也表示，首套房貸利率按照“LPR-40BP”執(zhí)行，目前為3.9%。

首套房貸利率“降價(jià)”的城市還有武漢，去年末至今年初該地首套房貸款利率經(jīng)歷了較為頻繁的調(diào)整。據(jù)武漢某國(guó)有大行房貸經(jīng)理介紹，自去年階段性下調(diào)首套房貸款利率至3.9%后，今年初利率又升至4.1%，而自首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下發(fā)后，利率又下調(diào)至3.9%，目前仍按照3.9%執(zhí)行，但具體利率情況依據(jù)樓盤而定。

對(duì)于多地調(diào)降首套房貸款利率，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，主要原因可能是希望通過適時(shí)利用好價(jià)格工具來促進(jìn)樓市盡快回暖，加速產(chǎn)品去化，以增加地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性及信心。同時(shí)，促進(jìn)購房需求進(jìn)一步釋放，提振住房消費(fèi)，也能夠增強(qiáng)地產(chǎn)板塊對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，推動(dòng)市場(chǎng)盡快恢復(fù)且逐步進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展道路。對(duì)于購房者而言，是一大利好消息，降低首套房貸利率意味著購房者還貸利息總額減少，適度減輕了購房壓力。

因城施策階段性調(diào)整利率

住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)《通知》要求，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。但如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，除鄭州、天津、武漢外，還有大連、蘭州、九江、韶關(guān)、湛江等35個(gè)城市符合階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限要求。

此前，江西九江市人民政府發(fā)布公告稱，自1月18日起，該市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，如后續(xù)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

1月30日，北京商報(bào)記者從九江銀行某支行處獲悉，該行首套房貸款利率已由4.1%下調(diào)至4%。不過，各家銀行首套房貸利率調(diào)整的節(jié)奏不一，根據(jù)調(diào)查，九江地區(qū)部分國(guó)有銀行、股份制銀行首套房貸款利率暫未變動(dòng)，仍為4.1%。

湛江、韶關(guān)也依照《通知》官宣，實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。北京商報(bào)記者從湛江、韶關(guān)多家銀行處了解到，目前，兩地首套房貸款利率均已下調(diào)。某股份制銀行湛江地區(qū)支行工作人員表示，目前首套房貸利率已降至3.9%；某國(guó)有銀行韶關(guān)地區(qū)支行貸款經(jīng)理介紹，該行首套房貸利率已由4.1%調(diào)整至3.7%。

不過，目前大連、蘭州等地的首套房貸款利率暫未出現(xiàn)調(diào)整。北京商報(bào)記者從大連、蘭州多家銀行網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，大連首套房貸款利率未發(fā)生變化，仍為3.95%，而蘭州地區(qū)多位銀行人士表示，自去年10月起首套房貸款利率一直是4.1%。

談及后續(xù)各地首套房貸利率走勢(shì)，關(guān)榮雪認(rèn)為，預(yù)計(jì)目前暫未調(diào)整的銀行后續(xù)也將有很大可能會(huì)跟進(jìn)，利率將會(huì)視各地當(dāng)前市場(chǎng)供需、居民收入等情況而定，可能多數(shù)城市會(huì)調(diào)整在3.8%-3.9%左右，個(gè)別房地產(chǎn)銷售壓力較大的城市可能會(huì)低于3.8%。此外，此次為動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，后續(xù)可能再會(huì)出現(xiàn)符合調(diào)整的城市，因此也可能并不僅局限于這38個(gè)城市。

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)首套房貸利率暫無變化，仍按照“LPR+55BP”執(zhí)行，某國(guó)有銀行北京地區(qū)支行房貸經(jīng)理表示，“每個(gè)城市執(zhí)行的房貸政策是不一樣的，北京首套房貸是按照LPR+55BP，根據(jù)LPR浮動(dòng)，這幾個(gè)月LPR沒有調(diào)整，為4.3%，所以貸款利率一直是4.85%”。

是否還有調(diào)整空間

自去年9月起，房貸利好政策頻出，彼時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)就曾下發(fā)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限通知，對(duì)2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。此后，濟(jì)寧、清遠(yuǎn)等多個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率，這些城市所在的多家銀行實(shí)行的首套房按揭利率降至4%以下。

在業(yè)內(nèi)人士看來，首套房貸款動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立意味著階段性放寬首套房貸款利率下限政策日趨常態(tài)化。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)提振一號(hào)文都把提振住房消費(fèi)作為一項(xiàng)重要的工作去抓。對(duì)于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州等二線城市，需要依據(jù)市場(chǎng)情況笆鋇髡滋追看罾剩?2月房地產(chǎn)市場(chǎng)開好局創(chuàng)造條件，也為所在省份其他城市政策放松樹立標(biāo)桿。

北京商報(bào)記者注意到，在多地首套房按揭貸款利率下降的同時(shí)，公積金貸款利率也迎來利好。1月30日，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于明確2023年個(gè)貸倍數(shù)的通知》提出，長(zhǎng)沙市繳存職工(含省直分中心)可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計(jì)算，自2月1日起施行。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)沙公積金可貸倍數(shù)上調(diào)充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙公積金政策支持購房的導(dǎo)向，此類調(diào)整相比過去的15倍有所增加，充分說明當(dāng)前貸款額度進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于購房者貸款資金的獲取等都有積極的作用。

根據(jù)央行發(fā)布的2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，在被問及未來3個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，有16%的居民選擇購房，選擇排序較2022年三季度上升一個(gè)位次。

對(duì)于未來首套房貸利率變動(dòng)情況，關(guān)榮雪預(yù)測(cè)，當(dāng)前促進(jìn)住房消費(fèi)盡快恢復(fù)對(duì)于各地發(fā)展仍較重要，因此，短期內(nèi)購房環(huán)境仍呈寬松態(tài)勢(shì)，首套房貸利率仍具一定的下行空間，但由于地方各領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)及居民收入情況等尚處恢復(fù)階段，一季度購房情況將以穩(wěn)為主，二季度有望出現(xiàn)較為明顯的好轉(zhuǎn)局面。當(dāng)前信貸環(huán)境較為寬松，有購房需求的群體可根據(jù)自身需求擇機(jī)入市，同時(shí)也要著重關(guān)注開發(fā)商的資金、信譽(yù)等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體來看，預(yù)計(jì)房貸利率進(jìn)一步下行是趨勢(shì)，對(duì)于降低購房者購房成本、提振房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情具有積極作用。

北京商報(bào)記者 李海顏