雅居樂(lè)去杠桿顯著但短債壓力仍巨大，凈虧損134億毛利率驟降

《港灣商業(yè)觀察》王心怡

【資料圖】

雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）交出的這份2022年成績(jī)單喜憂參半。一方面，公司的債務(wù)壓力有所減緩，但與此同時(shí)，公司多項(xiàng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出了大幅波動(dòng)。

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債務(wù)減少但短期資金壓力猶存

根據(jù)4月3日雅居樂(lè)發(fā)布的公告，3月31日，公司作為借款人與多家金融機(jī)構(gòu)(作為原有貸款人)簽訂由香港上海匯豐銀行有限公司協(xié)調(diào)的融資協(xié)議。據(jù)此，公司獲授由金額分別為約23.07億港元及約3693.6萬(wàn)美元兩部分組成的定期貸款融資，期限為12個(gè)月。

根據(jù)融資協(xié)議，此次獲得的貸款用于為根據(jù)與恒生銀行有限公司(作為融資代理人)就定期貸款融資約32.42億港元(其中附帶相當(dāng)于6億美元的增額權(quán))在2020年6月24日訂立的融資協(xié)議以及日期分別為2020年6月30日及2020年11月5日與若干金融機(jī)構(gòu)的附加融資接受協(xié)議作出的融資項(xiàng)下未償債務(wù)約23.07億港元及約3693.6萬(wàn)美元悉數(shù)進(jìn)行再融資。

雅居樂(lè)2022年以來(lái)在債務(wù)方面“優(yōu)化”不少。年內(nèi)，雅居樂(lè)借貸總額減少243.88億元。當(dāng)中包括，于3月贖回5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)；于5月全額償還33.45億港元及6000萬(wàn)美元的2018年銀團(tuán)貸款余額；于8月分別贖回2億美元5.125%優(yōu)先票據(jù)、4億美元4.85%優(yōu)先票據(jù)，以及全額償還7.20億港元及6000萬(wàn)美元的2019年銀團(tuán)貸款余額。

在境內(nèi)，雅居樂(lè)于5月回購(gòu)并全數(shù)轉(zhuǎn)售本金總額共人民幣6.92億元的2024年到期的人民幣14.5億元5.9%公開境內(nèi)公司債券；于7月及10月分別贖回一筆15億人民幣6.2%非公開發(fā)行債券；于10月回購(gòu)本金總額共人民幣9.5億元的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券。公司的凈負(fù)債率從2019年的約83%降至2022年年底的57.3%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《港灣商業(yè)觀察》指出，可以看到2022年雅居樂(lè)償債取得了明顯的進(jìn)展，通過(guò)融資、出售旗下資產(chǎn)等，加速資金回籠，補(bǔ)充現(xiàn)金流，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年凈負(fù)債率由82.8%下降至57.3%，化債效果較為顯著。當(dāng)然雅居樂(lè)在2023年仍然面臨著一定的流動(dòng)性壓力，現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)，再加上2022年延期的永續(xù)債待償還，短期資金壓力猶存。

據(jù)《搜狐財(cái)經(jīng)》，近日由祥生集團(tuán)和雅居樂(lè)聯(lián)合開發(fā)的紹興柯橋信托項(xiàng)目違約延期，該項(xiàng)目土地款總價(jià)為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。目前已經(jīng)申請(qǐng)退地并簽署了合同解除協(xié)議，退地款尚未到賬。

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594億總借款，160億現(xiàn)金

克而瑞研究也提到，根據(jù)公告顯示，2021年、2022年為緩解流動(dòng)性壓力，雅居樂(lè)處置了大量非核心資產(chǎn)、退出36個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目，回籠資金超過(guò)200億。根據(jù)業(yè)績(jī)公告披露債務(wù)明細(xì)，未來(lái)兩年內(nèi)需要償還債務(wù)占比達(dá)到64%，其中一年內(nèi)償還的銀行借款和債券占比為40%，短期償債壓力仍不減。

2022年末，雅居樂(lè)總借款為594.86億元，當(dāng)中包括銀行借款及其他借款；優(yōu)先票據(jù)；境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券、番禺資產(chǎn)支持證券及可交換債券分別為387.96億元、121.12億元及85.78億元。同時(shí)，總現(xiàn)金及銀行存款為160.91億元（2021年12月31日：384.20億元）。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為84.63億元（2021年12月31日：228.03億元）及有限制現(xiàn)金76.28億元（2021年12月31日：156.17億元）。

雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，其主要包括銀行借款、其他借款、優(yōu)先票據(jù)、可交換債券、境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券、番禺資產(chǎn)支持證券及租賃負(fù)債的利息開支，扣除資本化利息及外幣借款匯兌損益。

年內(nèi)，雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額為31.02億元，較2021年的14.14億元增加119.3%。該變動(dòng)主要包括：年內(nèi)集團(tuán)總平均借款下降，因此，集團(tuán)利息開支由2021年的68.71億元減少34.7%至2022年的44.90億元；及集團(tuán)以外幣計(jì)值的借款換算而產(chǎn)生之外幣借款匯兌虧損為人民幣26.76億元，而2021年則錄得收益人民幣10.44億元，此乃由于人民幣兌美元、港元及澳門元的匯率貶值所致。

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業(yè)績(jī)?nèi)嫦禄鼠E降

雅居樂(lè)2022年的業(yè)績(jī)或許并不如債務(wù)狀況理想。年內(nèi)，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)額為540.34億元較2021年的730.28億元下降26.0%；經(jīng)營(yíng)虧損為65.13億元，較2021年的175.17億元下降137.2%；毛利10.01億元，同比減少94.74%；公司于2022年全年凈虧損133.73億元，歸母凈虧損149.8億元，而2021年還能錄得90.98億元的凈利潤(rùn)。

管理層認(rèn)為虧損主要受以下因素影響：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利及新型冠狀病毒疫情的影響持續(xù)，削弱買家信心以致物業(yè)銷售放緩，交付規(guī)模下降，導(dǎo)致整體物業(yè)銷售面積和平均售價(jià)下降，毛利率較去年同期有所下跌；以權(quán)益法入賬之合營(yíng)企業(yè)所占份額錄得虧損而上年同期為盈利；出售附屬公司所獲得的收益有所減少；外匯波動(dòng)造成凈匯兌損失而上年同期為凈匯兌收益；及按香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的要求對(duì)物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)收賬款計(jì)提減值的增加。

這一年期間，雅居樂(lè)毛利率由26.05%跌至1.85%。陳霄認(rèn)為，雖然在2022年行業(yè)下行壓力下，很多房企的毛利都表現(xiàn)不是十分理想，但是像雅居樂(lè)這樣毛利率驟降絕不僅僅是行業(yè)原因，與自身發(fā)展戰(zhàn)略等密切相關(guān)，尤其是雅居樂(lè)面臨著償債壓力，2022年致力于加速變現(xiàn)，影響企業(yè)的盈利能力。不得不提的是，雅居樂(lè)當(dāng)前面臨的資金缺口仍然較大，2023年可能面臨毛利率繼續(xù)下滑的命運(yùn)。不過(guò)在2023年行業(yè)逐步修復(fù)的背景下，2023年銷售情況或?qū)?huì)好于2022年。

2022年雅居樂(lè)確認(rèn)銷售均價(jià)為每平方米11292元，較2021年的每平方米13682元下降17.5%。確認(rèn)銷售總面積為331萬(wàn)平方米，較2021年下降22.4%。同期土地及建筑等相關(guān)平均成本較2021年上升17.8%。

截至年末，雅居樂(lè)于80個(gè)城市及地區(qū)擁有預(yù)計(jì)總建筑面積4016萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。陳霄給出《港灣商業(yè)觀察》相應(yīng)的判斷，以預(yù)售面積517.9萬(wàn)平的水平來(lái)看，按照2022年銷售速度，去化需要19個(gè)月左右，公司存在著一定的去化壓力。

根據(jù)雅居樂(lè)最新披露的數(shù)據(jù)，截至3月末，雅居樂(lè)集團(tuán)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為168.1億元，同比下降20.37%。目前來(lái)看雅居樂(lè)的2023年，仍舊壓力不小。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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