大悅城控股上海高質(zhì)量拿地，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化升級

9月5日，大悅城控股(000031.SZ)旗下大悅城地產(chǎn)(00207.HK)發(fā)布公告稱，公司以11.96億元的價格在上海聯(lián)交所競得上海市虹口區(qū)北外灘116街坊地塊，這意味著上海市虹口區(qū)最后一塊“出讓毛地”終于“塵埃落定”。

北外灘116街坊地塊位于北外灘板塊，距離地鐵4號線大連路站近250米距離，地塊周邊各類配套設(shè)施成熟完善，屬于上海經(jīng)濟(jì)中心的“黃金地段”。據(jù)了解，該地塊的舊改工作啟動于2003年，直到2020年才正式全部完成。

近年來，大悅城控股積極參與上海市，尤其是上海虹口區(qū)的城市更新工作。此前2021年入市的中糧瑞虹·海景壹號就以單盤四開四罄的佳績?yōu)楸蓖鉃╅_發(fā)進(jìn)程寫下燦爛的一筆;今年3月，該項目順利交付，累計到訪交付率高達(dá)99%，令該板塊高端人居邁入新篇章。據(jù)了解，本次競得地塊未來也將落地在上海備受矚目的大悅“壹號”產(chǎn)品，推動區(qū)域綜合發(fā)展水平不斷向好提升。

(資料圖)

北外灘116街坊地塊：舊改遺珠的稀缺價值

上海市虹口區(qū)北外灘116街坊地塊東至保定路、南至昆明路、西至安國路、北至唐山路;4號、12號兩條地鐵線對該地塊形成半包圍式格局，北側(cè)還有海寧路與大連路兩條主干道在此交匯，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)。

地塊周邊配套資源豐富成熟，商業(yè)密度較高;周邊1km范圍內(nèi)即有上濱生活廣場、地寶廣場、上海宏基休閑廣場、北外灘來福士等多座大型商業(yè)綜合體。在醫(yī)療資源方面，地塊距離三甲醫(yī)院上海市第一人民醫(yī)院、新華醫(yī)院駕車均只有約3km路程。此外，周邊還有上海市重點學(xué)校華師大附一中、虹口區(qū)重點學(xué)校華師大一附中實驗小學(xué)，未來還有同濟(jì)附屬澄衷中學(xué)、上海中學(xué)國際部等優(yōu)質(zhì)院校，能夠覆蓋全齡段、多維度的教育需求。

更值得一提的是，從基礎(chǔ)信息來看，該地塊計容建面4.65萬㎡，容積率1.95，是上海市中心罕見的無商辦、無15%自持住宅、無5%保障房的純住宅地塊，開發(fā)價值極高。

2020年，《中共上海市虹口區(qū)委關(guān)于制定虹口區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》在上海市虹口區(qū)第十屆委員會第十二次全體會議審議通過，以書面文件的形式再次明確了北外灘未來的具體發(fā)展目標(biāo)：到2035年實現(xiàn)基本建成具有強(qiáng)勁實力、獨特魅力和重要國際影響力的一流中心城區(qū)，在上海建設(shè)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市中發(fā)揮重要作用。

未來，北外灘將承載“總部經(jīng)濟(jì)”的重要功能，力爭打造成為上海市的的“超級總部基地”、“世界級會客廳”，顯示度升至新高度。

日前，中共虹口區(qū)委召開專題協(xié)商座談會通報北外灘開發(fā)建設(shè)有關(guān)情況。會議強(qiáng)調(diào)今年是北外灘實現(xiàn)“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的關(guān)鍵之年，一方面要積極推動宏偉藍(lán)圖高質(zhì)量轉(zhuǎn)化為“施工圖”“實景畫”，另一方面也要持續(xù)關(guān)注北外灘區(qū)域的功能與品質(zhì)雙提升，加快文化、體育、教育、商業(yè)等各類要素集聚，打造產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

近年來，大悅城控股深度參與虹口區(qū)城市更新建設(shè)工作，本次116街坊地塊項目開發(fā)也是繼中糧瑞虹·海景壹號項目之后，該公司全面參與北外灘開發(fā)建設(shè)工作的重要一步。在拿地前一個月，大悅城控股上海大區(qū)就已與與虹口區(qū)人民政府簽訂框架合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，未來雙方將重點圍繞城市更新、城市舊改、TOD、綜合體開發(fā)、輕資產(chǎn)運營等領(lǐng)域進(jìn)行政企合作，全力爭取中糧集團(tuán)旗下金融、貿(mào)易、大消費等板塊進(jìn)駐虹口，將虹口作為重要投資區(qū)域。

得益于大悅城控股豐富的多業(yè)態(tài)開發(fā)操盤經(jīng)驗，本次地塊開發(fā)也為大悅城控股在上海地區(qū)再次補入優(yōu)質(zhì)彈藥。

資產(chǎn)換倉，城市更新業(yè)務(wù)賦能公司價值提升

今年上半年，我國地產(chǎn)市場仍在經(jīng)歷行業(yè)陣痛。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前6個月商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%;商品房銷售額約6.31萬億元，同比增長1.1%。

受市場下行壓力影響，多數(shù)房企進(jìn)一步向一二線核心城市收攏投資，各大重點城市的熱門地塊屢遭爭搶。如今年上海市首輪土拍，總計19宗地塊吸引了60家房企參與爭奪，土地出讓金總額超過518億元，單幅地塊最高溢價率達(dá)到9.67%。

存量競爭不僅使得銷售回款壓力加大，也進(jìn)一步推高了優(yōu)質(zhì)地塊的獲取難度。受當(dāng)前市場變化特征影響，今年上半年大悅城控股加大了去庫存、抓回款的力度，通過提高開發(fā)效率，創(chuàng)新營銷手段等方式不斷提高庫存去化效率，實現(xiàn)簽約面積123萬平方米，全口徑結(jié)算金額310億元，跑贏市場大盤。

在城市更新領(lǐng)域的深耕為大悅城控股帶來了多渠道獲取城市核心地塊的可能。譬如本次獲取的北外灘116街坊地塊。據(jù)悉，大悅城控股計劃將在該地塊落地“TOP”產(chǎn)品系“壹號”系新作，如相關(guān)信息屬實，這將是“壹號”系在上海的第五次登臺。

根據(jù)大悅城控股官網(wǎng)公示信息，作為高端純質(zhì)改善型產(chǎn)品，“壹號”系對地塊條件要求十分嚴(yán)格，擇址必須位于一二線城市中心區(qū)或副中心核心地段，客群以金領(lǐng)階層、新財富階層為主。

得益于嚴(yán)格的品質(zhì)把控，此前在上海落地的四作“壹號”系產(chǎn)品就備受市場熱捧，屢創(chuàng)銷售神話。如2016年中糧天悅壹號二期入市首日即熱銷130余套;2018年中糧海景壹號入市時，首開400余套房源一日告罄等。

除高質(zhì)量奪得116街坊地塊外，近期大悅城控股還在積極運作大宗交易，如果實現(xiàn)資產(chǎn)換倉優(yōu)化的目標(biāo)，不僅在商業(yè)板塊的“輕重并舉”戰(zhàn)略能夠再度推進(jìn)，其在在地產(chǎn)開發(fā)板塊也將優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步向高能級城市高毛利項目聚焦，帶來更為長遠(yuǎn)的價值增量。