觀點直擊 | 旭輝永升服務(wù)：未來3-5年綜合毛利率保持在26%-28%（實錄）

觀點網(wǎng)2021年物管行業(yè)并購金額超340億元再創(chuàng)新高，物管企業(yè)抓住窗口的上市熱潮與大宗股權(quán)并購齊行。

3月22日晚間，旭輝永升服務(wù)交出了2021年度業(yè)績成績單。

2021年，旭輝永升服務(wù)收入約47.03億元，同比增長50.8%；物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)26.54億元，占總收入56.4%；毛利約13億元，同比增長32.7%；毛利率為27.6%，較2020年的31.4%下降3.8個百分點。

年內(nèi)，旭輝永升服務(wù)溢利約6.93億元，同比增長56.5%；擁有人應(yīng)占溢利約6.17億元，同比增長58.0%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入凈額約為8.37億元，較2020年約7.09億元略微增加。

對于“5年10倍”目標(biāo)，管理層表示，“這是未來兩年發(fā)展的總體增長目標(biāo)趨勢，預(yù)計在2023年實現(xiàn)100億元的收入，超過10億元以上的利潤是沒問題的，我們非常篤定。”

收并購、第三方物業(yè)、到家服務(wù)等內(nèi)容，旭輝永升服務(wù)獲得市場很大的關(guān)注。原計劃1個小時的會議，在投資者積極提問下開了將近2小時，還有許多問題都來不及解答。

第三方拓展加速

旭輝永升服務(wù)收入與凈利潤增長均超50%，高增長主要由于在管物業(yè)建筑面積增加，社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生的收入增長，及新收購的附屬公司帶來的財務(wù)影響，而且母公司旭輝控股集團(tuán)2021年實現(xiàn)銷售額約2472.5億元，同比增長7.0%。

據(jù)觀點新媒體了解，于2021年12月31日，旭輝永升服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為2.71億平方米，同比增長約49.4%；在管建筑面積達(dá)到了約1.7億平方米，同比增長約68.3%。

目前旭輝永升服務(wù)合約/在管面積比達(dá)1.59倍，處于行業(yè)中高位水平，未來伴隨著儲備面積轉(zhuǎn)化為在管面積，規(guī)模增長確定性高。

旭輝永升服務(wù)自2013年開始管理第三方物業(yè)后，規(guī)模增長甚是迅速。

第三方物業(yè)開發(fā)商在管總建筑面積1.39億平方米，占總建筑面積的81.3%，較去年同期增加2.7個百分點；近幾年關(guān)聯(lián)交易持續(xù)占比降低，2021年旭輝集團(tuán)關(guān)聯(lián)交易4.8億元，占總收入17.3%，較去年同期下降0.4%。

首席財務(wù)官周迪表示，關(guān)聯(lián)交易的絕對額是上升的，是因為地產(chǎn)和物業(yè)有著天然的、直接的上下游關(guān)系，目前關(guān)聯(lián)交易金額的占比是處在一個低位，未來會繼續(xù)堅持“依靠不依賴”的方針，既要依托大股東的資源優(yōu)勢，又要更加堅定地面向市場化發(fā)展。

據(jù)官微披露，在2021年內(nèi)，旭輝永升服務(wù)市場體系共外拓逾270個項目，其中非住類業(yè)態(tài)達(dá)170余，商業(yè)辦公類58個、產(chǎn)業(yè)與辦公類園區(qū)27個等；新拓展優(yōu)質(zhì)項目有湖南工業(yè)大學(xué)、青島水岸府邸東區(qū)等。

2021年外拓飽和年收入超過12億元，同比增加22%；第三方在管面積1.39億平方米，同比增加74%，第三方物管收入16.1億元，同比增加45.4%。

總裁周洪斌表示，2022年外拓的目標(biāo)是希望突破15-20億，2023年的目標(biāo)是20-30億。

同時，戰(zhàn)略并購已成為旭輝永升服務(wù)發(fā)展過程中極為重要的一環(huán)。

2021年期間，收購華熙鑫安（五棵松體育館）、上海星悅（家居賣場）、山東鑫建、美中環(huán)境，以及購美凱龍(601828)物業(yè)。2021年收并購的合約建筑面積和在管建筑面積分別為1797.5萬平方米和1486.2萬平方米，較2020年增長約4.3倍和5.15倍。

“手里有糧，心里不慌。”周迪指出，現(xiàn)在的地產(chǎn)形勢與以前面臨的挑戰(zhàn)會更大，上市后的物業(yè)企業(yè)兩極分化是非常嚴(yán)重的，只有優(yōu)秀的公司才能夠持續(xù)地獲得投資者的青睞，這也提供了一些新的并購標(biāo)的的機會出現(xiàn)。

“買方的估值邏輯也在變化，但是賣方的心理預(yù)期調(diào)整還沒到位，所以買方和賣方之間的拉扯可能還會有一段時間。”

談及2022年收并購的目標(biāo)時，周迪表示這是公司運營層面的小秘密，“積極+謹(jǐn)慎”的原則是戰(zhàn)略并購的前提，相信2022年收并購一定會有所斬獲。

毛利率下行壓力

面對物管行業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率下行的壓力，投資者同樣非常關(guān)心旭輝永升服務(wù)的毛利率水平。

數(shù)據(jù)顯示，旭輝永升服務(wù)2021年毛利率為27.6%，較2020年的31.4%下降3.8個百分點，物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及對非業(yè)主的增值服務(wù)三項的毛利率均有所下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務(wù)。

客觀部分，2021年疫情補貼取消大約影響了2個點左右的毛利率、地產(chǎn)市場的變化、一手新項目交付不如預(yù)期，使業(yè)主增值服務(wù)、前介等收入的上升趨勢有所減緩。

另外，2021年是旭輝永升服務(wù)的品質(zhì)年，針對業(yè)主服務(wù)投入變多，成本端有一定的影響；同時，到家服務(wù)業(yè)務(wù)的開展及BU化業(yè)務(wù)的探索，因為沒有規(guī)模效應(yīng)，收入增長過程中有些成本是有一些前期投入情況。

從不同業(yè)務(wù)板塊盈利能力看，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率微降至23.1%，小區(qū)增值服務(wù)仍是旭輝永升服務(wù)毛利率最高的業(yè)務(wù)板塊，其毛利率為44.9%，較2020年的49.6%有所下降；對非業(yè)主提供的增值服務(wù)的毛利率為20.9%，而2020年同期為24.6%。

周迪表示，盡管兩項增值服務(wù)的毛利看上去有小幅下降，但是這兩塊業(yè)務(wù)能夠持續(xù)地帶來增長。目前，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和其他服務(wù)帶來的毛利占比已經(jīng)是47:53，這是一個非常好的結(jié)構(gòu)。

管理層認(rèn)為，旭輝永升服務(wù)未來的綜合毛利率會持續(xù)地保持在26%-28%的水平，可能是未來三年到五年的相對可持續(xù)的狀態(tài)；而社區(qū)增值服務(wù)板塊依然會維持快速增長的態(tài)勢，其毛利率區(qū)間維持在40%-50%，可能是一個長期合理的態(tài)勢。

而社區(qū)增值服務(wù)已成長為旭輝永升服務(wù)第二利潤貢獻(xiàn)。

2021年社區(qū)增值服務(wù)的收入較2020年約7.9億元大幅增長約39.2%至約11億元，收入占比達(dá)23.4%；主要是由于在管面積的規(guī)模擴大，所服務(wù)家庭數(shù)量增長以及提供多樣化的專業(yè)增值服務(wù)方面的進(jìn)一步發(fā)展所致。

目前小區(qū)增值服務(wù)包含家居生活服務(wù)、停車位管理及租賃服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及公用區(qū)域增值服務(wù)四大類，收入分別為5.7億元、1.24億元、3.22億元和0.83億元；其中，居家生活服務(wù)收入占比51.8%，物業(yè)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)達(dá)29.3%。

管理層表示，旭輝永升服務(wù)成熟一個就實現(xiàn)一個BU（業(yè)務(wù)單元），目前已經(jīng)獨立的BU如房修、美居、租售持續(xù)穩(wěn)健地推進(jìn)后，產(chǎn)品模式日漸清晰。2021年下半年啟動的工程業(yè)務(wù)BU也正式起航，成為生態(tài)的第四個BU板塊，今年到家服務(wù)的BU業(yè)務(wù)正在積極籌劃。

以下為旭輝永升服務(wù)2021年度全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：經(jīng)過這次市場大洗牌，旭輝集團(tuán)未來的發(fā)展前景？是否有戰(zhàn)略的整體調(diào)整？旭輝未來幾年的開發(fā)體量中樞會有哪些變化的趨勢？集團(tuán)整體的戰(zhàn)略中，旭輝永升服務(wù)的地位有沒有發(fā)生一些新的變化？

林中（董事長）：經(jīng)過這一輪調(diào)整，我認(rèn)為旭輝迎來了一個穩(wěn)定的成長期。在這個穩(wěn)定的成長期里，旭輝會實現(xiàn)降低負(fù)債、穩(wěn)定規(guī)模、提升效益，會迎來一個良性的、持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

旭輝未來五年會大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，特別是包括永升物業(yè)、公寓租賃、代建業(yè)務(wù)、商業(yè)運營業(yè)務(wù)，特別是輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)，旭輝未來希望這些輕資產(chǎn)類業(yè)務(wù)通過五到十年的努力，未來能占旭輝整個收入比重的30%-40%，使旭輝具備穿越周期的能力。旭輝會從過去的以純開發(fā)銷售為主逐步過渡到開發(fā)+運營為主的經(jīng)營模式，運營的比重越來越大，包括物業(yè)、持有的商業(yè)、經(jīng)營的長租公寓等。

未來不只是旭輝可以與物業(yè)做一些協(xié)同，包括最近大力發(fā)展的代建，也會給物業(yè)提供很多新業(yè)務(wù)。因為旭輝永升服務(wù)接了很多代建，今年旭輝永升服務(wù)的代建項目會增加40-50個，包括旭輝永升服務(wù)的長租公寓接的項目，商管接的輕資產(chǎn)項目物業(yè)管理權(quán)也是交給旭輝永升服務(wù)的物管的。

現(xiàn)場提問：對于整體足額甚至超額完成15計劃，最后兩年的成長和具體的營收利潤上有什么具體目標(biāo)和鋪排？對于行業(yè)處在低谷期時，旭輝永升服務(wù)會不會考慮借用這個機會進(jìn)一步擴張市場上和品牌的影響力？到家服務(wù)的整體戰(zhàn)略和未來的成長規(guī)劃？

周洪斌（總裁）：2022年外拓的目標(biāo)是希望突破15-20億，2023年的目標(biāo)是20-30億。我覺得競爭從來都是有的，競爭往往是優(yōu)秀企業(yè)和組織的機會。所以旭輝永升服務(wù)期盼未來的競爭會逐漸從單純的關(guān)系行為和價格行為向品牌和專業(yè)自證的方向去轉(zhuǎn)移。

關(guān)于15的戰(zhàn)略目標(biāo)“5年10倍”，從2019年第一次業(yè)績發(fā)布會時提出了這個戰(zhàn)略目標(biāo)，其實最早沒有那么清晰或者篤定，最終確定了“平臺+生態(tài)”戰(zhàn)略和“四輪驅(qū)動”、“依靠不依賴”。三年過去了，對于實現(xiàn)15戰(zhàn)略目標(biāo)“5年10倍”越來越有信心，非常篤定15的目標(biāo)是能夠完成的。

2022年、2023年完成15戰(zhàn)略對于旭輝永升服務(wù)增長比例要求并沒有很高，但是2022年依然會把目標(biāo)定在50%以上的目標(biāo)去努力，2023年會很輕松地完成15的戰(zhàn)略。這是未來兩年發(fā)展的總體增長目標(biāo)的趨勢，預(yù)計在2023年實現(xiàn)100億的收入，超過10億以上的利潤是沒問題的，我們非常篤定。

李濤（首席運營官）：到家服務(wù)在旭輝永升服務(wù)今年整體戰(zhàn)略下踐行“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”、打造美好生活模型的一項重要工作。

從戰(zhàn)略上來講，是“平臺+生態(tài)”的戰(zhàn)略下的“平臺+生態(tài)”模型。旭輝永升服務(wù)用平臺+生態(tài)、低頻剛需、高頻剛需、專業(yè)性更強、供應(yīng)鏈更長幾組維度來評價或選擇哪些產(chǎn)品是可以用自營的方式來做到家服務(wù)。結(jié)合員工增收、復(fù)合用工的要求，以及評估這些業(yè)務(wù)的專業(yè)度、難度，通過旭輝永升服務(wù)自己的培訓(xùn)、自己的賦能，能夠向業(yè)主提供專業(yè)化服務(wù)的場景，旭輝永升服務(wù)會選擇性地做專業(yè)自營。

對于一些專業(yè)性更強、專項的家政服務(wù)和到家服務(wù)，旭輝永升服務(wù)用聯(lián)營的方式，所以這是選擇性的聯(lián)營和自營的邏輯。對于一些健康管理和專業(yè)性非常強的業(yè)務(wù)，客戶的需要也很豐富，但是旭輝永升服務(wù)會選擇優(yōu)質(zhì)的合作伙伴長期合作的方式來做。

基于運營，今年旭輝永升服務(wù)堅持三個方面：堅持產(chǎn)品服務(wù)化和服務(wù)產(chǎn)品化的邏輯；場景化的運營；強調(diào)基于不同特點客群的基礎(chǔ)上的精細(xì)化運營。這是旭輝永升服務(wù)整個到家服務(wù)今年在圍繞著運營、產(chǎn)品和用戶的三個重要策略和行動方向。

現(xiàn)場提問：旭輝永升服務(wù)去年看了那么多項目，沒有落地的主要原因是什么？今年旭輝永升服務(wù)方向上會有什么調(diào)整？手上有接近40億的現(xiàn)金，全年的并購預(yù)算大概是多少？

周迪（首席財務(wù)官）：旭輝永升服務(wù)現(xiàn)在的心態(tài)“手里有糧，心里不慌”，感覺當(dāng)下有更多機會的出現(xiàn)。2021年之后市場開始太火爆，旭輝永升服務(wù)看了很多項目，但是沒有下手的原因有：業(yè)務(wù)與旭輝永升服務(wù)的融合、協(xié)同不是特別理想；盡調(diào)后發(fā)現(xiàn)其實際經(jīng)營情況與旭輝永升服務(wù)的差異會比較大；市場火爆后要價較高。

旭輝永升服務(wù)會從商譽各方面測算，凡是商譽過不了的，都不會去選擇。大部分是“業(yè)務(wù)邏輯+財務(wù)邏輯+風(fēng)控邏輯”三者并排來看，當(dāng)然首先還是會追求發(fā)展的，因為有些困難是可以通過條款、方案的設(shè)置解決，但是有些可能是解決不了的。

確實現(xiàn)在的地產(chǎn)形勢與以前相比面臨的挑戰(zhàn)會更大。一些小型的地產(chǎn)公司的物業(yè)有幾千萬平方米，可能放棄的標(biāo)的會更多；原來打算上市或想湊在一起上市的，感覺到資本市場對于行業(yè)的熱捧程度不像2020年的狀態(tài)，而且上了以后也發(fā)現(xiàn)兩極分化是非常嚴(yán)重的，只有優(yōu)秀的公司才能夠持續(xù)地獲得投資者的青睞，這也是提供了一些新的并購標(biāo)的的機會出現(xiàn)。

買方的心態(tài)來說，估值邏輯發(fā)生了變化。因為市場的原因或賣方實際經(jīng)營狀態(tài)，導(dǎo)致未來不確定性的業(yè)務(wù)在買方的估值邏輯上發(fā)生一些變化。買方的估值邏輯在變化，但是賣方的心理預(yù)期調(diào)整還沒到位，所以買方和賣方之間的拉扯可能還會有一段時間。

工作的邏輯上來說，這是一個公司運營層面的小秘密， “積極+謹(jǐn)慎”原則是戰(zhàn)略并購的前提，還有全篩查+快速報備+快速決策+事后及時復(fù)盤，以及投后的前置。投資體系化的建設(shè)是旭輝永升服務(wù)一直在做的事情，保證旭輝永升服務(wù)的投資漏斗和執(zhí)行力能夠非常好地運用。

基于現(xiàn)在變化的市場做一些估值的調(diào)整，依然會踐行區(qū)域加強、業(yè)態(tài)補強、能力補全的角度，在心態(tài)上和行動上仍然會保持積極和謹(jǐn)慎。好項目比以前涌現(xiàn)得更多，可以看到現(xiàn)在能夠買的買方也不是那么多，這可能需要一個時間差互相彌合旭輝永升服務(wù)對項目標(biāo)的的看法。相信2022年旭輝永升服務(wù)會斬獲項目。

現(xiàn)場提問：2021年下滑情況和往后毛利率區(qū)間的預(yù)期，是否會因目前疫情的反復(fù)有再有進(jìn)一步下行的可能性？進(jìn)而影響到毛利的結(jié)構(gòu)和整體毛利率？今年有效稅率有了比較明顯的改善，未來對稅率的預(yù)期？

周迪：旭輝永升服務(wù)認(rèn)為綜合毛利率維持在26%-28%，可能是未來三年到五年的相對可持續(xù)的狀態(tài)。

旭輝永升服務(wù)一直把基礎(chǔ)物管的毛利率放在22%左右的水平，從2020年有所下滑主要也是因為疫情補貼所帶來的影響。從基礎(chǔ)物管來說，人的投入度和辛苦程度是會有所增加的，但從現(xiàn)在各個項目上的反映來看，成本的投入相對沒有那么多。

增值服務(wù)、非業(yè)主的角度來說，旭輝永升服務(wù)認(rèn)為20%或以上的毛利水平相對可持續(xù)。這部分收入占比在旭輝永升服務(wù)的預(yù)期中應(yīng)該在整個結(jié)構(gòu)占比中會不斷優(yōu)化。旭輝永升服務(wù)希望增值服務(wù)未來的占比會更大，業(yè)主增值服務(wù)的結(jié)構(gòu)會慢慢地變小。隨著基本盤的擴大，基礎(chǔ)物管這塊還能持續(xù)維持在55%左右的水平。

關(guān)于稅率的問題，今年旭輝永升服務(wù)在海南、珠海、青浦設(shè)立了一些在稅率上相對有優(yōu)勢的公司。比如說珠海，旭輝永升服務(wù)的所得稅率只有15%。

另外，今年旭輝永升服務(wù)也在做高新技術(shù)企業(yè)。從小規(guī)模、地點、特種的稅收優(yōu)惠幾個維度都會去考慮，相對來說在市場還是比較常見也是大家普遍應(yīng)用的，隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)量的變化，旭輝永升服務(wù)能夠更好地享受到這些優(yōu)惠，保證持續(xù)改善，當(dāng)然不可能一下子降到20%或者17%，可能還是會維持在22%，再持續(xù)地往下降一點。