南京擬放松預售資金監(jiān)管，可取比例最高達6成

4月14日，第一財經(jīng)記者從多個渠道確認，日前，南京市住房保障和房產(chǎn)局與人行南京分行聯(lián)合下發(fā)了《關于商品房預售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》（以下簡稱《通知》），對預售資金的取用進行了一定程度的放松。

《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。同時，“開發(fā)企業(yè)申請等額資金保函替換后，預售資金賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的余額，須滿足項目后續(xù)1年內(nèi)建設資金需求；且保函替換資金不得超過項目預售資金監(jiān)管額度的60%。”

《通知》對企業(yè)資質(zhì)也提出了要求。“開發(fā)企業(yè)在申請使用保函之日起前2年內(nèi)，在我市無因違規(guī)使用商品房預售監(jiān)管資金收到行政處罰的情況。擬申請的商品房項目應無司法凍結、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資等情況。”

值得一提的是，《通知》規(guī)定，保函替換資金用途由監(jiān)管機構認定，主要限于開發(fā)企業(yè)在南京市范圍內(nèi)的合理資金流動使用。

該《通知》顯示，其印發(fā)時間為4月11日。南京市某區(qū)房管局的相關工作人員表示，目前尚未執(zhí)行，具體細節(jié)仍在研究中，同時只向部分試點企業(yè)開放。

某華東房企內(nèi)部人士表示，南京這一新規(guī)定意味著，資質(zhì)好的企業(yè)可以通過保函的形式把監(jiān)管資金提出來，的確是放松監(jiān)管資金的一種方式。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向第一財經(jīng)表示，“預計更多城市會在保障竣工交付的情況下，對預售資金監(jiān)管‘不規(guī)范’的情況進行糾偏，過嚴的適當調(diào)整，過松的進行規(guī)范。”

不過，也有房企內(nèi)部對此并不樂觀。上述房企人士亦強調(diào)，“只有資質(zhì)好的企業(yè)能用，這其實也是一種銀行增信。”有某TOP30房企市場人士認為，“這個政策是好的，但是對銀行來說，如果民企有債務違約風險，銀行則要負責兜底。”

另有南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，這一新規(guī)主要在于緩解開發(fā)商資金緊張，“南京一季度疫情影響比較大，開盤的項目大多賣得不怎么樣，房企回款不多”，也利于南京接下來將進行的首輪集中供地。據(jù)了解，南京首輪將集中供應20宗地塊，包括19宗涉宅地塊及1宗商辦地塊，總起始價約267.23億元，最高限價合計達303.56億元。

這是自2月份全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法出臺以來，首次有地方給出較為明確的放松規(guī)定。此前，“鄭州19條”關于“提供政務服務水平便利交易”的規(guī)定中也提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高于保函金額的預售監(jiān)管資金，但并無更詳細的規(guī)定。

2月中旬時，全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺，并明確預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

“但實際上，預售資金監(jiān)管方面仍陸續(xù)有趨嚴的政策出臺，如福州、廈門等，真正政策放松的城市則比較鮮見。”億翰智庫表示。

如海口在2月24日發(fā)布通知稱，要進一步加強預售資金的監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的行為，其中強調(diào)所有房款應直接存入監(jiān)管賬戶；3月中旬，長沙也下發(fā)通知，升級長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預售資金，須全額存入預售資金監(jiān)管專用賬戶。

對預售資金的嚴監(jiān)管起始于2021年下半年，個別房企陷入流動性危機，各地便在實際執(zhí)行層面大幅加強了預售資金監(jiān)管的力度，很多城市開始“因企施策”，對杠桿較高、信用資質(zhì)較弱的房企，采取格外嚴格的預售資金監(jiān)管措施。

浙商證券研報顯示，監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金：重點監(jiān)管資金用于確保項目工程建設進度的正常推進，一般以工程造價或預售款為基準乘以一定比例來提取。而一般監(jiān)管資金（若有開發(fā)貸、按揭貸由銀行、金融機構監(jiān)管）指超過重點監(jiān)管資金額度以外的監(jiān)管資金，房企可按各城市規(guī)定提取，但應當優(yōu)先用于監(jiān)管項目的建設或開發(fā)貸的償還。

“之前很多房地產(chǎn)企業(yè)把預售資金監(jiān)管賬戶里的錢拿走了，沒有留下工程款，”一位對房地產(chǎn)行業(yè)熟悉的債券投資人向第一財經(jīng)表示，2021年地方政府加強監(jiān)管之后，“有的地方政府比較嚴格，就會要求賬戶里留下高于項目后期所需的資金量。

這使得房企對預售資金的使用經(jīng)歷了從“可以任意使用”到“無法使用”的過程。

“實際上類似于突然從預售制向現(xiàn)房銷售切換，本質(zhì)上是一種一次性的流動性沖擊。”太平洋證券研報指出，“如果房企能堅持到在建的房子封頂竣工，則預售資金監(jiān)管戶里的資金就能提取出來（不過還要先償還項目上的開發(fā)貸或非標借款，剩余資金才能歸集到集團總部）。”

許多房企的資金也因此沉淀在項目上無法取用，回籠到集團層面的資金大幅減少。

如今，隨著預售資金監(jiān)管逐漸松綁，對房企流動性壓力的緩解無疑是一項利好。

“預售資金監(jiān)管不搞‘一刀切’，因企施策，縮短支取審批時限，更加精細化差異化進行預售資金監(jiān)管是大趨勢。”于小雨判斷，“這對于穩(wěn)健經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營企業(yè)而言，是一項利好，緩解企業(yè)的資金壓力，也是解決企業(yè)資金困局的主要方式之一，讓經(jīng)營業(yè)務趨于正常化。