部分樓盤(pán)降幅30%，“回暖”的鄭州樓市為何又現(xiàn)“跳水”

鄭州市的一些樓盤(pán)，正以“促銷”的名義將房?jī)r(jià)打成了“骨折”，而跟進(jìn)者逐漸增多。

4月23日上午，在位于鄭州西郊的一個(gè)樓盤(pán)，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)王婷告訴第一財(cái)經(jīng)，就在上周，他們項(xiàng)目還拿出一棟樓做促銷，銷售均價(jià)為5000-5500元/㎡，而該項(xiàng)目在2019年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，對(duì)外銷售均價(jià)則為7500元/㎡——這意味著，與高峰期相比，這棟直降2000-2500元/㎡的樓盤(pán)，降價(jià)幅度已達(dá)26.67%-33.33%。

不過(guò)，王婷說(shuō)，降價(jià)促銷的效果，確實(shí)很明顯，“客戶太多，我忙到凌晨2點(diǎn)過(guò)才回家。”她說(shuō)，目前，這棟層高33層、共計(jì)100多戶的促銷樓盤(pán)，已經(jīng)基本清盤(pán)。

此外，位于鄭州市大學(xué)南路上的城南正榮府、奧園悅城，以及位于鄭州市經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)的路勁正榮悅東園、綠都上悅城，也都紛紛在此前后加入“促銷”隊(duì)伍，以低價(jià)爭(zhēng)搶購(gòu)房客戶。

而另一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，為了盡可能招攬客戶，甚至推出了“零首付”等涉嫌違規(guī)的促銷措施，以其中一個(gè)位于鄭州市西南郊區(qū)、由某央企開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目一棟18層的樓盤(pán)，目前銷售均價(jià)約6000元/㎡，這意味著，面積97㎡的新房，需要支付購(gòu)房款約58萬(wàn)左右，但該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)稱，客戶不需要支付30%首付款即可購(gòu)房，“全部貸款，月供3000多元左右”，這名置業(yè)顧問(wèn)稱，能夠做到這些，是因?yàn)樵擁?xiàng)目的備案價(jià)格高達(dá)8000多元，但如今樓市下行，他們只能通過(guò)不斷降價(jià)來(lái)吸引客戶，但如果客戶確實(shí)不能一次性拿出18萬(wàn)元的首付款，他們可以幫忙操作“零首付”，幫助客戶達(dá)成購(gòu)房目標(biāo)。

為何“促銷”

到底是什么原因促成了鄭州這一波樓市窗前強(qiáng)大的“促銷”力度？當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者、地產(chǎn)自媒體“山哥說(shuō)房市”創(chuàng)始人奚春山告訴第一財(cái)經(jīng)，這跟樓市不斷下行導(dǎo)致的購(gòu)房者心態(tài)變化有關(guān)。

“以往，客戶買(mǎi)新房，最關(guān)注的是位置，周邊有沒(méi)有配套學(xué)校，”奚春山說(shuō)，但眼下，購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán)重，即便選擇購(gòu)買(mǎi)新房，也開(kāi)始將現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房作為優(yōu)先選擇，之前被排在首位的位置、配套設(shè)施反而排在其次了。

但另一個(gè)事實(shí)是，很多樓盤(pán)之所以已經(jīng)到了現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房階段仍未售完，其實(shí)也跟項(xiàng)目本身可能存在的各種瑕疵有關(guān)，要么，是位置太偏僻，周邊基礎(chǔ)配套匱乏，要么，是開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力不濟(jì)，或者開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。

他以同樣位于鄭州市西南郊、同樣由某央企開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目從2017年開(kāi)始拿地建設(shè)，如今，項(xiàng)目已經(jīng)建成了兩期，甚至有的小區(qū)已經(jīng)交房入住，但項(xiàng)目至今仍未售完。

“（位置）太偏了，除了一個(gè)水庫(kù)，周邊啥也沒(méi)有。”但就是這樣一個(gè)項(xiàng)目，如今卻多次成為鄭州的熱銷樓盤(pán)，央企、現(xiàn)房，成為不少購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)的重要原因。

王婷所在的樓盤(pán)，位置則更為偏僻，說(shuō)是位于鄭州西郊，其實(shí)地理位置已經(jīng)屬于鄭州市下屬的滎陽(yáng)市，從2019年開(kāi)盤(pán)至今，房子從建設(shè)到如今的現(xiàn)房，銷售也是一直不暢，但如今，這個(gè)距離鄭州繞城高速還有10多公里的偏僻樓盤(pán)，同樣借助現(xiàn)房以及大幅度降價(jià)促銷，一舉清空了大部分樓盤(pán)“庫(kù)存”。

“這一波（樓市）促銷，跟前幾年的‘金九銀十’促銷有很大的不同。”奚春山說(shuō)，之前的促銷，更多側(cè)重于營(yíng)銷層面，為購(gòu)房客戶描繪交房后的愿景、規(guī)劃，但這一波，一方面參與促銷的樓盤(pán)大多集中于現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤(pán)，另一方面，促銷方式則更為“簡(jiǎn)單粗暴”，動(dòng)輒就是降價(jià)1000元甚至2000元以上，或者以“零首付”、“低首付”盡可能降低購(gòu)房門(mén)檻。

警惕“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)

“趁著現(xiàn)在房?jī)r(jià)低，利率也降了，趕緊買(mǎi)。”鏈家地產(chǎn)中介馬小濤一邊將各家樓盤(pán)的降價(jià)促銷信息發(fā)布到朋友圈，一邊“刺激”客戶說(shuō)，位于鄭州市高新區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，地處三環(huán)，價(jià)格降到9字頭后，僅剛剛過(guò)去的周六、周日兩天，就成交了近80多房源，“這節(jié)奏，你能想象到，五一假期會(huì)更火。”

馬小濤說(shuō)，自從今年2月15日，鄭州市代市長(zhǎng)何雄表態(tài)將對(duì)樓市推出一系列刺激措施后，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)便開(kāi)始迎來(lái)各種政策利好，先是于3月1日推出了包括取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、重啟棚改貨幣化、允許市民通過(guò)親屬投靠或改善型購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)第三套房屋等18條措施在內(nèi)的樓市新政，之后，又將持續(xù)多年“二手房3年內(nèi)禁止銷售”政策取消，并修改為“取得房產(chǎn)證一年后即可正常出售”。

隨后，鄭州市又在4月15日宣布，實(shí)施青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動(dòng)，將投入巨量資金，對(duì)符合條件的大中專畢業(yè)生，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，其中，符合條件的全日制博士，在鄭首次購(gòu)房補(bǔ)貼高達(dá)10萬(wàn)。

一系列政策組合拳之下，著實(shí)讓包括馬小濤在內(nèi)的鄭州地產(chǎn)中介從業(yè)人員們興奮了大半天，到處嚷嚷著“鄭州地產(chǎn)回暖了”。

可是，面對(duì)恒大、泰禾等地產(chǎn)公司的頻頻“暴雷”，以及鄭州多家地產(chǎn)公司的或“主動(dòng)躺平”，或工地停工，不少鄭州市民已如“驚弓之鳥(niǎo)”，不敢輕易入市了。

焦急之下，當(dāng)?shù)夭簧匍_(kāi)發(fā)商最終祭出了“降價(jià)”大旗，通過(guò)此起彼伏的降價(jià)等措施刺激潛在購(gòu)房者，一些樓盤(pán)因此迎來(lái)銷售機(jī)會(huì)。

不過(guò)，作為曾先后見(jiàn)證數(shù)十個(gè)樓盤(pán)停工、爛尾的地產(chǎn)工業(yè)者，奚春山卻提醒道，面對(duì)當(dāng)下樓市促銷的各種亂象紛呈，購(gòu)房者不能一味圖便宜，更應(yīng)關(guān)注的，是降價(jià)可能帶來(lái)的樓盤(pán)建筑質(zhì)量下降以及潛在的“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

（文中王婷為化名）