年報(bào)觀察 | 天健集團(tuán)：天驕之后

觀點(diǎn)網(wǎng)作為深圳特區(qū)建工集團(tuán)旗下核心企業(yè)，深圳國(guó)資委控股上市公司，天健集團(tuán)(000090)在4月中旬交出了2021年度的經(jīng)營(yíng)答卷。

根據(jù)公告，2021年天健集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入232.69億元，同比增長(zhǎng)35.88%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)19.33億元，同比增加30.09%。期末總資產(chǎn)598.24億元，同比增長(zhǎng)22.09%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)127.05億元，同比增長(zhǎng)15.96%。

其中，城市建設(shè)板塊營(yíng)業(yè)收入146.77億元，同比增長(zhǎng)19.27%，綜合開(kāi)發(fā)板塊營(yíng)業(yè)收入98.39億元，同比增長(zhǎng)42.24%；城市服務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入12.25億元，同比增長(zhǎng)17.07%。上述三類(lèi)業(yè)務(wù)在總營(yíng)收中的占比依次為57.02%、38.22%、5.76%。

報(bào)告期內(nèi)，天健集團(tuán)城市建設(shè)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比最大，完成了布吉水質(zhì)凈化廠三期、布吉河(龍崗段)綜合整治工程等，還新增多項(xiàng)PPP、EPC、代建、總承包等各類(lèi)工程，在建項(xiàng)目219項(xiàng)，合同造價(jià)448.54億元，比上年同期增長(zhǎng)34.7%。

受宏觀調(diào)控和金融政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，越來(lái)越多房企宣布把擁有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高成長(zhǎng)、高盈利、抗周期等特點(diǎn)的代建模式作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要戰(zhàn)略單元。而天健集團(tuán)是深圳市最早從事代建業(yè)務(wù)單位之一，城市建設(shè)板塊在營(yíng)收中依舊保持高位。

綜合開(kāi)發(fā)板塊，天健集團(tuán)房地產(chǎn)收入從2017年起增速都比較明顯。根據(jù)年報(bào)，去年房地產(chǎn)收入比上年同期增長(zhǎng)42.24%，至98億元，漲幅位居各業(yè)務(wù)之首。

亮眼的表現(xiàn)主要得益于深圳天驕項(xiàng)目銷(xiāo)售及結(jié)轉(zhuǎn)，該項(xiàng)目占天健集團(tuán)房地產(chǎn)收入最高時(shí)達(dá)到了6成。

2019年，天健集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收65.6億，同比漲幅49.93%；其中，天健天驕南苑營(yíng)收21.3億，毛利率62.73%。2020年，天驕南苑營(yíng)收更是到達(dá)了42.9億，占當(dāng)年房地產(chǎn)營(yíng)收總額的6成，毛利率在62.45%。

而2021年天健集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率降至35.96%，同比下降11.42個(gè)點(diǎn)。具體項(xiàng)目看，天驕南苑和天驕北廬營(yíng)收38.55億元，貢獻(xiàn)略有下降，其中天驕南苑營(yíng)收貢獻(xiàn)跌至5814萬(wàn)元。

另最新一季度報(bào)告顯示，天健集團(tuán)總營(yíng)收38.61億元，同比下降6.65%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約9.09億元，同比下降1.64%。

不難看出，天健集團(tuán)目前高毛利和營(yíng)收漲幅是由深圳天驕項(xiàng)目支撐的，這種具備區(qū)位、體量及毛利率優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目難以復(fù)制。正因如此，在核心項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)后，如何保持房地產(chǎn)盈利穩(wěn)定性，尋求合適的項(xiàng)目，也是天健集團(tuán)需要解決的問(wèn)題。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，天健天驕項(xiàng)目是深圳福田景田片區(qū)首個(gè)城市更新項(xiàng)目，被列為深圳市重大項(xiàng)目。天驕南苑項(xiàng)目于2019年8月預(yù)售，2019年12月30日完成竣工驗(yàn)收備案；天驕北廬則于2020年11月24日預(yù)售，2020年12月31日完成竣工備案，截至去年底北廬尚未結(jié)轉(zhuǎn)面積僅剩余6.57萬(wàn)平方米，或?qū)⒂趦赡陜?nèi)結(jié)算完畢。

天健天驕二期正在進(jìn)行主體施工，完工進(jìn)度40%，但二期建面只有1.1萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目已列入天健集團(tuán)2022年續(xù)建或新建地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名單內(nèi)。

面對(duì)未來(lái)毛利率下滑趨勢(shì)，天健集團(tuán)一定程度上調(diào)整了投拓戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)。

2021年，天健集團(tuán)新增棚改服務(wù)項(xiàng)目9項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目52項(xiàng)。競(jìng)得長(zhǎng)沙市金洲大道和深圳市前海地塊；大型項(xiàng)目占比上升，超10億元項(xiàng)目7項(xiàng)，約占全年施工市場(chǎng)拓展總額的40%；新業(yè)務(wù)有所斬獲，進(jìn)入城際鐵路建設(shè)、工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)供電領(lǐng)域。

截至去年底，該公司主要在售項(xiàng)目20個(gè)，計(jì)容建筑面積249.83萬(wàn)平方米，累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積123.35萬(wàn)平方米，未結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積109.50萬(wàn)平方米；主要在建項(xiàng)目8個(gè)，計(jì)容建筑面積總額69.03萬(wàn)平方米；儲(chǔ)備項(xiàng)目1個(gè)，總建筑面積19.91萬(wàn)平方米。

目前，天健集團(tuán)有深圳福田區(qū)景田片區(qū)天健天驕項(xiàng)目、寶安區(qū)碧海花園棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目、龍崗區(qū)南嶺村項(xiàng)目、龍崗區(qū)天健創(chuàng)智新天地項(xiàng)目及南山區(qū)西麗汽車(chē)城項(xiàng)目5個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)了解，天健集團(tuán)一直加大在舊改和棚改上的布局。有投資者向觀點(diǎn)新媒體表示，天健集團(tuán)通過(guò)深圳天驕項(xiàng)目和羅湖棚改的鍛煉，把相關(guān)管理和實(shí)施隊(duì)伍組建起來(lái)了，有豐富的棚改經(jīng)驗(yàn)和談判經(jīng)驗(yàn)。

天健集團(tuán)在對(duì)南嶺村的土地整備前期，40-50天時(shí)間完成了3萬(wàn)多套房子的測(cè)繪、2萬(wàn)多戶(hù)的信息核查。對(duì)羅湖棚改時(shí)，150萬(wàn)平方米，9萬(wàn)多人，接近4萬(wàn)戶(hù)，不到一年的時(shí)間完成搬遷安置以及拆除。

此外，天健集團(tuán)也正在推進(jìn)羅湖金翠城市更新項(xiàng)目、龍華華富工業(yè)區(qū)項(xiàng)目等一批城市更新項(xiàng)目的前期工作。

2022年一季度，天健以8.94億元競(jìng)得成都天府新區(qū)2.65萬(wàn)平方米宅地。4月29日，深圳迎來(lái)第一批集中供地，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，天健集團(tuán)對(duì)所出讓地塊做相關(guān)研究，并計(jì)劃參與競(jìng)拍。

近兩年備受關(guān)注的物業(yè)賽道，天健集團(tuán)也展現(xiàn)出較快的發(fā)展速度。對(duì)此有分析指，規(guī)模迅速增長(zhǎng)或許主要為上市作準(zhǔn)備，不排除天健未來(lái)將分拆物業(yè)板塊。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年該公司物業(yè)服務(wù)管理面積逾2300萬(wàn)平方米，新增314萬(wàn)平方米；2020年新增物業(yè)服務(wù)面積近400萬(wàn)平方米；2021年新增物業(yè)管理項(xiàng)目82個(gè)，面積448.07萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)覆蓋27個(gè)城市。