萬(wàn)科馳援舊相識(shí) 綠景白石洲獲注資22.8億元

綠景中國(guó)公告稱，萬(wàn)科將向旗下四達(dá)實(shí)業(yè)注資約22.8億元。

綠景中國(guó)迎來(lái)了“最強(qiáng)援手”。

2022年6月7日晚間，綠景中國(guó)公告稱，其旗下智慧城市發(fā)展、深圳四達(dá)實(shí)業(yè)與萬(wàn)科旗下深圳深全訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，萬(wàn)科將向四達(dá)實(shí)業(yè)注資約22.8億元，其中約1.71億元注入注冊(cè)資本，占四達(dá)實(shí)業(yè)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約8%，而剩余約21億元?jiǎng)t入賬為四達(dá)實(shí)業(yè)資本儲(chǔ)備。

完成交易后，四達(dá)實(shí)業(yè)將由綠景中國(guó)持股92%，萬(wàn)科持股8%。四達(dá)實(shí)業(yè)的主要資產(chǎn)是位于深圳白石洲的城市更新項(xiàng)目，目前第一期已經(jīng)動(dòng)工，但萬(wàn)科并不參與其中，萬(wàn)科注資款項(xiàng)將參與的是第三、四期的開(kāi)發(fā)，這也就意味著，萬(wàn)科的入股將是“長(zhǎng)線投資”。

這是一筆被認(rèn)為是“雙贏”的交易，流動(dòng)性不足的綠景中國(guó)得以獲得萬(wàn)科的增信，而近年來(lái)在深圳市場(chǎng)無(wú)甚建樹的萬(wàn)科則拿到了明星項(xiàng)目白石洲的參與權(quán)，的確各取所需。

事實(shí)上，這與萬(wàn)科近期在土地市場(chǎng)的策略并非完全相向。去年下半年以來(lái)，雖然市場(chǎng)上涌現(xiàn)了許多潛在標(biāo)的，但萬(wàn)科一直保持審慎，絕不輕易出手。

綠景中國(guó)有被萬(wàn)科注資的幸運(yùn)，也并非僅僅因?yàn)轫?xiàng)目資質(zhì)優(yōu)良，更重要的是兩家企業(yè)之間存在的“羈絆”。萬(wàn)科是綠景中國(guó)的股東之一，此前綠景中國(guó)也曾入股過(guò)萬(wàn)科旗下的資產(chǎn)包。本就在生意上頗多來(lái)往，才能夠促成萬(wàn)科的增援，運(yùn)氣與實(shí)力，缺一并不可。

“寶地”白石洲

綠景中國(guó)是一家規(guī)模和資產(chǎn)均不突出的小型房企，它被外界所熟知正是由于其所持有的白石洲城市更新項(xiàng)目。

白石洲項(xiàng)目位于深圳的核心區(qū)域南山區(qū)，項(xiàng)目總計(jì)容面積約358萬(wàn)平方米。

2020年8月，綠景中國(guó)間接手收購(gòu)白石洲舊改項(xiàng)目合共80%股權(quán)，2021年4月，綠景中國(guó)子公司被確認(rèn)為白石洲項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)主體。公開(kāi)資料顯示，這一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為8至10年，第一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2022年-2023年入市。

綠景對(duì)白石洲項(xiàng)目寄予厚望。

根據(jù)綠景2021年年報(bào)，去年年底綠景中國(guó)的現(xiàn)金余額為72.87億元，而其今年將有約98億元借款到期，現(xiàn)金尚未能覆蓋短債，而綠景所測(cè)算的白石洲項(xiàng)目貨值將達(dá)到2000億元，首期貨值為300-400億元，如能夠快速變現(xiàn)，綠景中國(guó)的短債壓力將會(huì)減輕不少。

不過(guò)，白石洲項(xiàng)目入市時(shí)間暫時(shí)未能確定，引入萬(wàn)科也是緩解當(dāng)前資金面緊張的舉措之一。

不過(guò)，萬(wàn)科不參與該項(xiàng)目第一期及第二期開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，且無(wú)權(quán)獲得該項(xiàng)目一二期利潤(rùn)分配，且無(wú)需對(duì)其任何負(fù)債負(fù)責(zé)。萬(wàn)科將參與項(xiàng)目第三、四期的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，而其與綠景中國(guó)將分別按照20%、80%的利潤(rùn)分配，這意味著萬(wàn)科這筆投資要看到回報(bào)，將是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。

但是，從交易條款來(lái)看，萬(wàn)科在這個(gè)項(xiàng)目上所支付的對(duì)價(jià)是相當(dāng)公允的。

綠景在公告中稱，萬(wàn)科的注資金額由獨(dú)立合資格估值師所評(píng)估于2022年3月31日目標(biāo)公司100%股權(quán)的市值約為330億元厘定，如此計(jì)算，萬(wàn)科獲得8%股權(quán)所應(yīng)支付對(duì)價(jià)應(yīng)為26.4億元，萬(wàn)科所實(shí)際支付的對(duì)價(jià)較之有所折讓。

在付款條件上，萬(wàn)科首期僅需在交易完成日期后支付11.4億元，而剩余部分最晚可以于2023年4月30日前安排支付，對(duì)萬(wàn)科而言，是“放長(zhǎng)線釣大魚”的劃算買賣。

而且，萬(wàn)科雖然持股僅8%，但對(duì)第三、四期項(xiàng)目的利潤(rùn)分配是二八分成，萬(wàn)科對(duì)之的投入與產(chǎn)出，也是可觀的。

不僅如此，這宗交易還為萬(wàn)科設(shè)置了“保護(hù)條款”。

根據(jù)公告，如果項(xiàng)目公司沒(méi)能在2025年9月30日前向商業(yè)銀行取得開(kāi)發(fā)貸款（包括該項(xiàng)目第三期及第四期開(kāi)發(fā)貸款）或出現(xiàn)資金缺口，且無(wú)任何替代的融資解決方案，智慧城市需要購(gòu)買萬(wàn)科所持有的股權(quán)和相關(guān)債務(wù)，如果未在指定期間內(nèi)不行使退出權(quán)，則萬(wàn)科對(duì)第三、四期的利潤(rùn)分配比例將由20%提高至40%。

綠景、萬(wàn)科往事

萬(wàn)科、綠景均未有對(duì)外公開(kāi)表態(tài)對(duì)這樁交易的看法，但綠景能夠獲得萬(wàn)科的增援，并非沒(méi)有理由。

事實(shí)上，萬(wàn)科早在2015年就成為綠景中國(guó)的財(cái)務(wù)投資者，其時(shí)萬(wàn)科斥資6.6億港元持股17.81%，隨后股權(quán)逐漸被稀釋，截至2021年年底，萬(wàn)科持股比例為11.78%，仍超過(guò)10%。

這是萬(wàn)科鮮有的股權(quán)投資，且作為綠景中國(guó)的股東之一，萬(wàn)科還在綠景中國(guó)董事會(huì)中有一席之位。在2019年之前，萬(wàn)科總裁祝九勝曾長(zhǎng)期擔(dān)任綠景中國(guó)的獨(dú)立非執(zhí)行董事，此后則改由萬(wàn)科旗下萬(wàn)物梁行首席財(cái)務(wù)官莫凡擔(dān)任。

事實(shí)上，萬(wàn)科和綠景一直是“互幫互助”的關(guān)系。

2020年6月29日，萬(wàn)科為551億元廣信資產(chǎn)包引入7家戰(zhàn)略投資者，其中就有綠景系公司的參與。萬(wàn)科當(dāng)時(shí)將持有廣信資產(chǎn)包50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予“中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，而深圳綠景華城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠景華城）持有這一計(jì)劃20%份額。

根據(jù)啟信寶數(shù)據(jù)顯示，綠景華城實(shí)為“深圳市綠景福實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司”的孫公司，后者由何亞興、黃獻(xiàn)民兩名自然人控股，而據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》，何亞興、黃獻(xiàn)民均為綠景中國(guó)（港股上市公司）母公司綠景集團(tuán)控制人黃康境家族成員。

廣信資產(chǎn)包是一個(gè)解包復(fù)雜度極高的項(xiàng)目，萬(wàn)科其時(shí)引入戰(zhàn)投方，也是為了降低資金壓力快速變現(xiàn)的一種方式，而綠景在當(dāng)時(shí)投資這一資產(chǎn)包，對(duì)萬(wàn)科而言也是另類的幫助。

由此看來(lái)，萬(wàn)科與綠景過(guò)往在生意上的來(lái)往，素來(lái)頗為緊密。而萬(wàn)科對(duì)綠景白石洲項(xiàng)目的注資，也能夠從中窺探到萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行期的資產(chǎn)收購(gòu)態(tài)度，還是那句“幫別人忙也不會(huì)給自己添亂”。

一位在萬(wàn)科區(qū)域任職的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，萬(wàn)科面對(duì)的機(jī)會(huì)很多，但受到各種因素的影響，潛在交易方要價(jià)合適的并不多。“一定要價(jià)格合理我們才會(huì)去入手，存在超融或者其他不可抗因素太多的項(xiàng)目，我們都會(huì)非常謹(jǐn)慎的。”

綠景白石洲獲得萬(wàn)科的支援，正是印證萬(wàn)科思路的“典型交易”。首先，對(duì)價(jià)合理，其次，有完備的退出保護(hù)機(jī)制，最后，有交情在前，這些條件，對(duì)于這宗交易的促成，或許缺一不可；但對(duì)于流動(dòng)性普遍不足的房企來(lái)說(shuō)，獲得萬(wàn)科增信而緩解資金面緊張重要還是要價(jià)更高但卻待價(jià)而沽收益更高，是魚和熊掌的關(guān)系。

不過(guò)，資本市場(chǎng)的反應(yīng)說(shuō)明一切。在宣布萬(wàn)科入股白石洲項(xiàng)目之后，綠景中國(guó)次日股價(jià)大漲。截至2022年6月8日，綠景中國(guó)收于1.25港元/股，漲幅達(dá)到43.68%。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）