當(dāng)前關(guān)注：流動(dòng)的保障房

(資料圖)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

保障房REITs潮起。

繼8月底紅土深圳安居、中金廈門(mén)安居、華夏北京保障房三只保障性租賃住房REITs成功上市后，保障房REITs的名單中即將迎來(lái)又一位新成員。

9月22日，華潤(rùn)置地（01109. HK）公告，華夏基金及中信證券(600030)向證監(jiān)會(huì)及上交所提交了公募基金注冊(cè)及上市的申請(qǐng)材料。同日，上交所披露，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT提交申報(bào)并獲得受理。

華夏華潤(rùn)有巢REIT是華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“有巢深圳”）、中信證券、華夏基金三者聯(lián)合推出的REITs項(xiàng)目。

該基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)為有巢深圳旗下位于上海市松江區(qū)的兩個(gè)保障性租賃住房，即泗涇項(xiàng)目和東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目。

自此，華潤(rùn)置地成為除招商蛇口(001979)外，第二個(gè)嘗鮮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的房地產(chǎn)企業(yè)。

華夏基金作為公募基金管理人，將設(shè)立公募基金作為公開(kāi)上市的基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。有巢深圳將作為項(xiàng)目顧問(wèn)向項(xiàng)目提供營(yíng)運(yùn)及管理服務(wù)，包括行政支援。基礎(chǔ)設(shè)施REIT將就此等服務(wù)支付管理費(fèi)。

目前，預(yù)計(jì)公募基金將募集11.2億元。

相對(duì)于“快周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，租賃住房資金沉淀量大、回報(bào)周期長(zhǎng)。如果成功搭上REITs的東風(fēng)，沉淀的資金將隨之“流動(dòng)”起來(lái)。

去年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的開(kāi)閘以及政策層“十四五”期間對(duì)租賃住房的定調(diào)，帶動(dòng)了保障房REITs的興起。一眾房企蠢蠢欲動(dòng)，想要在融資艱難的行業(yè)環(huán)境中，掘一眼“活水”，拓寬融資渠道，活絡(luò)手頭資金。

但事情并不如想象這般簡(jiǎn)單。

此前深交所曾針對(duì)保障房REITs發(fā)布相關(guān)《指引》，要求基金原始權(quán)益人回收資金需用于保障房建設(shè)；且涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)進(jìn)行隔離，嚴(yán)防資金流入商品房及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

對(duì)那些想要通過(guò)推動(dòng)保障房REITs上市來(lái)拯救流動(dòng)性的房企而言，這樣的想法或許并不那么現(xiàn)實(shí)。

首宗房企保障房REIT上市

作為首只由房地產(chǎn)企業(yè)推出的保障房公募REITs，華夏華潤(rùn)有巢REIT的上市頗有一番意味。

泗涇項(xiàng)目全稱為有巢國(guó)際公寓社區(qū)·泗涇社區(qū)，是上海首宗R4租賃用地項(xiàng)目；東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目全稱為有巢國(guó)際公寓社區(qū)·東部經(jīng)開(kāi)區(qū)店，是上海第二宗R4租賃用地項(xiàng)目，同時(shí)是華潤(rùn)置地的第二個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目。

2017年，隨著房地產(chǎn)“租售同權(quán)”的明確，北京、上海等 13個(gè)城市成為開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。次年，上海開(kāi)始推出農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。這些純租賃用地，也稱R4租賃用地。

2018年8月、10月，華潤(rùn)置地先后以底價(jià)1.8億元和1.25億元拿下松江區(qū)工業(yè)區(qū)的“SJC10024單元09—11號(hào)地塊、松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)地塊。經(jīng)兩年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，2021年3月、4月，泗涇項(xiàng)目和東經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目先后達(dá)成開(kāi)業(yè)。

據(jù)了解，泗涇項(xiàng)目土地面積2.02萬(wàn)平方米，建筑面積4.03萬(wàn)平方米，共建有825戶；東部經(jīng)開(kāi)項(xiàng)目建筑總面積12.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由5棟樓組成，其中1-4號(hào)樓為租賃公寓，共有1015套房間。

華潤(rùn)置地是持有投資物業(yè)最多的房企之一，至2022上半年，其經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值達(dá)到2224億元。該公司最早在2018年涉足住房租賃領(lǐng)域，并創(chuàng)立長(zhǎng)租公寓品牌“有巢”。

目前，華潤(rùn)置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大產(chǎn)品線，入駐城市16個(gè)，管理房源5.5萬(wàn)間。其中，在營(yíng)房間數(shù)2.2萬(wàn)間，儲(chǔ)備房間數(shù)3.3萬(wàn)間。規(guī)模上名列前茅。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，華潤(rùn)置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額76億元，增長(zhǎng)19.4%，其中，代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、影業(yè)及康養(yǎng)業(yè)務(wù)對(duì)生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)分別為94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。據(jù)此計(jì)算，長(zhǎng)租公寓為其貢獻(xiàn)收入1.8億元。

此次上市，華潤(rùn)置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%，剩余的66%基金股份將為公眾基金份額持有人持有。

上市完成后，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃將向華潤(rùn)置地收購(gòu)項(xiàng)目公司的全部權(quán)益。完成后，上述兩項(xiàng)目公司將由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再為華潤(rùn)置地附屬公司。華潤(rùn)置地最終實(shí)現(xiàn)了在該兩個(gè)項(xiàng)目的退出。

根據(jù)截至2022年3月31日的數(shù)據(jù)，泗涇項(xiàng)目出租率約96%，東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目出租率約92%。出租率保持在較高水平。

在地產(chǎn)行業(yè)，如果華夏華潤(rùn)有巢REIT成功上市，華潤(rùn)置地將成為除招商蛇口外，第二個(gè)嘗鮮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的房地產(chǎn)企業(yè)。其也是首個(gè)嘗鮮保障房REIT的房企。

保障房REITs受熱捧

隨著去年6月首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市在深交所和上交所以來(lái)，國(guó)內(nèi)的公募REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。特別在住房租賃領(lǐng)域，在政策的引領(lǐng)下迎來(lái)公募REITs的上市潮。

2021年以來(lái)，中央針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，與此同時(shí)，多文件支持推動(dòng)保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目落地。據(jù)了解，為健全住房保障體系，著力解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，2021年、2022年，全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。

而根據(jù)今年9月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮的介紹，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。以解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

政策的推動(dòng)之下，2021年7月，隨著國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布“958號(hào)文”，保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)試點(diǎn)工作。

保障房REITs乘著這股東風(fēng)迎來(lái)快速擴(kuò)容。

在華夏華潤(rùn)有巢REIT之前，不足一個(gè)月前的8月31日，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs——紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT剛剛完成上市。

政策的支持以及公募REITs開(kāi)閘所帶來(lái)的市場(chǎng)熱度，讓這批保障房REITs受到了投資者的追捧。

8月16日，中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產(chǎn)品正式公開(kāi)發(fā)售。其中，紅土深圳安居REIT擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新紀(jì)錄。

8月31日，三只首批保障房REITs項(xiàng)目開(kāi)啟同步上市交易，發(fā)行規(guī)模總計(jì)37.97億元。開(kāi)盤(pán)之后，三只產(chǎn)品全部一字漲停。

而據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行以來(lái)，上市首日即錄得漲停板的僅有四只產(chǎn)品。上述三只保障房REITs均在該名單。剩余一只為2021年12月17日上市的建信中關(guān)村(000931)產(chǎn)業(yè)園REIT。

房企的新融資通道

投資者在經(jīng)濟(jì)下行、股市震蕩的大環(huán)境下，對(duì)保障房REITs的追崇有其合理的一面。從收益率來(lái)看，這些保障房REITs的表現(xiàn)似乎并不差。

資料顯示，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT和華夏北京保障房REIT合計(jì)有8個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)，擁有8663套租賃房間。這些底層資產(chǎn)均位于深圳、北京、廈門(mén)三個(gè)一線及強(qiáng)二線城市。三項(xiàng)目的出租率分別達(dá)98.78%、99.29%和94.66%，出租率高，有相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。

2022年一季度，上述三個(gè)項(xiàng)目毛利率分別達(dá)52%、68%、70%，具有較好的盈利水平。根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，紅土深圳安居項(xiàng)目、中金廈門(mén)安居項(xiàng)目和華夏北京保障房項(xiàng)目2023年預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率分別為4.25%、4.34%和4.31%，可帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

更重要的是，投資者爭(zhēng)相追崇，更看好的或還在于保障房REITs所能達(dá)成對(duì)企業(yè)、行業(yè)、社會(huì)等多方面的積極影響。

在一眾機(jī)構(gòu)的眼中，保障房REITs的上市不僅有利于提高租賃住房供給規(guī)模、保障住房需求；另一方面也有利于企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)，降低杠桿，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

中銀證券表示，發(fā)展保障房REITs有助于形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，募集資金繼續(xù)用于保障房建設(shè)，將有效擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)規(guī)模。

“通過(guò)運(yùn)用REITs等工具盤(pán)活存量，以提高租賃房源供給規(guī)模，可以加快補(bǔ)齊租賃住房供給側(cè)短板，推動(dòng)解決大城市新市民、青年人住房困難問(wèn)題。”

另對(duì)企業(yè)而言，保障房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺(tái)，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活”的新模式。

這可以提升租賃住房行業(yè)權(quán)益融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)。

特別在地產(chǎn)融資日漸艱難的大環(huán)境下，房企保障房公募REITs的上市，能為企業(yè)獲得更多元的融資通道，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此，華潤(rùn)置地作為開(kāi)發(fā)商獲發(fā)行房企首宗保障房REIT，也被認(rèn)為有行業(yè)指向性的意義。

在最新公告中，華潤(rùn)置地也指出，建議上市為公司提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，其將使集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。

通過(guò)建議上市，公司將能夠盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長(zhǎng)及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響。“此舉亦將增強(qiáng)本公司的滾動(dòng)投資能力及可持續(xù)營(yíng)運(yùn)，有利于本公司的長(zhǎng)期表現(xiàn)。”

據(jù)了解，目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。預(yù)計(jì)還將有更多的企業(yè)參與其中。

對(duì)仍處于艱難環(huán)境的房企而言，這是否意味著另一眼“活水”的到來(lái)？答案并非想象中那么豐滿。

7月15日，深交所曾發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》。該《指引》就提出，要求原始權(quán)益人凈回收資金應(yīng)當(dāng)按照要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，確無(wú)可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)。

另外，對(duì)原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員和機(jī)構(gòu)等方面實(shí)施嚴(yán)格隔離，并對(duì)回收資金實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

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