全球觀察：土拍決戰(zhàn)朱辛莊：“生面孔”來勢洶洶 大華地產(chǎn)成“幸運(yùn)兒”

【資料圖】

3月23日，北京2023年首輪土拍共掛牌2宗地塊，均位于昌平區(qū)，一宗位于昌平新城東區(qū)三期、另一宗位于朱辛莊地鐵站左側(cè)。出讓土地面積共6.38萬㎡，總起價(jià)38.3億元。

其中，首開以底價(jià)27億元拿下新城東區(qū)地塊，搶奪激烈的朱辛莊0028地塊最終被上海大華以12.995億+溢價(jià)率15%收入囊中。整體來看，2宗地共計(jì)收金39.995億元。

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冷熱分明 利潤空間決定土地命運(yùn)

本次土拍，兩宗地塊呈現(xiàn)了截然不同的命運(yùn)。

昌平新城東區(qū)地塊僅首開1家報(bào)名，最終由首開以底價(jià)27億摘得，成交樓面價(jià)24956元/㎡，出讓面積4.92萬㎡，規(guī)劃建面10.8萬㎡，商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)5.3萬元/㎡，無配建。

與之相比，朱辛莊地鐵站附近地塊則是受到42家開發(fā)商追捧，該地塊出讓建設(shè)用地面積14653平米，體量較小，規(guī)劃建設(shè)用地面積36632平米，起始價(jià)11.3億元，推出樓面價(jià)30847元/平米。地塊合理上限價(jià)格12.995億元，上限樓面價(jià)35475元/㎡。政府指導(dǎo)價(jià)格62000元/㎡。最終房地價(jià)差26525元，較之前熱點(diǎn)地塊房地價(jià)差略低，但利潤空間依舊充足。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，雖然2宗地塊熱度分明，但新城東區(qū)地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區(qū)地塊雖然地處昌平中心，但是卻在北六環(huán)外，大多是地緣性客戶，而且體量大、總價(jià)高，很難出現(xiàn)激烈的競爭局面，最終僅獲首開的青睞。

相對而言，朱辛莊0028地塊的優(yōu)勢更為突出，該地塊臨近地鐵、規(guī)模小、總價(jià)低、無現(xiàn)房銷售等其他條件限制，享萬達(dá)廣場等商圈以及中關(guān)村(000931)生命科學(xué)園等產(chǎn)業(yè)輻射，而且周邊購買力強(qiáng)勁，對于房企而言，利潤空間相對較大且項(xiàng)目入市銷售情況可觀，因此“搶手”是必然。

中指研究院高級分析師張曉飛認(rèn)為，朱辛莊地塊熱度與此前小紅門地塊有異曲同工之處，規(guī)模小、利潤高、資金少、流速快、難度低。吸引除長期關(guān)注北京市場以外的各種企業(yè)競相參與。最終搖號階段被上海大華地產(chǎn)企業(yè)競得，成為本次土拍最受關(guān)注企業(yè)。

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“生面孔”來勢洶洶 土地市場復(fù)蘇？

北京昌平朱辛莊地塊的報(bào)名企業(yè)數(shù)量多、拿地?zé)崆楦邼q，是今年全國土地市場中值得關(guān)注的現(xiàn)象。

資料顯示，朱辛莊地塊是北京招拍掛以來房企參與數(shù)量最多的地塊，該地塊報(bào)名房企 42 家，線上報(bào)價(jià)房企30家，搖號現(xiàn)場，全部報(bào)名房企均舉牌表示參加，引發(fā)了北京土拍有史以來最火爆的搖號大戰(zhàn)，搖號中簽率被拉低至 2.38%。

引發(fā)眾多房企參拍，主要是由于朱辛莊 0028 地塊的開發(fā)門檻不高，規(guī)模小、總價(jià)低。

值得關(guān)注的是，本次參與競拍的房企中，還有不少“生面孔”，比如，該地塊的最終競得者大華地產(chǎn)，公開信息顯示，大華地產(chǎn)是一個(gè)以上海為重心的老牌區(qū)域型房企，總部位于上海。此次是大華地產(chǎn)第一次在北京市場拿地。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年大華集團(tuán)在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額361.0億元，位列百強(qiáng)房企第57位。

此外，海南恩祥、江蘇海鴻、明芳地產(chǎn)、邯鄲合金房地產(chǎn)、河北萬浩、湖北天創(chuàng)等企業(yè)也極少出現(xiàn)在北京土地市場中，穿透這些房企的股權(quán)結(jié)構(gòu)，除了湖北天創(chuàng)有國企背景以外，其他企業(yè)大股東全部是自然人。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次拿地的房企中，有很多陌生面孔，實(shí)際上也說明在這一輪土地交易市場中，一些大房企相對保守，則使得其他房企投資拿地的意愿明顯增強(qiáng)，同時(shí)也體現(xiàn)了對于北京市場的看好。

他認(rèn)為，此次北京昌平拍地事件，也是土地市場復(fù)蘇的重要案例。目前還很難說土地市場明顯回暖，但是從各地的情況看，出現(xiàn)了一些零零散散的小復(fù)蘇。尤其是部分地塊的競拍意愿比較強(qiáng)，說明房企會有較為積極的拿地意愿。

“此類拍地進(jìn)一步說明，地塊的性價(jià)比若是高，那么房企拿地意愿會明顯增強(qiáng)。這也要求后續(xù)各地在供地方面要注重地塊的優(yōu)勢，減少拿地方面的約束，進(jìn)而確保房企拿地減少顧慮，同時(shí)積極拿地。類似情況下，土地市場也有持續(xù)小復(fù)蘇的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。

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