一大消息突襲樓市

惠州日報(bào)：

1、惠州各銀行機(jī)構(gòu)從1月21日開始普遍下調(diào)了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%

2、2021年12月底，從粵東世聯(lián)行(002285)近70個(gè)在售樓盤樣本來看，在新房市場方面，惠州主流銀行首套房貸利率為6.0%-6.7%，二套房貸利率為在6.2%-7.5%之間。

這意味著相比2021年12月，惠州首套房貸利率下降了80-150個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率則下降了85-215個(gè)基點(diǎn)。

什么概念？

今年1月20日，被稱為“房貸基準(zhǔn)利率”的5年期LPR從4.65%下降至4.6%，也僅下降5個(gè)基點(diǎn)。最近兩年央行每一次降息的幅度也僅在5個(gè)基點(diǎn)或10個(gè)基點(diǎn)這樣的水平。

可見，惠州房貸降息力度之大！

我們可以計(jì)算一下，300萬的房貸，貸款20年，等額本息，如果按照6.7%計(jì)算，總利息是245.32萬，月供是2.27萬。

還是一樣的貸款金額，如果房貸利率降到5.2%，總利息是183.15萬，月供是2.01萬。

月供少還超2500元。

今年以來，先是5年期LPR下調(diào)，現(xiàn)在是惠州房貸大幅降息，向我們傳遞了一個(gè)強(qiáng)勁信號：2022年房貸成本會(huì)繼續(xù)走低，“鼓勵(lì)買房”時(shí)代來了。

很多人可能搞混了，5年期LPR下調(diào)和惠州房貸降息有什么不同。

我們可以這么認(rèn)為：

房貸利率=5年期LPR+加點(diǎn)

5年期LPR是全國性的，5年期LPR下調(diào)后全國的房貸利率都會(huì)下調(diào)。而基點(diǎn)帶有地方性，每個(gè)地方不同，有高有低。

比如目前深圳的房貸利率是4.9%（首套），目前5年期LPR是4.6%，那么加點(diǎn)就是30。而惠州如果房貸利率是6.7%，那么加點(diǎn)就是210。

現(xiàn)在惠州房貸降息就是下調(diào)加點(diǎn)。

加點(diǎn)的下調(diào)，對于即將在惠州申請房貸的人群是重大利好，因?yàn)榉抠J利率大幅降低。而且加點(diǎn)是寫進(jìn)合同里的。比如如果你的加點(diǎn)是50。那么房貸計(jì)算公式就是：

房貸利率=5年期LPR+50

在你和銀行簽訂合同后，50個(gè)基點(diǎn)是常數(shù)，是不能變的。能變的只是5年期LPR，如果5年期LPR下調(diào)，則房貸利率會(huì)下調(diào)。

加點(diǎn)的下調(diào)，對于此前已經(jīng)在惠州辦了房貸的人群不會(huì)享受到這個(gè)利好。因?yàn)榧狱c(diǎn)此前已經(jīng)確定了，寫進(jìn)合同了。

雖然此次房貸利率下降只是在惠州，但估計(jì)接下來會(huì)有越來越多的城市像惠州一樣下調(diào)房貸利率（基點(diǎn)）。

為什么房貸利率趨于下降呢？

長期來看，則是長期利率總體向下的，因?yàn)槔淆g化來臨、城鎮(zhèn)化率空間在縮小，這種情況下需要低利率來對沖經(jīng)濟(jì)可能的下行壓力。

短期來看，則是為了對沖房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來臨對樓市可能的沖擊。此前某市曾提到要做好“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)落地的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動(dòng)。

從中可以看出，房地產(chǎn)稅可能很快到來，同時(shí)為了維持樓市穩(wěn)定，監(jiān)管層會(huì)給樓市更多利好。

總之，2022年樓市不至于一直冷，到了下半年可能適當(dāng)回暖。在這期間是剛需買房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉抠J利率在降低，房價(jià)也不會(huì)明顯上漲。

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