終于迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)！灣區(qū)樓市將馬上反彈！

今天向大家推薦我們的深圳號(hào)：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我們旗下一個(gè)專注深圳都市圈的賬號(hào)，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會(huì)及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動(dòng)態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢(shì)等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測(cè)等這些問題在深圳號(hào)都會(huì)有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

今天這篇文章是2022年1月【大灣區(qū)樓市總結(jié)和深圳樓市新盤匯總】。

每個(gè)月到我們都會(huì)整理過去一個(gè)月大灣區(qū)城市的房價(jià)和成交信息以及接下來一個(gè)月深圳的新盤信息供大家參考，希望大家多多轉(zhuǎn)發(fā)、收藏。

對(duì)于文中數(shù)據(jù)和信息有以下說明：

1.房價(jià)數(shù)據(jù)來源于中國房價(jià)行情網(wǎng)，數(shù)據(jù)為二手房掛牌價(jià)格，部分價(jià)格數(shù)據(jù)由于是被平均的數(shù)據(jù)，所以和部分市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格數(shù)據(jù)可能會(huì)有出入，數(shù)據(jù)僅供參考。

2.當(dāng)月各城市的成交量數(shù)據(jù)公布會(huì)有時(shí)間差，部分?jǐn)?shù)據(jù)可能滯后到月中才會(huì)整理出爐，所以文中收集的成交數(shù)據(jù)可能會(huì)有一些缺失和偏差。

3.吹風(fēng)入市的新盤受多種因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)原本打算當(dāng)月入市但最終未入市的情況，想要了解具體各個(gè)新盤是否準(zhǔn)時(shí)入市、接下來各個(gè)新盤的打新流程、深圳還有哪些撿漏機(jī)會(huì)？記得掃描下方二維碼，了解最及時(shí)的新房資訊，還可以咨詢我們的深圳新房顧問具體的買房建議。

房價(jià)走勢(shì)

開年第一個(gè)月，灣區(qū)城市的房價(jià)有漲有跌，但各個(gè)城市的漲跌幅都不算大，其中有兩個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注：

第一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，房價(jià)連續(xù)上漲兩個(gè)月的深圳，又開始跌了。

這和年初深圳的行情有很大的關(guān)系，1月份很多新盤的去化都不是很好，二手房也不景氣，樓市熱度再次下滑已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

價(jià)格的波動(dòng)往往和成交有密切的聯(lián)系，深圳回調(diào)也在情理之中。

第二個(gè)關(guān)注點(diǎn)，中山和東莞的房價(jià)漲幅比較大。

這兩個(gè)城市前幾個(gè)月的房價(jià)基本都在跌，這一次逆勢(shì)反彈我覺得主要是市場(chǎng)的短暫回調(diào)。

尤其是東莞，10月份公布指導(dǎo)價(jià)之后，經(jīng)過4個(gè)多月的價(jià)格調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸適應(yīng)調(diào)控，價(jià)格稍微回調(diào)也屬于正常現(xiàn)象。

細(xì)看1月份深圳各個(gè)區(qū)的房價(jià)走勢(shì)，多數(shù)區(qū)在下跌，少數(shù)在上漲。

在這其中，光明的漲幅比較顯眼，在行情不好的情況下，價(jià)格不但不下跌，還逆勢(shì)增長了6.17%。

其中最主要的原因還是在于掛牌房源結(jié)構(gòu)的變化。

因?yàn)樾星榫W(wǎng)的數(shù)據(jù)是業(yè)主報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，每個(gè)月的房源不同，業(yè)主的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)也會(huì)受影響，因此，1月光明價(jià)格上漲，很可能是因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)高報(bào)價(jià)房源相比上個(gè)月有所增加

但無論怎樣，短暫的上漲只是個(gè)別現(xiàn)象，深圳的房價(jià)我認(rèn)為接下來依舊會(huì)持續(xù)的低位調(diào)整。

成交數(shù)據(jù)

成交方面，從上面這張圖能夠清晰地看出，無論是新房還是二手房，大灣區(qū)各個(gè)城市的成交量都在全線下跌！沒有任何一個(gè)城市的新房或者二手房成交量能過萬套，下跌幅度基本都在10%以上。

齊齊下跌的原因我認(rèn)為主要有兩個(gè)。

第一，時(shí)間段。

年初這個(gè)時(shí)間段臨近過年，大家多少想存點(diǎn)錢，這個(gè)時(shí)間段向來是樓市的淡季，大家的買房意愿普遍不高是常態(tài)。

此外，去年12月的時(shí)候，樓市整體回暖，開發(fā)商沖了一波業(yè)績、刷了一波數(shù)據(jù)，因此和上個(gè)月一對(duì)比，1月份的數(shù)據(jù)就有了很大的落差。

第二，政策調(diào)整沒有給足市場(chǎng)信心。

最近這幾個(gè)月調(diào)控放松的動(dòng)作雖然不少，但是力度都不大，更多是在旁敲側(cè)擊。沒有足夠有分量的放開措施，市場(chǎng)的信心始終沒有得到全面的恢復(fù)。

不過值得留意的是，最近各大城市的調(diào)控松綁信號(hào)不斷。

像惠州、東莞已經(jīng)大幅下調(diào)了房貸利率，還有廣州也在變相放松限價(jià)，中山還有樓盤總價(jià)下調(diào)了100多萬出售。

灣區(qū)城市正在以各種方式救市，我相信這個(gè)月灣區(qū)的成交一定會(huì)在刺激之下有所反彈。

在各個(gè)城市中，深圳的數(shù)據(jù)最值得關(guān)注。

首先是新房。

雖然1月份出現(xiàn)了安聯(lián)尚璟府這種開盤只能賣1套的新房。但整個(gè)1月深圳的新房成績總體還是維持了穩(wěn)定，畢竟去年最差的時(shí)候，新房成交量可是跌到了3000套以下。

再看二手房，那就太慘了。

在連續(xù)回升到2000套以上之后，深圳二手房的成交上漲勢(shì)頭沒有持續(xù)，1月份二手房的成交量回落到1557套，這個(gè)數(shù)據(jù)創(chuàng)下近10年的新低。

創(chuàng)下新低的原因和前面新盤總結(jié)的很類似，都是因?yàn)闀r(shí)間點(diǎn)和市場(chǎng)熱度影響。

這個(gè)月如果沒有二手房指導(dǎo)價(jià)政策調(diào)整、基本政策也不變的話，下一個(gè)月我相信深圳的二手房成交量基本也只會(huì)在2000套上下徘徊。

具體看各個(gè)區(qū)的成交量，新房和二手房的差異非常明顯。

各個(gè)區(qū)的新盤成交量有漲有跌；而二手房方面，深圳各區(qū)全線幾乎都在下跌。

出現(xiàn)這種變化的原因就在于：

二手房通常受市場(chǎng)熱度的影響，而新房的成交量和每個(gè)月各個(gè)區(qū)新盤的供應(yīng)量有關(guān)系。

雖然現(xiàn)在新盤的熱度也大不如前，但是相比二手，新房的成交量還是更有保證。

入市新盤

2月吹風(fēng)入市的新盤有16個(gè)，以上是新盤的匯總。很多新盤都是1月份打算入市但沒有入市的，根據(jù)不同預(yù)算段，我給大家做一個(gè)簡單的分析和推薦。

1000萬以上：

1000萬以上的可選新盤中，三個(gè)在福田，一個(gè)在南山。

中心天元、佳兆業(yè)佳園都在福田中心，另外一個(gè)福田的新盤紅樹灣府可以選一部分大戶型，開云府在南山。

這個(gè)價(jià)格段的新盤基本只適合改善或者豪宅需求。

4個(gè)盤中，中心天元戶型很大，純粹是豪宅配置。其他三個(gè)盤中，開云府和紅樹灣府有海景，佳兆業(yè)佳園地段處于會(huì)展中心附近，地段和配套更有優(yōu)勢(shì)。

有這個(gè)預(yù)算的購房者，需求差異很大，如何選擇主要還是看每個(gè)人的個(gè)性化需求。

800-1000萬：

800-1000萬這個(gè)價(jià)格段比較尷尬，只有兩個(gè)新盤可選，而且紅樹灣府只能選小戶型。

不過這兩個(gè)盤的位置都不錯(cuò)，紅樹灣府處于福保板塊，亞太半山樾府在羅湖界面比較新的筍崗，未來增值空間都很可觀。

相比之下，位于福田的紅樹灣府在地段上會(huì)更勝一籌。

600-800萬：

這個(gè)區(qū)間段內(nèi)的新盤各有硬傷。

坂田的信義君嘉御山，這個(gè)盤最大的問題是遠(yuǎn)離地鐵，而且未來也沒有地鐵的規(guī)劃，但小區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)好，就差裝修，相當(dāng)于是現(xiàn)房銷售，以后不會(huì)有暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

民治的皇嘉瓏府，獨(dú)棟樓、社區(qū)小，雖然靠近4號(hào)線的白石龍地鐵站，但周邊的界面不行，農(nóng)民房很多，居住感是很差的。

布吉的招商臻城花園，硬傷一樣是地鐵，距離最近的地鐵站是5號(hào)線上水徑地鐵站，距離項(xiàng)目1.3公里，此外，所處位置附近也沒有大型商業(yè)和學(xué)校，配套也很差。

細(xì)數(shù)一下，這個(gè)區(qū)間段也就亞太半山樾府沒什么硬傷，雖然大戶型可能夠不上，但在這個(gè)預(yù)算區(qū)間還是可以買小戶型。

如果想要買大一點(diǎn)戶型的，我會(huì)推薦坂田的信義君御山居，原因有二：第一，坂田地段好；第二，現(xiàn)房沒有風(fēng)險(xiǎn)

400-600萬：

400-600萬預(yù)算區(qū)間能選的新盤分布在光明、沙井、松崗、觀瀾。

在這個(gè)區(qū)間段，能買光明和沙井，就沒必要買松崗和觀瀾。

沙井在1月份可能入市的是招商雍和府，這個(gè)盤吹風(fēng)已經(jīng)吹了兩個(gè)月，樓盤的社區(qū)的面積很小，只有3棟樓，均價(jià)可能為5.2萬/㎡，和沙井海岸城差不多。

而光明2月要入市的是宏發(fā)萬悅山二期和特發(fā)觀月臺(tái)。

宏發(fā)萬悅山一期賣的時(shí)候日光，屬于光明片區(qū)內(nèi)的網(wǎng)紅盤，關(guān)注度比較高；

特發(fā)觀月臺(tái)，樓盤就在龍光玖瑞府附近，價(jià)格也和玖瑞府差不多，靠近光明高鐵站，項(xiàng)目附近2024年會(huì)有地鐵13號(hào)線經(jīng)過。

這三個(gè)盤中，沙井的盤品質(zhì)會(huì)稍微差一些，所以更推薦光明的兩個(gè)新盤。

400萬以下：

400萬以下可以選3個(gè)盤。

這個(gè)預(yù)算段能選的樓盤都比較偏，因此地鐵最為關(guān)鍵。

龍崗中心城的信城縉悅花園靠近深圳外環(huán)高速，離地鐵太遠(yuǎn)了，距離最近的地鐵站是16號(hào)線愉園站，項(xiàng)目距離該地鐵站3公里。

坪山的碧湖春天南花園，雖然靠近坪山大道，但同樣離地鐵太遠(yuǎn)，距離最近的地鐵站是14號(hào)線的沙湖站，距離接近4公里。

新生的頤峰名庭三期最近的地鐵站是3號(hào)線延長線新生站，距離只要1公里上下。

首要選靠近地鐵項(xiàng)目的邏輯下，這個(gè)價(jià)格段優(yōu)先選頤峰名庭三期。

最后提醒一下，如果想要了解最新的深圳新房信息、想知道各個(gè)新盤的打新流程和材料、想知道現(xiàn)在新房有哪些撿漏機(jī)會(huì)，可以掃描下方二維碼聯(lián)系我們的深圳房產(chǎn)規(guī)劃師，會(huì)根據(jù)你的預(yù)算情況做詳細(xì)的置業(yè)規(guī)劃。

城市分析：珠海|佛山|惠州|東莞|中山|深圳|廣州

區(qū)域分析：光明| 龍華|羅湖| 鹽田 |大運(yùn)|布吉 | 沙井 |西麗|前海|坂田|百花|福永

干貨：地鐵盤|土拍|房產(chǎn)稅|學(xué)區(qū)房|保障房

不同預(yù)算買房推薦：400萬

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