房企應(yīng)抓住轉(zhuǎn)型時機(jī)，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展

3月以來，多地陸續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，包括首套房和二套房首付比例下調(diào)，提高公積金貸款最高額度，房貸利率下調(diào)等，陸續(xù)推出一系列實(shí)質(zhì)性的地產(chǎn)利好政策，合理性住房需求正不斷得到滿足，樓市正在逐步回暖，3月銷售探底回升。

這些政策當(dāng)中，降低房貸利率最具影響力。2022年3月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點(diǎn)（BP），創(chuàng)下了近3年的月度最高記錄。現(xiàn)在，蘇州、深圳、上海等20個重點(diǎn)城市首套房利率低于5%，其中，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，處于全國最低水平。此外，在抵押貸款的放款方面，也明顯加速，影響樓市消費(fèi)端的金融政策在逐步調(diào)整。

鄭州3月初發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，這項(xiàng)系統(tǒng)性的托底政策包含了19條內(nèi)容。其中包括子女、近親屬在鄭工作、生活的，老年人來鄭州投親養(yǎng)老，投靠家庭可再購一套住房；首套房還清貸款，對已結(jié)清首套房貸款的家庭，買二套改善房時，可按首套房貸款政策。外來務(wù)工人員在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。這些政策切實(shí)地推動了市場復(fù)蘇和活躍，其效果也正在影響其他城市的政策制定。3月23日，哈爾濱市發(fā)布廢止《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，取消了包括限售政策在內(nèi)的調(diào)控政策。

可以看出，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，促進(jìn)樓市復(fù)蘇，各地主要是針對性放松金融政策與調(diào)控政策，滿足消費(fèi)者的合理住房需求、給予成本更低的金融服務(wù)等。這會鼓勵一些剛需客戶積極參與市場交易，但具有投資目的的交易會受到限制，繼續(xù)堅(jiān)守和落實(shí)“房住不炒”原則，希望此次地產(chǎn)恢復(fù)周期是健康的，而不是激烈的、短時的。長期以來，中國樓市的循環(huán)一直備受關(guān)注。政府希望樓市平穩(wěn)健康運(yùn)行，但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行而采取寬松取向時，往往會被市場預(yù)期左右，出現(xiàn)樓價會在短期內(nèi)呈現(xiàn)脈沖式上漲的現(xiàn)象；為了避免市場泡沫化，政策重新進(jìn)入調(diào)控軌道。

因此，在當(dāng)前各地調(diào)整調(diào)控政策，降低房貸利率以促進(jìn)市場復(fù)蘇的同時，要避免市場通過各種傳統(tǒng)的炒作手段重回非理性的軌道。首先，要嚴(yán)格監(jiān)管地產(chǎn)商、地產(chǎn)廣告機(jī)構(gòu)以及房屋中介，不得以虛構(gòu)的刺激性的信息制造市場恐慌，激發(fā)市場炒作。行業(yè)共同體應(yīng)該維護(hù)市場健康運(yùn)作，而不是用刺激性的信息恐嚇購房者，利用所謂“買漲不買跌”的心理，虛構(gòu)輿論和交易，為短期目的而損害地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與長期健康發(fā)展；其次，監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)厲打擊炒房網(wǎng)紅，過去幾年的經(jīng)驗(yàn)顯示，非常多的炒房客在網(wǎng)絡(luò)上以專家身份吸引粉絲，組織炒房團(tuán)，為了獲得暴利，會制造市場恐慌或者暴利幻覺。甚至出現(xiàn)了所謂“投資住房股份制”的現(xiàn)象，打通買房資格交易、金融借貸、開發(fā)商等多個環(huán)節(jié)，進(jìn)行非法投機(jī)。

目前，隨著市場逐步回暖，交易量的增加也會幫助一部分地產(chǎn)企業(yè)有效化解流動性壓力，有利于增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加速化解市場風(fēng)險(xiǎn)。中國住房市場還有一定的增量需求與更新空間，但是已經(jīng)不能支撐房企傳統(tǒng)上依靠建筑規(guī)模與去化速度粗放式的高速發(fā)展。因此，此次樓市復(fù)蘇將會進(jìn)入一個長期平穩(wěn)的成熟市場階段，這會為地產(chǎn)企業(yè)提供一個轉(zhuǎn)型的時機(jī)，需要避免大起大落的炒作周期，而應(yīng)重在把握好行業(yè)轉(zhuǎn)型的空間。