還未開始便已結(jié)束 燕郊購房20%首付新政被叫停

4月6日，河北省三河市燕郊的房地產(chǎn)銷售和中介都在傳播一條消息：從今天開始，燕郊銀行下調(diào)首付比例，首套首付20%、按揭貸款利率5.07%；二套30%、按揭貸款利率5.55%。

4月7日，多個(gè)商業(yè)銀行信貸人員及開發(fā)商銷售告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，燕郊購買新房的貸款政策，部分商業(yè)銀行確實(shí)計(jì)劃執(zhí)行20%首付，但由于該消息在網(wǎng)絡(luò)和社交媒體廣泛傳播。為避免造成不良影響，地方金融監(jiān)管部門已經(jīng)叫停了該項(xiàng)政策。

四大行燕郊支行的某信貸人士表示，新房20%的首付政策是4月5日確定下來，4月6日上午通知了部分開發(fā)商，當(dāng)天下午，各家商業(yè)銀行就收到地方金融監(jiān)管部門的電話，要求仍執(zhí)行原來的首付比例。

該人士表示，20%首付政策一方面是為了貫徹“滿足購房者合理住房需求”倡導(dǎo)，另一方面也是為了更好服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，“但由于外界各種不符合實(shí)際的解讀，已經(jīng)背離了新政的初衷，所以夭折了”。

一日游

一位燕郊本地開發(fā)商銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，4月6日上午，部分商業(yè)銀行向部分在售新房項(xiàng)目口頭傳達(dá)了這一消息，“點(diǎn)對點(diǎn)式傳達(dá)，比如我們項(xiàng)目合作兩家銀行，這兩家銀行可能會(huì)通知我們”。

也有開發(fā)商會(huì)定期向合作的商業(yè)銀行咨詢銀行放貸額度、利率及首付比例等事宜，銀行會(huì)在開發(fā)商咨詢時(shí)傳達(dá)消息，“這個(gè)政策不是公開出臺(tái)，找不到任何文字材料依據(jù)，就是告訴你以后開始執(zhí)行20%首付”，上述銷售人員表示。

燕郊鏈家的一名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，她所在門店代理銷售燕郊多個(gè)新房項(xiàng)目，她從多家開發(fā)商處了解，在燕郊開設(shè)支行的多數(shù)商業(yè)銀行均降低了新房的首付比例，“根據(jù)我們的了解，應(yīng)該是全面降低了”。

該中介表示，首付20%的政策不僅僅針對新房按揭，包括郵儲(chǔ)銀行在內(nèi)的部分銀行對二手房按揭也按照20%首付執(zhí)行，但審核條件較為嚴(yán)苛。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)未能從郵儲(chǔ)銀行求證這一說法真實(shí)性。

據(jù)了解，20%首付要求相對較為嚴(yán)格，一是以家庭為單位，購房者在燕郊沒有住房，須從主管部門開具無住房證明；二是家庭名下沒有房貸，如果有房貸記錄且已經(jīng)結(jié)清，需要開具結(jié)清證明。

上述燕郊開發(fā)商銷售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，對20%首付被叫停一事，他們沒有收到銀行的通知，但通過熟識的銀行工作人員已經(jīng)了解到消息，“我也是今天上午通過朋友才知道的，太可惜了”。

在他看來，2017年燕郊限購后，包括銷售、中介在內(nèi)的大批炒房客被套，“這些炒房客急于解套，所以政策稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)到處傳播，如果這次沒有引起廣泛關(guān)注，執(zhí)行一段時(shí)間后，就可以一直執(zhí)行下去了”。

雖然20%首付被暫停實(shí)施，但房貸利率下調(diào)并非傳言，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)從多方了解，目前燕郊已經(jīng)在執(zhí)行首套5.07%、二套5.55%的放貸利率，上述鏈家中介介紹，此前燕郊首套和二套的放貸利率分別為5.39%和5.93%。

影響

目前，燕郊新房價(jià)格普遍在1.75萬-2.75萬元/平方米；二手房價(jià)格在1.5萬-2.3萬元/平方米。與2017年限購政策出臺(tái)前相比，跌去一半左右，成交量更是不足高峰期五分之一。

2020年中，燕郊等環(huán)京地區(qū)陸續(xù)放開了新房限購，但不同新房項(xiàng)目對外地購房者要求不同，有的項(xiàng)目完全不限購，有的項(xiàng)目要求有北京三個(gè)月社保，但放松一手房限購并沒有帶動(dòng)起燕郊樓市。

2021年7月前后，燕郊進(jìn)一步放松了二手房限購，加上地鐵平谷線開工的利好政策加持，各界都認(rèn)為燕郊樓市會(huì)出現(xiàn)上行，但由于疫情等因素影響，燕郊樓市成交有所增長，但并不明顯。

降低首付是繼放松限購后又一重大松綁政策，2017年限購以來，燕郊一直執(zhí)行首套首付30%、二套首付50%的政策，這一次暫緩執(zhí)行的是“首套首付20%、二套首付30%”，首付比例大幅度降低。

燕郊本地一家開發(fā)商高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，與放松限購相比，降低首付對樓市帶動(dòng)作用更大，雖然只有10個(gè)點(diǎn)，但極大降低了購房者的門檻。

此前，燕郊部分新房項(xiàng)目銷售時(shí)，開發(fā)商可以為購房者做首付分期或墊付部分首付，比如，30%的首付，購房者支付20%，剩余10%由開發(fā)商墊付，但通常購房者需要在一年內(nèi)將墊付資金歸還給開發(fā)商，同樣面臨不小壓力。

上述燕郊開發(fā)商銷售人員表示，目前他銷售的項(xiàng)目，主流戶型總價(jià)在230萬元左右，如果按新政，首套首付只有40多萬元，二套首付比例在70萬元左右，“大部分剛需能負(fù)擔(dān)起”，“首付比例高點(diǎn)，月供壓力相對小些，但高首付過濾掉很多剛需，很多購房者就因?yàn)槎喑鰩资f上不了車”。

矛盾

在環(huán)京的市縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)一直占據(jù)著重要的位置，2017年，廊坊限購政策出臺(tái)后，環(huán)京區(qū)域樓市成交大幅下滑，地方財(cái)政收入也持續(xù)下滑。

以三河市為例，2016年財(cái)政收入一度高達(dá)122.2億元，2017年降至104.5億元；2018-2020年三年，一般公共預(yù)算收入有所增長的情況下，財(cái)政收入分別降至98億元、90億元和87.9億元。

不止是三河市，大廠、香河、霸州、永清等環(huán)京地區(qū)也面臨著類似的壓力，尤其今年以來的疫情影響，3月中旬開始，環(huán)京多個(gè)市縣實(shí)施全面封控措施，時(shí)間長達(dá)20多天，除了收入減少外，核酸檢測等防疫支出大幅增加。

在上述開發(fā)商高管看來，房地產(chǎn)是為數(shù)不多可以增收的渠道之一，無論是土地出讓，還是房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，可以一定程度緩解地方政府壓力。

在2015年、2016年房地產(chǎn)火爆的年份，燕郊某小區(qū)二手房交易稅費(fèi)一年達(dá)到2億元左右，這是一個(gè)讓本地很多制造、服務(wù)企業(yè)難以企及的數(shù)字。

該人士進(jìn)一步表示，由于環(huán)京地區(qū)樓市比較敏感，有些政策只能做不能說，“如果這次沒有炒作，執(zhí)行下去，大廠、香河其他地區(qū)肯定也會(huì)跟進(jìn)，但這次被叫停后，估計(jì)一時(shí)半會(huì)不會(huì)再實(shí)施了”。

上述鏈家中介人員表示，2021年下半年，燕郊樓市有所好轉(zhuǎn)，包括今年1、2月成交也不錯(cuò)，但3月疫情影響下，“基本沒什么成交了，這次解封后出來這個(gè)政策，本來對樓市應(yīng)該是大利好”。