調(diào)整架構(gòu)、補(bǔ)充貨值、試水并購(gòu)債……房企能否迎來(lái)“金三銀四”

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

春節(jié)以來(lái)，全國(guó)多地紛紛出臺(tái)“穩(wěn)樓市”政策，從“購(gòu)房補(bǔ)貼”“調(diào)整首付比例”“降低利率”等多方面激發(fā)購(gòu)房需求。

與此同時(shí)，在“因城施策”的政策指引下，近期多地商業(yè)銀行適時(shí)調(diào)整細(xì)則，房地產(chǎn)信貸環(huán)境迎邊際寬松。貝殼研究院認(rèn)為，在政策、金融、營(yíng)銷舉措多方面的促進(jìn)下，多數(shù)城市將在3、4月出現(xiàn)新房銷售回溫的勢(shì)頭。

進(jìn)入2022年以來(lái)，作為樓市主角的房企就紛紛行動(dòng)起來(lái)。尤其是春節(jié)以來(lái)，部分房企已通過(guò)調(diào)整組織架構(gòu)和高管崗位、加大融資力度等方式提前布局，以期在今年的“金三銀四”有所收獲。

“向管理要紅利”

隨著房地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”的到來(lái)，行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，越來(lái)越多的房企開(kāi)始優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)行精細(xì)化管理。開(kāi)年以來(lái)，先后有中梁、世茂、融創(chuàng)、建發(fā)、祥生等房企宣布進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，在內(nèi)部管理上精簡(jiǎn)層級(jí)。

“近期房企的組織架構(gòu)調(diào)整可被細(xì)分為兩個(gè)方向。”中指研究院分析認(rèn)為，一是以輕總部、調(diào)區(qū)域?yàn)樘卣鞯慕M織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造高效組織；二是以業(yè)務(wù)優(yōu)化為核心的組織架構(gòu)調(diào)整，支持重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，提升管理效能。

以建業(yè)集團(tuán)為例，春節(jié)剛過(guò)便宣布將“集團(tuán)—業(yè)務(wù)集團(tuán)—大區(qū)—城市公司—項(xiàng)目公司”五級(jí)管理模式調(diào)整為“集團(tuán)—城市公司/專業(yè)公司—項(xiàng)目公司”三級(jí)管理，并將建業(yè)集團(tuán)總部和建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)、建業(yè)新生活、筑友智造科技4個(gè)上市公司的總部，合并為一個(gè)新的集團(tuán)總部；同時(shí)，將公司業(yè)務(wù)線重新梳理，將合并后的集團(tuán)總部設(shè)置9個(gè)業(yè)務(wù)中心，4個(gè)上市公司可通過(guò)共享中心的形式降低成本。

這也意味著，建業(yè)集團(tuán)將撤銷所有大區(qū)層級(jí)，設(shè)立新的城市公司和專業(yè)公司，由集團(tuán)直接管理，而調(diào)整后的城市公司則直接對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)施管理。通過(guò)調(diào)整，建業(yè)集團(tuán)希望實(shí)現(xiàn)總部人員精簡(jiǎn)、區(qū)域做實(shí)做強(qiáng)的目標(biāo)。

在建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森看來(lái)，5個(gè)總部加起來(lái)有1000多人，但可能有超三分之一的人在干同樣的工作。此前實(shí)行五級(jí)管理架構(gòu)，機(jī)構(gòu)臃腫、效率低下的現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，隨著房地產(chǎn)盈利空間不斷降低，上述架構(gòu)與人員設(shè)置必須順勢(shì)而變。“建業(yè)集團(tuán)也已走到‘刀刃向內(nèi)’、向管理要紅利的關(guān)口。”

融創(chuàng)中國(guó)也在今年開(kāi)年對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，由七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域。對(duì)于2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼的西安、太原等西北城市專門設(shè)立西北區(qū)域，由西安公司原總經(jīng)理朱祖星擔(dān)任區(qū)域總裁；并將過(guò)去積淀了大量文旅資產(chǎn)、土儲(chǔ)最多的西南區(qū)域拆分為成渝和云貴兩個(gè)區(qū)域，將西南區(qū)域的原總裁商羽調(diào)回集團(tuán)負(fù)責(zé)投資業(yè)務(wù)，由上海區(qū)域集團(tuán)副總裁兼上海城市總經(jīng)理鄭甫接管成渝區(qū)域。

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)方面表示，公司為順應(yīng)行業(yè)和外部市場(chǎng)環(huán)境變化，更好支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規(guī)模、提高綜合經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力”的發(fā)展目標(biāo)，安排此次架構(gòu)調(diào)整。調(diào)整后的組織架構(gòu)，更有利于減小管理跨度、減少管理層級(jí)、提高管理效率，提高綜合經(jīng)營(yíng)管理能力。

“業(yè)內(nèi)對(duì)于行業(yè)下行已有共識(shí)，地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)放緩后逐漸趨于穩(wěn)定。伴隨著這一輪組織架構(gòu)調(diào)整，整個(gè)行業(yè)的人員和格局也將得到洗牌。這個(gè)過(guò)程是不可逆轉(zhuǎn)的。”某頭部房企西南區(qū)域投拓總向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，今年依然會(huì)有很多公司要減少拿地投資，隨著其所在城市或區(qū)域已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售完畢，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)自然也就散了。

央企國(guó)企積極拿地

與此同時(shí)，部分房企也加大貨值儲(chǔ)備，開(kāi)始積極拿地。2月16~17日，北京率先打響了2022年集中供地“第一槍”，本輪供地18宗地塊，成交17宗，其中底價(jià)成交8宗，以最高報(bào)價(jià)成交3宗，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)成交6宗。相較于去年第三次集中供地高達(dá)17%的拍率達(dá)，此次北京集中供地僅有1宗地塊流拍。

對(duì)于年后土地市場(chǎng)的逐步回暖，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管彭澧麗表示，年初獲得的地塊有望成為本年內(nèi)的銷售儲(chǔ)備貨值，因此本次土地出讓結(jié)果好于市場(chǎng)預(yù)期。

作為北京今年首批集中供地的最大贏家，綠城中國(guó)共參與了7宗地塊競(jìng)爭(zhēng)，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1~2月綠城中國(guó)累計(jì)新增土地貨值391.5億元，位居行業(yè)首位。

華潤(rùn)置地則以232.2億元的新增土地貨值排在第二位。

目前，央企國(guó)企在土地市場(chǎng)上仍占據(jù)主流。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月50家代表房企拿地總額同比下降67%。但從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企國(guó)企仍是主力，在數(shù)量上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

華潤(rùn)、保利、建發(fā)產(chǎn)等央企國(guó)企拿地積極，與其資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

對(duì)于2022年全年的土地市場(chǎng)，克而瑞分析認(rèn)為，今年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

地產(chǎn)并購(gòu)融資加速落地

事實(shí)上，近段時(shí)間以來(lái)，中高信用房企合理正常的融資需求也正在逐步得到了滿足與回應(yīng)，3月1日，碧桂園發(fā)布公告稱，其全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)發(fā)行本金金額為50億元的中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。這是碧桂園首次于中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)中期票據(jù)。

值得注意的是，隨著銀行和金融機(jī)構(gòu)采取多重方式支持房地產(chǎn)企業(yè)合理并購(gòu)融資需求，房企參與收并購(gòu)的積極性也在逐步提升。中指院報(bào)告顯示，近期包括興業(yè)銀行(601166)、浦發(fā)銀行(600000)、廣發(fā)銀行、平安銀行(000001)、上海銀行等紛紛宣布為房企收并購(gòu)提供融資額度，合計(jì)金額超過(guò)600億元。與此同時(shí)，招商蛇口(001979)、華潤(rùn)置地、建發(fā)地產(chǎn)等房企先后發(fā)行并購(gòu)主題債券。截至2月末，房企發(fā)行并購(gòu)債融資38.2億元，銀行提供并購(gòu)貸款融資額度480億元、發(fā)行并購(gòu)債50億元，計(jì)劃發(fā)行100億元。

如2月17日興業(yè)銀行公告稱，根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計(jì)劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券。2月24日，上海銀行公告稱計(jì)劃于近期啟動(dòng)金融債券發(fā)行事宜，并發(fā)行30億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在銀行持續(xù)發(fā)力的背景下，多家房企也先后試水并購(gòu)債，發(fā)行并購(gòu)相關(guān)票據(jù)，如招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、大悅城(000031)、五礦地產(chǎn)等均發(fā)布了相應(yīng)的并購(gòu)貸融資計(jì)劃。其中，央企國(guó)企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

具體來(lái)看，1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）30億元完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于償還一筆因收購(gòu)舊改項(xiàng)目產(chǎn)生的貸款，剩余2.1億元將用于未來(lái)符合并購(gòu)要求的項(xiàng)目，這也是2022年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購(gòu)類票據(jù)。

廈門地方國(guó)企建發(fā)也在2月17日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)（并購(gòu)），基礎(chǔ)發(fā)行金額為8億元，上限15.3億元，建發(fā)擬安排4.6億元用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)，10.7億元用于項(xiàng)目建設(shè)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，優(yōu)質(zhì)房企特別是有著國(guó)資背景的房企對(duì)于收并購(gòu)有天然的優(yōu)勢(shì)，“未來(lái)或?qū)⒂懈鄡?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，而優(yōu)質(zhì)房企的收并購(gòu)也有對(duì)行業(yè)整體的平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極影響。”