2月樓市兩極分化：一線熱盤日光，三四線救市忙

（文/張志峰編輯/馬媛媛）2022開年，全國房地產(chǎn)市場銷售延續(xù)低迷態(tài)勢。

2月以來，已有山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等不少城市已經(jīng)開始出臺“降首付”等救市政策，以期為房地產(chǎn)整體市場止跌。

值得注意的是，這些“救市”城市多為三四線城市，或二線城市的非限購區(qū)域；相反，如北京、上海、深圳等熱點城市的核心區(qū)域，樓市調(diào)控未有絲毫放松，“日光”現(xiàn)象仍然時有發(fā)生。

“救市”政策頻出

3月1日，克而瑞研究中心發(fā)布2月新房銷售排行榜，從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場信心尚未恢復(fù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的銷售壓力。

從企業(yè)層面來看，2月份，百強房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額3223億元，環(huán)比1月下降21.5%，同比降幅接近48%，較2021年月均水平降低56.4%。

從不同城市來看，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。

其中，一線城市北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。

24個二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。蘇州、杭州等過去的房地產(chǎn)熱門城市近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。

在此背景下，不少城市都從政策層面有所放松，最為引人注目的就是“降首付”。

自春節(jié)過后，山東菏澤率先打響“降首付”救市策略，部分銀行將商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至20%，隨后江西贛州、河南駐馬店等地紛紛跟進(jìn)。而以南寧為代表的一些城市，則降低了公積金貸款的首付比例。

事實上，為了穩(wěn)定樓市，各地都在“因城施策”。

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涉及五大項19條，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等多個方面。

而此前不久，鄭州還悄悄改善了持續(xù)壓制二手房置換和改善需求釋放的“20%差額稅”。

有熟知當(dāng)?shù)貥鞘械姆治鋈耸肯蛴^察者網(wǎng)表示，過去鄭州樓市上漲過快，為了限制流通，要求房屋置換需要繳納買賣差額20%的稅款，如今改成可在核定價1%與差價20%之間任選其一，其實是變相廢除了差額稅。

不過，上述人士認(rèn)為，雖然此舉是為了刺激樓市交易，但力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以扭轉(zhuǎn)目前頹勢，鄭州等部分熱點二線城市近幾年對于房地產(chǎn)依賴過度，缺乏其他的產(chǎn)業(yè)作為支撐，所以樓市下行周期反而比其他熱度較低城市下滑更為激烈。

除了政策層面之外，由于今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，房企普遍陷入流動性危機而不得不陷入“內(nèi)卷”式降價，揚州、淮安等折扣力度低至8.5折，但對成交拉動效果依舊有限。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，樓市大環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，品牌房企接連爆雷，疊加居民消費預(yù)期轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致市場信心嚴(yán)重缺失。

近期政策層面雖然有所緩和，但就目前的市場情況而言，政策放松力度和形勢與2008年及2014年不能同日而語，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到扭轉(zhuǎn)市場頹勢的作用，尤其是對于三四線成績及弱二線城市，短期內(nèi)市場信心和預(yù)期仍然不足，房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。

銷售分化加劇

值得一提的是，在樓市總體下行的大背景下，部分熱點城市的核心區(qū)域樓盤依舊供不應(yīng)求，最為典型的當(dāng)屬“新房集中入市”制度下的上海。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海2月新房市場熱度慣性延續(xù)，總體成交量同比增長33%。其中，新開盤項目平均去化率接近60%，多樓盤觸發(fā)積分搖號機制，核心地段仍“日光”。

有上海購房者向觀察者網(wǎng)表示，目前在看的一些地段較好新盤，幾乎都觸發(fā)了積分，對于分?jǐn)?shù)較低的外地購房者來說依舊一房難求。而造成這種結(jié)果的主要因素是一二手房價倒掛，“雖說投資買房前景大不如前，但對于‘倒掛房’而言，買到就是賺到，所以依然很搶手。”

不過，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，上海樓市依然保持正增長，主要跟新房集中供應(yīng)制度有關(guān)，也就是說，非集中供應(yīng)的月份，上海樓市銷售額會很低。

嚴(yán)躍進(jìn)還向觀察者網(wǎng)指出，盡管樓市整體下滑，但分化也更加明顯，核心城市核心區(qū)位的房屋抗跌性明顯大幅優(yōu)于三四線城市，這主要由供需關(guān)系決定。而集中供應(yīng)制度可以讓大批房源同時入市，盡可能覆蓋到各個區(qū)域，因每個購房名額只能同時認(rèn)籌一套房源，很大程度上就可以增加降低所謂“社保巨子”的影響，增加真正剛需客的購房機會。

對于房企而言，依托這些熱門樓盤的超高去化速度，也可確保相關(guān)企業(yè)在行業(yè)“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”中處于優(yōu)勢地位。

例如，民營房企龍光，今年1-2月在上海連續(xù)推出龍光天境、龍光天曜兩大項目，共超過1000套房源，認(rèn)籌比最高達(dá)到300%，去化率均達(dá)到100%，瞬間為企業(yè)帶來56億元權(quán)益銷售額，在上海房企銷售排名中驟然躍居第2位，僅次于融創(chuàng)。

而排名第一的融創(chuàng)，1-2月幾乎僅靠未來金融城一己之力，在上海的權(quán)益銷售額就超過100億元。

同樣屬于一線城市的北京和深圳，盡管總體來看近兩月銷售額始終處于下滑態(tài)勢，但如北京的學(xué)府壹號院、圓明天頌，深圳的華潤城、前海潤峯府、榕江壹號院、鴻榮源博譽府等不少“網(wǎng)紅盤”單月的銷售額都在10-35億元之間，絲毫不輸去年上半年樓市巔峰時的火爆場面。

除了一線城市之外，二線城市比較“劃算”的新盤也均有類似情況，如南京的長江華府、頤和源璟，合肥的建發(fā)美的珺和府單盤單月銷售額超過10億元。

國海證券研究所聯(lián)席所長夏磊分析認(rèn)為，不同于一線城市的投資需求，三四線城市由于疫情疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價跌幅較大等因素，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚，但這并不意味著這類需求已經(jīng)消失。

如今的三四線城市購房需求釋放主要從兩個方面，從購房能力看，三四線城市房屋購買難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數(shù)三四線城市調(diào)整了住房公積金貸款政策，降低了三四線城市置業(yè)門檻；從購房意愿看，隨著高杠桿房企風(fēng)險出清，地方政府三令五申“保交樓”，購房者的信心在不斷修復(fù)。

不過，我國城市化發(fā)展也依循國際發(fā)展路徑，近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，四線城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場未來發(fā)展格局。經(jīng)過這一輪市場調(diào)整后，三四線城市的居民購房將會更加理性，一些臨時性的限購政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購房補貼、打折等政策也會持續(xù)跟進(jìn)。