月銷售額逐步下探年度凈利首下滑！保利發(fā)展進入增收不增利通道？

2021年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入同比增長17.20%至2850.48億元，歸母凈利潤同比下滑4.74%至275.77億元，這是該公司自2006年上市以來，首次年度歸母凈利潤出現(xiàn)下滑

《投資時報》研究員 呂貢

最近幾個工作日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司（下稱保利發(fā)展，600048.SH）股價大漲大跌。

《投資時報》研究員注意到，2022年3月8日至10日，保利發(fā)展股價連續(xù)三個工作日下跌，時至3月15日午后，該公司股價突然大幅下跌至跌停，當(dāng)日收跌9.98%，每股僅報價14.71元。次日開盤，保利發(fā)展股價曾一度跌超10%，午后跌幅有所下調(diào)，截至3月16日收盤，該公司每股報價14.99元，收漲1.90%，相較3月7日17.16元/股的收盤價，每股已縮水超2元。

在接下來的幾個工作日里，保利發(fā)展的股價整體呈上漲趨勢。截至3月24日收盤，該公司股價達(dá)到17.07元/股。

《投資時報》研究員梳理公司近日披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)注意到，保利發(fā)展的盈利能力漸顯出乏力趨勢。除2021年全年公司出現(xiàn)增收不增利、歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱歸母凈利潤）同比下滑的情況以外，保利發(fā)展2022年1月、2月實現(xiàn)的簽約面積和金額同比也均出現(xiàn)下滑，并且2月的數(shù)值還在1月的基礎(chǔ)上進一步下滑。

在此情況下，保利發(fā)展依然積極拿地，并在2021年下半年里頻頻發(fā)債融資。近期，保利發(fā)展發(fā)布公告稱新增加7個房地產(chǎn)項目，分別位于廣州、北京、佛山、南京及合肥，需支付土地價款合計約132.22億元。

針對前述情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱詢問保利發(fā)展相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。

盈利能力下行？

保利發(fā)展是專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司。經(jīng)過近30年的穩(wěn)健發(fā)展，該公司已形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局，綜合實力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五。

不過作為地產(chǎn)龍頭，保利發(fā)展近一段時間交出的幾份經(jīng)營數(shù)據(jù)并不理想。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2021年業(yè)績快報顯示，2021年全年，該公司實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.48億元，同比增長17.20%，該增速較2020年同期的3.06%有較大回升，但較2018年的32.66%和2019年的21.29%而言仍存一定差距。

營收增速的回升也未給保利發(fā)展帶來利潤的同步增長。數(shù)據(jù)披露，該公司2021年的歸母凈利潤為275.77億元，較上年同期下降4.74%，扣除非經(jīng)常性損益后同比下滑4.78%至268.55億元。這是保利發(fā)展自2006年上市以來，首次年度歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。

再來看保利發(fā)展同時期的銷售情況。據(jù)簡報數(shù)據(jù)顯示，2021年前五個月，保利發(fā)展各月份單月實現(xiàn)的簽約金額均同比高速增長，而從2021年6月起，該公司除8月銷售額同比有6.76%的增幅外，其他幾個月單月實現(xiàn)的簽約金額同比均呈現(xiàn)負(fù)增長，其中6月份和9月份的單月銷售額同比降幅均超25%。

進入2022年，保利發(fā)展的銷售數(shù)據(jù)進一步下探，單月實現(xiàn)的簽約面積從2021年12月的244.70萬平方米，降至2022年1月的185.76萬平方米、2022年2月的150.11萬平方米。與此同時，保利發(fā)展2022年2月份單月實現(xiàn)的簽約金額為239.78億元，同比下降25.08%，相較于2021年12月的367.07億元減少超百億元。

保利發(fā)展各月銷售情況（萬平方米，億元）

數(shù)據(jù)來源：公司公告

近九成募資用于償債

2022年3月11日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“提交注冊”。據(jù)募集說明書顯示，本期公司債類別為小公募，發(fā)行總額不超過98億元（含98億元），擬分期發(fā)行。

保利發(fā)展方面表示，上述公司債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補充流動資金、項目建設(shè)及運營和收購地產(chǎn)項目。

在償還到期債務(wù)方面，保利發(fā)展擬償還或置換的債券包括但不限于2023年1月15日到期的“16保利02”、2022年12月11日到期的“15保利02”證券，當(dāng)前余額合計為21.90億元。而擬償還或提前置換的有息負(fù)債包括但不限于1筆2022年年末到期、4筆2023年到期的銀行存款，合計為64.80億元。

在住房租賃項目方面，保利發(fā)展計劃使用本期債券資金3.50億元，用于投資上海市靜安區(qū)靈石路北側(cè)地塊、青島市城陽區(qū)虹橋路北側(cè)地塊，和上海市浦東新區(qū)寶溪路南側(cè)項目的保障房/住房租賃建設(shè)。此外，保利發(fā)展本次債券募集資金還將有一部分用于補充公司開展業(yè)務(wù)等日常生產(chǎn)經(jīng)營所需要的流動資金。

綜合上述情況可見，保利發(fā)展本次債券募集的資金，將有86.70億元用于提前償債，這部分資金占該公司本次募資總額的比重接近九成，為88.47%。不過截至2021年第三季度末，保利發(fā)展的貨幣資金多達(dá)1321.09億元，在這種情況下該公司仍選擇募資還債。

還需注意的是，2021年下半年，保利發(fā)展發(fā)債融資節(jié)奏加快。具體來看，2021年11月初，保利發(fā)展發(fā)行25億元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，該公司再度發(fā)行20億元中票，年利率3.55%，期限5年；同月23日，保利發(fā)展拋出98億元公司債融資計劃預(yù)案。同年12月，該公司又提出自持物業(yè)“資產(chǎn)支持證券化”ABS產(chǎn)品擬發(fā)行100億元。12月18日，保利發(fā)展上述兩筆總規(guī)模合計198億元的發(fā)債計劃獲得公司股東大會審議通過。

進入2022年后，1月15日，保利發(fā)展2022年第一次臨時股東大會又通過了關(guān)于注冊100億元中期票據(jù)的議案。

《投資時報》研究員注意到，保利發(fā)展之所以會采取頻頻發(fā)債融資的舉措，或與該公司積極拿地、規(guī)模擴張有較大關(guān)聯(lián)。2021年2月至6月期間，在保利發(fā)展所獲取的土地中，有不少溢價較高的土地。

對于高溢價拿地的情況，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，或會加大企業(yè)未來的去化壓力，同時有可能壓縮企業(yè)的毛利空間，從而進一步導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)的業(yè)績承壓。