“長期價(jià)值主義者”招商蛇口：以穩(wěn)健謀發(fā)展 以轉(zhuǎn)型開新局

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，房企也迎來了前所未有的挑戰(zhàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩，近4成百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比降低的情況，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量明顯增長。也因此，與以往房企爭(zhēng)前恐后搶發(fā)“成績(jī)單”的熱鬧不同，今年的財(cái)報(bào)季格外安靜。

作為千億級(jí)別房企中的一員，招商蛇口(001979)于近日交上一份“穩(wěn)中有進(jìn)”的期末答卷：2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營收1606.43億元，同比增加23.93%，增速高于行業(yè)平均水平，簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，優(yōu)異的指標(biāo)直接將招商蛇口送進(jìn)行業(yè)TOP10行列，排名躍升至第七位。

這份答卷也得到了資本市場(chǎng)的積極反饋，3月23日，招商蛇口股價(jià)一度沖高至14.93元/股，漲幅達(dá)6.26%，不僅如此，多家券商機(jī)構(gòu)對(duì)招商蛇口財(cái)務(wù)穩(wěn)健、融資優(yōu)勢(shì)突出、拿地投資積極給予了積極肯定，并表示持續(xù)看好公司中長期表現(xiàn)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

銷售額逆勢(shì)大漲 可持續(xù)增長韌性十足

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%，銷售面積1464.47萬平米，同比上升17.8%，實(shí)現(xiàn)銷售金額3268.34億元，同比上升17.7%，雖然受行業(yè)整體下行影響，并未完成3300億元的銷售目標(biāo)，但業(yè)績(jī)?cè)龇跃有袠I(yè)前列，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)銷售量?jī)r(jià)雙位數(shù)增長的企業(yè)。

企業(yè)發(fā)展很大程度上是憑借戰(zhàn)略致勝的，優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)背后正是企業(yè)持續(xù)深耕的成果。財(cái)報(bào)顯示，2021年，招商蛇口在深圳、上海、蘇州、南京等7個(gè)城市的單城銷售規(guī)模位居當(dāng)?shù)厍叭⒂?6個(gè)城市銷售規(guī)模于當(dāng)?shù)嘏琶笆＿@些城市，歷來被房企視為必爭(zhēng)之地，具有購買力強(qiáng)，項(xiàng)目去化快的優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉科蟊Ａ糇銐虻脑鲩L空間。

行業(yè)增量空間已觸頂，但企業(yè)間的分化還在加劇，市場(chǎng)亦在分化，高能級(jí)城市仍具備發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)域的戰(zhàn)略堅(jiān)守和深耕，將持續(xù)深化企業(yè)可持續(xù)增長的韌性，是托底業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長的重要前提。顯然，招商蛇口深諳此道。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口新增土地113宗，計(jì)容建筑面積合計(jì)1559萬平米，強(qiáng)心城市資源投入比例達(dá)到90%，其中長三角和粵港澳投資比重超70%。

分能級(jí)來看，2021年招商蛇口持續(xù)深度聚焦一線城市，投資額高達(dá)400.6億元，同比大幅上升94.4%，投資占比從13.5%上升至19.6%。其中，招商蛇口在上海斬獲頗豐，全年競(jìng)獲10宗地塊，為四城之首；廣深則均拿下4宗地塊，北京市場(chǎng)上，則將2宗地塊收入囊中，新增土地儲(chǔ)備15.98萬平米。

在招拍掛以外，招商蛇口同樣注重多渠道投資發(fā)展，通過產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、收并購及參與城市更新等途徑積極儲(chǔ)備核心城市項(xiàng)目資源，預(yù)估貨值超1200億元。

年報(bào)顯示，2022年，招商蛇口可售貨值約6200億，其中2022年新增的超過3500億。從城市的能級(jí)來看，一線城市占比28%，二線城市48%%；從業(yè)態(tài)來看，住宅占比78%。豐厚優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備無疑是銷售規(guī)模增長的動(dòng)力源(600405)，將持續(xù)助力企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模提升。

盡管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長許永軍坦言，行業(yè)整體承壓，去年很難，今年也不會(huì)輕松。但基于對(duì)“外部環(huán)境不確定性”的判斷和戰(zhàn)略布局的信心，他提出，2022年的業(yè)績(jī)目標(biāo)是，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 招商蛇口的安全密碼

優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是企業(yè)發(fā)展的根基，良好的財(cái)務(wù)狀況則是助力企業(yè)騰飛的豐厚羽翼，財(cái)務(wù)安全正是流淌在招商蛇口血脈里的基因。

處于嚴(yán)苛調(diào)控之下的房地產(chǎn)行業(yè)，“三道紅線”可謂是房企頭頂上的“緊箍咒”，降杠桿、降負(fù)債給企業(yè)發(fā)展帶來“刮骨療毒、猛藥去疴”的陣痛。而在債務(wù)方面，招商蛇口一直處于可控的低位狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.94%，凈負(fù)債率42.82%，而2021年上半年行業(yè)加權(quán)凈負(fù)債率平均值為66.54%，招商蛇口可謂是“綠檔”行列中的優(yōu)等生。

而在現(xiàn)有的1777億元有息負(fù)債中，企業(yè)1年之內(nèi)的有息負(fù)債為434億元，占比24.4%，短期內(nèi)償債壓力小；1-2年之內(nèi)的有息負(fù)債為490億元，占比27.6%；2-3年之內(nèi)的有息負(fù)債為533億元，占比30.0%；3年以上的有息負(fù)債為320億元，占比18.0%。債務(wù)期限分布合理，按時(shí)還款壓力較小。

此外，招商蛇口能靈活使用的資金充裕。從年報(bào)來看，截至2021年末，招商蛇口貨幣資金總額達(dá)795.3億，其中，貨幣資金及結(jié)算備付金的受限貨幣資金為1億元，具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

除債務(wù)可控、資金充沛之外，融資方面，招商蛇口也具備明顯優(yōu)勢(shì)。一方面，融資渠道豐富，根據(jù)年報(bào)，2021年期末，公司共有1億元票據(jù)、1174億元銀行貸款、389億債券和213億其他途徑融資；另一方面，融資成本低于業(yè)內(nèi)平均水平，2021年公司平均融資成本進(jìn)一步降至4.48%，從2021年融資情況來看，融資成本多在2.5%-3.8%之內(nèi)，預(yù)計(jì)未來還將進(jìn)一步優(yōu)化。

不斷優(yōu)化自身財(cái)務(wù)水平，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格，為招商蛇口在融資市場(chǎng)的發(fā)展帶來的諸多助益，使得招商蛇口成功參與首批公募REITs試點(diǎn)、第一個(gè)發(fā)行并購債券，及第一批遞交融資注冊(cè)申請(qǐng)。

行業(yè)深度洗牌，對(duì)于融資通道豐富的優(yōu)質(zhì)房企來說，這無疑是一個(gè)并購整合的時(shí)機(jī)。

對(duì)此，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆坦言，房地產(chǎn)行業(yè)的變化給公司提供了并購機(jī)會(huì)，公司在秉承穩(wěn)健并購策略的基礎(chǔ)上，充分考慮利用并購貸的可能性。“但收并購項(xiàng)目信息較雜，公司會(huì)秉承著積極尋找、謹(jǐn)慎出手的原則，著重考量項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)控制。”

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，合肥15宗競(jìng)品質(zhì)地塊被擺上拍賣席，招商蛇口參拍了其中8宗。業(yè)績(jī)會(huì)上透露，對(duì)于招商蛇口而言，拿地和并購都很重要，但是否出手最終還是要考量如何投資能夠保證對(duì)股東的回報(bào)率。

盡管招商蛇口并未明確透露2022年的拿地計(jì)劃，但招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口根據(jù)市場(chǎng)情況，在拿地方面做了一些優(yōu)化，整體要滿足公司現(xiàn)金流安全，三道紅線的要求，中長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)是希望凈負(fù)債率逐步下降，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，2022年要以銷定投，量入為出，發(fā)展更聚焦，有進(jìn)有退。

可以預(yù)見的是，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平、及暢通的融資渠道，將互為支撐，助力招商蛇口走出一條“高質(zhì)量良性循環(huán)”的發(fā)展道路。

轉(zhuǎn)型創(chuàng)新 “三個(gè)轉(zhuǎn)變”成增長引擎

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂，高毛利紅利不再，招商蛇口業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，蔣鐵峰預(yù)計(jì)，未來行業(yè)規(guī)模會(huì)從頂部逐步下降。

面對(duì)行業(yè)的重大變局，招商蛇口也在尋找新的發(fā)展路徑。在許永軍看來，時(shí)代潮流浩浩蕩蕩，唯與時(shí)俱進(jìn)者勝，唯改革創(chuàng)新者贏。

根據(jù)招商蛇口的規(guī)劃，將從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，把握好規(guī)模與成長的關(guān)系；另外也將從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度；最后則是從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

許永軍表示，“三個(gè)轉(zhuǎn)變”的內(nèi)核是轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，遵循了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模在開發(fā)、價(jià)值在經(jīng)營、效益在管理、競(jìng)爭(zhēng)力在創(chuàng)新”的商業(yè)邏輯。

從業(yè)績(jī)完成情況來看，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重在2021年取得了不錯(cuò)的成績(jī)，提升明顯，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營金額約1279億元，同比增長26.32%。

其中，持有業(yè)務(wù)方面，招商蛇口堅(jiān)定推進(jìn)百億收入、百個(gè)項(xiàng)目的雙百戰(zhàn)略，2021年，于國內(nèi)一二線城市核心地段拿下4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，2022年，上海、成都、常熟等均有項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。

在向輕重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上，招商蛇口也在不斷加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，推動(dòng)公司的可持續(xù)發(fā)展。2021年，招商蛇口新增輕資產(chǎn)項(xiàng)目有71個(gè)，業(yè)務(wù)涉及代建代管、商業(yè)運(yùn)營、園區(qū)運(yùn)營、會(huì)展運(yùn)營、養(yǎng)老運(yùn)營和酒店管理等多個(gè)業(yè)務(wù)類型。

“招商積余”作為招商蛇口輕資產(chǎn)的重要載體，2021年，實(shí)現(xiàn)營收105.91億元，同比增長22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元，同比增長17.25%，管理面積同比增長47%至2.81億平方米；各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)健增長彰顯了招商蛇口輕資產(chǎn)運(yùn)營的不俗實(shí)力。

差異化發(fā)展路徑上，招商蛇口認(rèn)為，各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有差異化發(fā)展的空間，圍繞向城市和園區(qū)科技集成服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)及戰(zhàn)略定力帶來的穩(wěn)健增長，匯聚成招商蛇口大手筆分紅回饋投資者的底氣。據(jù)悉，招商蛇口以2021年度公司歸母凈利潤的40%進(jìn)行現(xiàn)金分紅，總共派發(fā)約42億元現(xiàn)金。上市至今，招商蛇口累計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利已326億元，超過了上市時(shí)118億元的配套融資。

可以預(yù)見的是，隨著企業(yè)價(jià)值的不斷釋放，招商蛇口將成為地產(chǎn)股中具備強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的標(biāo)的，吸引更多看重長期價(jià)值的投資者的目光和選擇。