李宇嘉：政策紓困從三四線進(jìn)入省會(huì)弱二線城市

3月23日，據(jù)哈爾濱市人民政府網(wǎng)站消息，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

實(shí)際上，去年四季度至今，樓市調(diào)控基調(diào)由冷轉(zhuǎn)暖，而哈爾濱一直沖在調(diào)控適度放松的前列。去年10月份，哈爾濱市住建局便聯(lián)合多部門發(fā)布“救市”政策。

哈爾濱之外，愈來(lái)愈多的城市加入到松綁樓市調(diào)控之列。值得注意的是，2022年以來(lái)幾乎所有松綁調(diào)控的政策都平穩(wěn)落地，沒有出現(xiàn)撤回的現(xiàn)象。對(duì)于這種現(xiàn)象，地產(chǎn)資深人士李宇嘉認(rèn)為：

1、政策寬松進(jìn)入2.0階段

政策寬松從三四線城市蔓延至弱二線城市，基本邏輯是，一季度經(jīng)濟(jì)、投資、各產(chǎn)業(yè)要“開門紅”，樓市銷售不達(dá)預(yù)期，抗疫花費(fèi)巨大，賣地即將開啟，要為賣地和經(jīng)濟(jì)開局創(chuàng)造良好的環(huán)境：一是企業(yè)有良好市場(chǎng)預(yù)期，也有能力買地，二是居民對(duì)未來(lái)有良好的預(yù)期，不再悲觀。因此，政策紓困從三四線進(jìn)入省會(huì)弱二線城市。

2、從央行貨幣層面，轉(zhuǎn)到地方取消限制性措施

兩會(huì)提出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，這意味著調(diào)控政策可以根據(jù)本地情況做實(shí)施調(diào)整。無(wú)論是鄭州的19條，還是南寧啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還是哈爾濱退出限售，本質(zhì)上都是因城施策，在地方可以決策的范圍內(nèi)，做出調(diào)整。幾個(gè)城市的共性就是庫(kù)存大（超過20個(gè)月）、銷售下跌明顯。

因此，調(diào)控從央行寬貨幣轉(zhuǎn)到地方因城施策，央行連續(xù)兩月未降低LPR。當(dāng)下，貨幣和信貸環(huán)境比較寬松，關(guān)鍵是銀行、居民、開發(fā)商信心不足。需要在供給需求兩端，多個(gè)主體上提振預(yù)期。

3、限制性措施進(jìn)入新一輪“退出潮”

限售、限購(gòu)、限貸等，本來(lái)就是行政色彩極強(qiáng)的干預(yù)措施，調(diào)控是短期行為，逆風(fēng)向行事，相機(jī)抉擇。當(dāng)樓市熱了，限制性措施就要啟動(dòng)，或強(qiáng)化（比如限售從3年調(diào)到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。沒什么大驚小怪的。當(dāng)下，各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到極大沖擊，行業(yè)良性循環(huán)不暢，影響到了地方財(cái)政的可持續(xù)性，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

4、限購(gòu)或?qū)⑺山?/P>

當(dāng)前高房?jī)r(jià)、新房大戶型化和豪宅化的傾向下，無(wú)論從收入來(lái)看，還是預(yù)期來(lái)看，剛需購(gòu)買力比較弱。要釋放和啟動(dòng)需求，就必須將改善型需求激活。因此，非熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整。限售和限購(gòu)調(diào)整，在促進(jìn)住房消費(fèi)、合理需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)的語(yǔ)境下，有更強(qiáng)的合理性。

但要看到，除了少數(shù)熱點(diǎn)城市外，其他城市的限制性措施比較少，或集中在中心區(qū)，也不要對(duì)限制性措施退出有太大的效果期望。當(dāng)下，高房?jī)r(jià)、居民高杠桿，預(yù)期不穩(wěn)，收入前景看淡，疫情沖擊中產(chǎn)等等，這才是制約樓市最關(guān)鍵的因素。而這些問題，短期內(nèi)無(wú)法解決。

5、利率降低還是趨勢(shì)

配合限售取消，激活改善型需求以及其他合理需求，利率還有下降的趨勢(shì)，直到達(dá)到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但不可能再低了，這是底線，就如同首付比例非限購(gòu)城市最低20%，限購(gòu)區(qū)域最低30%，也是底線一樣。

6、調(diào)控有所為有所不為

目前來(lái)看，調(diào)控松綁城市，都是銷售大幅度下滑，庫(kù)存壓力山大的城市。對(duì)熱點(diǎn)城市，目前還是保持調(diào)控連續(xù)穩(wěn)定，至少在未來(lái)一段時(shí)間，還將保持這種態(tài)勢(shì)。下一步的政策走勢(shì)需要看一季度的樓市運(yùn)行情況。當(dāng)然，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置是一個(gè)參照物，如果房企風(fēng)險(xiǎn)超出預(yù)期，不排除還會(huì)有更大的動(dòng)作，比如并購(gòu)貸加速投放，需求端進(jìn)一步激活市場(chǎng)購(gòu)買力等等。