北京給這個城市，送上大利好！

北京都市圈再爆新聞：

《北京城市副中心（通州區(qū)）“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》公布。這個規(guī)劃12次提到了“北三縣”，給廊坊“北三縣”送上了一份大禮！

北三縣，是廊坊處于北京和天津之間的一塊飛地，總面積只有1277平方公里，大約相當(dāng)于一個中等縣的面積。

在這個面積狹小的區(qū)域里，有廊坊的一個市、兩個縣——三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，常住人口大約158.5萬人。

北京在過去幾年啟動了兩個“千年大計”——在廊坊的西南方向，保定的雄縣、容城縣、安新縣設(shè)立了“雄安新區(qū)”；把北京東部的通州區(qū)提升為副中心，并把北京市委市政府遷移了過去。

由此，實(shí)現(xiàn)了北京向南和向東發(fā)展的基本態(tài)勢。

由于通州區(qū)空間不足，北三縣地位變得獨(dú)特起來，成為北京都市圈的核心區(qū)，同時也是最特殊的區(qū)域。

按照中央的安排，北三縣和通州區(qū)實(shí)現(xiàn)了“四統(tǒng)一”，也就是：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控。

我此前在文章里稱“北三縣”已經(jīng)“半入北京”。

這次的新規(guī)劃，又將給北三縣帶來哪些利好呢？

最大的利好，是下面這個截屏：

這段話對于北三縣樓市將產(chǎn)生重大影響，是價值千金的利好。

眾所周知，疫情之后北京管控最嚴(yán)。而管控的“硬邊界”，自然而然放在了行政區(qū)劃的邊界上。于是，每當(dāng)有疫情復(fù)發(fā)的時候，北三縣和北京就變得“咫尺千里”。

有數(shù)以10萬計的“打工人”居住在北三縣、在北京上班。這些人的生活，往往因為疫情變得異常艱辛。部分人已經(jīng)在考慮放棄在北三縣居住，搬到北京租房。這對于北京紓解人口和北三縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都是極為不利的。

現(xiàn)在通州區(qū)規(guī)劃主動提出“研究進(jìn)京綜合檢查站向北三縣東、南部邊界設(shè)置的可能性和方案”，“推動與北三縣綜合檢查站共同管理”，意味著北三縣有望被納入北京疫情防控區(qū)內(nèi)，是數(shù)十萬跨城生活的“打工人”夢寐以求的好消息。

這對于北三縣樓市，特別是燕郊樓市是重大利好。

此外，“研究進(jìn)京綜合檢查站向北三縣東、南部邊界設(shè)置的可能性和方案”也將在全國開一個非常好的先例：讓我們的防疫政策更加人性化，可以降低疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

國家在提倡新型城鎮(zhèn)化，而新型城鎮(zhèn)化的核心是發(fā)展都市圈。發(fā)展都市圈，意味著將有越來越多的人“雙城生活”。這的確會給疫情防控增加難度，比如深圳“0131疫情”的第一個病例，就住在東莞、工作在深圳。

但我們不能因此阻斷都市圈內(nèi)部的跨城通勤，這時候應(yīng)該建立新機(jī)制，盡量把同一個都市圈劃為一個防疫區(qū)，統(tǒng)一采取行動，并盡量保證跨城生活的居民不受太大干擾。

現(xiàn)在，連防疫政策最為嚴(yán)格的北京都可以這樣做，還有哪個都市圈能拒絕呢？

此外，《北京城市副中心（通州區(qū)）“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》還有如下對北三縣的利好內(nèi)容：

1、交通一體化是推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的先行領(lǐng)域，通州區(qū)應(yīng)聚焦京津冀協(xié)同發(fā)展橋頭堡這一定位，做實(shí)做細(xì)與北三縣的交通一體化建設(shè)工作，推動區(qū)域交通設(shè)施的互聯(lián)互通。

2、強(qiáng)化副中心與中心城、北三縣及周邊區(qū)域的交通融合，促進(jìn)區(qū)域道路和地面公交、軌道交通等骨干交通系統(tǒng)支撐，促進(jìn)運(yùn)輸服務(wù)協(xié)同對接，構(gòu)建高效的跨區(qū)域交通協(xié)同機(jī)制。

3、加快北三縣方向軌道建設(shè)，提升京津冀一體化水平。利用平谷線連通北三縣與副中心站，利用京唐/京濱城際服務(wù)北三縣進(jìn)京人員，預(yù)留通州區(qū)與北三縣地區(qū)軌道建設(shè)運(yùn)營條件。加強(qiáng)副中心與京唐、京濱產(chǎn)業(yè)帶主要城鎮(zhèn)之間的聯(lián)系，促進(jìn)周邊城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展。

4、全面提升通州區(qū)城鄉(xiāng)一體化水平。同時，構(gòu)建快速公交通道，完善“北三縣”與北京中心城區(qū)的快速公交網(wǎng)絡(luò)，提升跨界公交運(yùn)行效率，破解跨界交通擁堵問題。

5、推進(jìn)城市副中心與北三縣交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。推進(jìn)建設(shè)九德路二期、九德路改建、宋梁路北延、武窯橋、日新路、孔興路、通清路、漷馬路、漷臺路、漷于路、漷小路二期、國道 230 等一批公路建設(shè)。加強(qiáng)通州區(qū)與北三縣道路交通聯(lián)系，加快建設(shè)姚家園路東延、廠通路、通寶路、石小路等，提升京津冀交通一體化發(fā)展水平。

上圖是《北京城市副中心（通州區(qū)）“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》的配圖。

規(guī)劃提出，要建設(shè)“一環(huán)六橫四縱”的軌道交通格局。其中“一環(huán)”是M102 線；“六橫”是6 號線、22 號線(平谷線)、八通線、市郊鐵路副中心線、京唐城際、7 號線；“四縱”是17 號線、M101 線、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線、市郊鐵路通密線。

其中穿越北三縣的軌道線路是兩條，一個是剛剛動工的22 號線(平谷線)，另外一個是年內(nèi)有望建成通車的京唐/京濱城際。

這兩條軌道交通線路的修建，對于北三縣是重大利好，同時也是唐山、天津濱海新區(qū)的利好。

北京還在新市政府西側(cè)大約2公里左右的地方，規(guī)劃了副中心的交通樞紐——副中心站（下圖）。

北三縣的居民，可以通過22號地鐵線，或者京唐/京濱城際，到副中心站換乘更多的軌道交通線路，去往北京的其他地方。

《北京城市副中心（通州區(qū)）“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》的公布，不僅對京津冀協(xié)同發(fā)展意義重大，對于全國各地構(gòu)建都市圈，也將產(chǎn)生積極的影響。

第一，北京通州和北三縣，率先在疫情防控這樣重大問題上打破“行政區(qū)劃硬邊界”，起到了積極的示范作用。其他都市圈必將跟進(jìn)，這將是全國跨城生活打工人的福音，也是都市圈內(nèi)部提供“睡城”功能一方的大利好。

第二，通州和北三縣在軌道交通一體化上率先發(fā)力，也給全國都市圈帶了一個好頭。會有更多的城市圈，推動軌道交通一體化。

第三，跨越城市修建軌道交通，需要協(xié)調(diào)的內(nèi)容太多，財力較弱的一方往往難以承受建設(shè)成本。因此，跨都市圈軌道交通的整體推進(jìn)，必將是緩慢的（個別示范項目例外）。買房子的時候，要盡量選在有望率先推進(jìn)的線路附近。

上圖是《北京城市副中心（通州區(qū)）“十四五”時期交通發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》里，未來5年交通發(fā)展的重要指標(biāo)，其中紅框里是軌道交通里程。

5年，讓區(qū)域內(nèi)的軌道交通通車?yán)锍淘黾?4%，看起來幅度非常大。但實(shí)際上，只有20公里的增量。這里面沒有包含北三縣的軌道交通里程，但從前面的規(guī)劃圖可以看到，5年內(nèi)，北三縣也就是22號線的5個站點(diǎn)，以及京唐城際的3個站點(diǎn)（燕郊站、大廠站、香河站）。

北京雖然會積極推進(jìn)北三縣的軌道交通發(fā)展，但重點(diǎn)仍然放在自己的區(qū)域里。畢竟，北京還有很多地方?jīng)]有通地鐵，學(xué)雷鋒也要量力而行的。

這個道理同樣適用其他都市圈。

所以，在都市圈內(nèi)、弱勢城市一方購房，一定要首選在鐵定率先動工的軌道交通線路站點(diǎn)旁邊，對遠(yuǎn)期規(guī)劃要保持警惕。

比如在北三縣買房，就是22號線的5個站點(diǎn)，以及京唐城際的3個站點(diǎn)的1公里范圍內(nèi)。從片區(qū)上看，燕郊最好。如果理解不了，可以看看百度的人口熱力圖，北三縣只有燕郊跟北京連成了一片，而且人氣是北三縣最旺的。

在深圳都市圈的惠州臨深，購房首選深圳14號線惠州延長線的5個站點(diǎn)，惠州南站，以及深大城際惠州3個站點(diǎn)附近。

深圳地鐵10號線東延計劃穿越東莞鳳崗，給鳳崗帶來5個站點(diǎn)。這條線路也可能被優(yōu)先修建，給鳳崗帶來大利好。

深圳地鐵5期的詳細(xì)規(guī)劃，會在近期公布。如果14號線和10號線涉及惠州、東莞的部分能納入，則是惠州和東莞臨深的大利好。

對于都市圈內(nèi)跨城的遠(yuǎn)期軌道交通規(guī)劃，要謹(jǐn)慎對待。

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