今年以來房地產(chǎn)并購融資總額超500億 央國企收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

財(cái)聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，在監(jiān)管部門的支持下，房地產(chǎn)并購貸款投放正在提速。

2月15日，有市場消息稱，平安銀行(000001)計(jì)劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。此前一天，大悅城(000031)控股宣布與招商銀行(600036)簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。

據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月以來，房地產(chǎn)并購融資總金額已超520億元，包括此前華潤置地和華潤萬象生活從招商銀行獲得230億元的并購貸款，招商蛇口(001979)、建發(fā)房產(chǎn)等央國企發(fā)行用于并購的中期票據(jù)，以及浦發(fā)銀行(600000)、廣發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購主題債券等。

值得關(guān)注的是，盡管并購貸、并購債逐步落地，但目前真正達(dá)成并購協(xié)議的項(xiàng)目并不多，更未出現(xiàn)類似此前融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅資產(chǎn)包、萬科收購廣信資產(chǎn)包這樣的大型收并購案例。

“目前能獲取到并購債/貸的企業(yè)，多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)偏好往往是風(fēng)險(xiǎn)中立甚至風(fēng)險(xiǎn)回避型的，因此在出手方面相對謹(jǐn)慎。同時并購方對于并購標(biāo)的選擇、盡調(diào)、談判等環(huán)節(jié)也需要一定的周期。”貝殼研究院分析師潘浩對記者表示。

并購貸、并購債逐步落地

在大悅城控股獲得100億元并購融資支持后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，大悅城控股會將并購資金主要投向風(fēng)險(xiǎn)房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“出險(xiǎn)房企也有一些商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營難度大、收益低、資金占用量大，出險(xiǎn)房企相對來說更愿意出售商業(yè)項(xiàng)目回籠資金，減少資金占用。大悅城控股擁有良好的商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營能力，通過收并購能夠快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

“與招商銀行目前只是簽約，暫時沒有后續(xù)動作。”一位接近大悅城控股的人士告訴記者。

2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

除上述通知，據(jù)央行旗下金融時報(bào)報(bào)道，去年12月央行、國資委組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國企開會，傳達(dá)了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，并購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。

在政策的引導(dǎo)下，并購貸以及并購債開始逐步放量。

1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于并購業(yè)務(wù)。

此外，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行已啟動或擬啟動50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行，募集資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

在房企層面，1月20日，招商蛇口發(fā)行12.9億元中期票據(jù)，將用于收購住宅項(xiàng)目公司股權(quán)；1月26日，建發(fā)地產(chǎn)完成10億元中票的發(fā)行，其中擬安排4.6億元用于并購2個標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)；2月10日，綠城集團(tuán)發(fā)行30億中期票據(jù)（并購）的注冊報(bào)告狀態(tài)顯示為“預(yù)評中”，募集資金擬全部用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力。

“對于優(yōu)質(zhì)房企尤其是央國企，并購融資的新突破有望給其負(fù)債端適度松綁。對于出險(xiǎn)企業(yè)，并購融資帶來流動性改善的機(jī)會。”華泰證券(601688)研究報(bào)告指出。

劉水則認(rèn)為，市場需要更多有經(jīng)營特色的房企獲得收并購貸款，能幫助出險(xiǎn)房企轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)快速出清。

收并購的難點(diǎn)和阻力

業(yè)內(nèi)人士分析，在當(dāng)前市況下，有資金實(shí)力進(jìn)行收并購的優(yōu)質(zhì)民營房企并不多，因此并購出險(xiǎn)和困難企業(yè)項(xiàng)目的主要任務(wù)，落到了央國企身上。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，盡管不少央國企都在與出險(xiǎn)企業(yè)洽談項(xiàng)目收并購，但由于并購各方在資產(chǎn)價格上存在分歧和博弈，以及央國企對自身資金的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購仍面臨一定阻力，目前成功案例仍比較少。

在已經(jīng)進(jìn)行并購融資的房企中，只有華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)。而發(fā)行了并購債券的招商蛇口、華僑城，均未將所募集的資金投向出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購，而是用于歸還自身內(nèi)部之前的并購貸款以及一般運(yùn)營資金。

“招商蛇口從去年底開始就在接觸出險(xiǎn)房企，但因?yàn)榍闆r較為復(fù)雜，還沒有確定收購標(biāo)的。”接近招商蛇口的知情人士曾向記者透露。

在今年1月遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資者會議上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層也表示，并購貸在不納入“三道紅線”后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及人民銀行旗下的交易商協(xié)會鼓勵優(yōu)質(zhì)房企來做一些并購的專項(xiàng)貸款。遠(yuǎn)洋雖然在發(fā)行并購貸的受邀白名單中，公司在嘗試和準(zhǔn)備，但要根據(jù)總體戰(zhàn)略考慮，不是為了并購而并購，目前還沒有具體標(biāo)的，也沒有與風(fēng)險(xiǎn)房企合作的項(xiàng)目。

克而瑞在研究報(bào)告中指出，當(dāng)前收購主力轉(zhuǎn)變?yōu)閲螅瑖箅m具備資金優(yōu)勢，收購意愿大但決策效率偏低，對并購?fù)七M(jìn)較慢。

劉水告訴記者，目前收并購成交進(jìn)度不快的原因，除了買賣雙方接洽、盡調(diào)需要時間，與一些項(xiàng)目不夠優(yōu)質(zhì)、部分出險(xiǎn)房企不愿大幅打折出售資產(chǎn)等因素也有關(guān)。“此外，當(dāng)前市場環(huán)境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項(xiàng)目也會比較謹(jǐn)慎。”

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，目前房企資金壓力趨緊，投資意愿不強(qiáng)，承債式收并購雖不納入“三條紅線”，但仍會增加收購方債務(wù)。而且相比于開發(fā)項(xiàng)目，房企收并購更傾向輕資產(chǎn)物業(yè)。

“整體來看，房企對于收并購仍有諸多顧慮，預(yù)計(jì)短期開發(fā)項(xiàng)目收并購仍將以點(diǎn)狀式為主，除相關(guān)支持政策持續(xù)落地外，后續(xù)仍需各地政府積極引導(dǎo)撮合。”楊侃表示。